文｜《中國企業家》記者 李艷艷

編輯｜周春林

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頭圖來源｜視覺中國

房企融資態勢要回暖？

多方消息顯示，包括新城控股、旭輝控股、龍湖集團、碧桂園在內的多家民營龍頭房企，正在推進第二輪增信債券融資工作。另有消息稱，金輝集團、合景泰富、新希望地產等房企也有意發行增信債券。消息傳出后，引發市場熱議。

對此，龍湖方面相關人士回應稱，“（第二輪增信融資事項）確實在溝通中，但還沒有最終落定，一切以公告為準。”截至發稿，其他涉及到的房企還未予正面回應。

今年8月，以龍湖為始，部分優質民營房企開啟首輪增信融資。此后，美的置業、新城控股、碧桂園、旭輝等4家示范房企陸續完成增信發債，總額超過80億元。10月13日，卓越商業成功發行6億元中票。這是由中債信增公司全額擔保的第六家較優質民營地產企業。

“增信債券融資”，即引入“中債信增公司”進行增信擔保發債。中債信增公司全稱為中債信用增進投資股份有限公司。作為我國首家專業債券信用增進機構，中債信增公司誕生于2009年，是在中國人民銀行指導下，中國銀行間市場交易商協會聯合多家實力國企成立的。

目前，中債信增已獲得單一主體集中度監管豁免，可支持前期已獲得增信的民營房企的持續發債需求。這意味著，“已發行增信債券的民企不用擔心額度受限，年內還有機會通過新發行再次融資。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水對《中國企業家》表示。

多位受訪的投資市場和房地產行業專家人士表達了發債房企范圍擴大、融資環境有望繼續寬松的樂觀態度，但房企端的態度仍趨于謹慎。“這只能算是一個迫不得已幫企業紓困的舉措。”一位在某龍頭房企擔任CFO的高管稱，“房企的問題，終究需要系統面對和解決。”

民企發債再松綁

多家民營房企正在推進第二輪增信債券融資工作。

10月19日，有消息稱，新城控股正在計劃發行15億元由中債信增公司全額擔保的境內債券。此前的9月9日，新城控股已成功發行10億元中期票據，本期票據由中債信增公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保。

更早之前的5月30日，新城控股成功發行2022年第一期中票，發行規模10億元，這是銀行推出的首張房企信用風險緩釋憑證。另有消息稱，旭輝控股也有意再次發行由中債信增公司全額擔保的債券，金額不超過10億元。

10月18日，在中金公司舉辦的投資者電話會議上，龍湖集團和碧桂園方面表示，將計劃再度發行由中債信增全額擔保的境內票據。據澎湃報道，中駿集團、金輝集團、合景泰富等房企也傳出相關消息。此外，未在首批試點名單的綠地控股正計劃推進與中債信用增進公司的合作。

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“監管層對于民營房企發債已經進一步松綁。”劉水對《中國企業家》表示。

據其透露，目前中債信用增進公司已獲得單一主體集中度監管豁免，可支持前期已獲得增信的民營房企的持續發債需求。也就是說，監管部門繼續支持優質頭部民營房企發債，放寬了額度和用途限制。“對于在此前增信債券的發行中，償還美元債務出現在了募集用途說明中，這是以往不多見的，說明發債融資的限制也開始放寬。”劉水解釋稱。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，機構投資者和房企需客觀看待此次融資的新特點和新趨勢。此輪參與增信融資的房企數量，相比此前確實有所增加，“一方面說明融資的適用對象擴大，同時也在側面說明，悲觀的市場情緒有所改善。”

“這確實是一種救市手段，但對于很多身處水深火熱中的房企來講，實際作用有限。”一位在TOP10房企工作多年的融資高管對《中國企業家》透露。更讓他沮喪的是，該舉措“相當于把一些房企發信用債的路堵死了”。

國內樓市深度調整的大環境下，機構提前抽貸案例時常發生，眾多房企仍在出險邊緣。投資人不再信任房企，“沒有加持的債，不會有人買”，前述人士稱。此外，“自從有了中債加持后，房企必須要有增信才能發債，中債信增公司給房企擔保，房企背后也要提供反擔保。”

前述高管坦言，“反擔保”在于企業能否提供足額抵押物，而很多房企為了“出險”，早已賣掉了多數核心資產。“那些已經使用了增信融資手段的房企，也都是要拿資產抵押的。”一位不具名的TOP30房企高管稱，增信成功的關鍵，“還是要在核心城市有優質資產。”

民企“入場券”擴容

融資“驟冷”已經一年多的房企，終于在今年9月出現暖意。克而瑞數據顯示，今年9月，100家典型房企的融資總量為622.1億元，環比增加61.8%，同比減少28%。其中債券發行了372.1億元，環比增加95.1%，同比減少18.2%。

融資層面出現回暖信號，離不開監管層的持續支持。

除國企央企背景等公認的高信用房企以外，越來越多民營房企也獲得了公開融資入場券。受益于“中債信增”，碧桂園、龍湖和美的置業已于上月發行中期票據；卓越集團也于近期采取同樣模式發行一筆6億元的中期票據，銀行、理財、信托、證券等6家機構參與認購。

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卓越集團發行的此筆債券，不僅是繼首批龍頭示范房企發債后的第6筆民營房企融資，更是非示范房企的首筆債券。據第三方數據機構克而瑞排名，2021年銷售業績百強中，卓越集團排名31。而據第三方數據機構中指數據，今年1-9月，公司錄得銷售額554.9億元。

據劉水觀察，增信發債惠及面正在擴大，部分非頭部民企已經與中債信增公司對接，積極爭取發行機會。他表示，這一輪增信債券的發行在發行主體、規模、用途方面均有所放開，房企應當充分利用當前機會合理融資，補充流動性，緩解資金壓力。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對《中國企業家》分析稱，多家房企推進第二輪增信融資發行中票，確實是融資回暖、試圖化解房企流動性問題的信號。但事實上，發行規模不大，受惠房企也有限，無法有效解決諸多房企普遍存在的流動性困境。

“眼下，融資端確實已經逐漸放開了，我們能夠感受到。”一位不愿具名的華南房企人士對《中國企業家》形容，“融資的信心肯定是從國央企、再到優質民企、再到風險民企、再到暴雷民企這樣一級一級傳遞的。所以，企業融資的權限也是一級一級放開的。”

“但光有融資回暖不夠，市場回暖才是根本。”前述人士稱，“我們企業目前融資壓力不大，但企業不能靠融資過日子。”正如柏文喜所言，“只有市場回暖和行業信心修復，才能實現去化順暢、恢復現金流健康，也才能具備還本付息能力，恢復融資能力和化解融資難題。”

今年初，他從公司運營調到營銷部門，全力沖刺業績。2022年以來，新房成交一再探底，房企業績規模處于歷年低位。據克而瑞地產研究中心日前統計，2022年前三季度，百強房企累計實現銷售操盤金額約4.67萬億元，同比跌幅維持達45.4%。

一些心悸時刻仍會出現。比如最近，他聽聞“友商”旭輝被平安要求提前抽貸。“市場上一有風吹草動，我們還是高度緊張。”但他也發現，這兩年跟著樓市一路顛簸下來的所有利益相關方，包括投資人的心態都在調整和變化。“所以，要有信心，一切都會變好的。”

關鍵詞： 民營房企過冬 增信融資送炭 龍湖集團