摘要：市場(chǎng)如同驚弓之鳥(niǎo)，真是一個(gè)有趣的時(shí)代（歡迎關(guān)注杠桿地產(chǎn)）

撰文|桿姐&編輯|雯雯

(相關(guān)資料圖)

詭異了，一個(gè)能提前償債，年內(nèi)再無(wú)到期公開(kāi)債務(wù)的房企，債券近日卻遭遇恐慌性拋售。

繼2022年10月18日、17日，金地集團(tuán)多只債券大幅波動(dòng)、大跌百分之四五十后，10月19日，該司的債券再次發(fā)生系列偏離估值較大的價(jià)格異動(dòng)，一度觸發(fā)臨時(shí)停牌。

圖表來(lái)源|企業(yè)預(yù)警通（特此感謝）

在杠桿地產(chǎn)的印象中，金地集團(tuán)算是地產(chǎn)界的好學(xué)生、乖寶寶，各項(xiàng)指標(biāo)至少看上去也還行，怎么就發(fā)生這樣的事情？

現(xiàn)在地產(chǎn)公司真是驚弓之鳥(niǎo)，隨便一起事情、一個(gè)傳言，就可能導(dǎo)致股崩、債崩。

1、提前償債，年內(nèi)再無(wú)到期公開(kāi)債務(wù)，債券卻持續(xù)崩

本周以來(lái)，圍繞金地集團(tuán)債券的恐慌性拋售，似乎有愈演愈烈之勢(shì)。

10月19日，上交所公告披露：自2022年10月19日09時(shí)43分開(kāi)始暫停“21金地01”交易，自2022年10月19日15時(shí)27分起恢復(fù)交易。

“21金地01”10月19日上午交易出現(xiàn)異常波動(dòng)，漲超33%，觸發(fā)臨時(shí)停牌。

截圖來(lái)源|上交所（特此感謝）

如上圖，類似臨時(shí)停牌情況，近日連續(xù)出現(xiàn)。

整個(gè)10月19日，金地集團(tuán)相關(guān)債券偏離估值較大的價(jià)格異動(dòng)多次。

在此之前，10月17日，金地集團(tuán)美元債劇烈下挫，其中金地24年8月到期的美元債暴跌14美分至40/44附近，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

通過(guò)企業(yè)預(yù)警通杠桿地產(chǎn)看到，該筆美元債余額為4.8億美元，票面利率4.95%，到期日是2024年8月12日。

而且，這也是金地集團(tuán)截至目前唯一一筆還沒(méi)到期的美元債。

接著10月18日，“21金地MTN003”、“20金地MTN004”、“21金地04”、“21金地MTN002”均跌超50%；

“21金地03”跌超28%，盤中二次臨停；

“21金地01”跌超20%，盤中臨停；

“16金地02”跌超13%，“20金地01”跌逾11%……

奇怪的是，下跌的原因，不僅杠桿地產(chǎn)，我想多數(shù)人都是一頭霧水，并沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)任何負(fù)面的消息。

這逼得金地集團(tuán)10月18日發(fā)布“關(guān)于公司近期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況的公告”。

公告披露，2022年內(nèi)，公司已連續(xù)多次按期足額完成境內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)到期債券的兌付，其中包括兌付人民幣公司債券本息83.39億元、境外債券本息4.62億美元、中期票據(jù)本息15.76億元。

截至公告日，年內(nèi)已無(wú)需要償付的境內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)到期公司債券及中期票據(jù)。

在此之前的幾天，金地集團(tuán)公告披露：

于2015年10月15日發(fā)行2015年公司債券（第一期）（以下簡(jiǎn)稱“15 金地 01”），發(fā)行規(guī)模人民幣30億元，票面利率為4.18%，期限為7年期，附第5年末發(fā)行人上調(diào)票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。2020年回售結(jié)束后，15金地01本金余額為27.25937億元。

公司已于2022年10月13日將15金地01本息合計(jì)2,839,881,166.60元全額存入中國(guó)證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司指定銀行賬戶。

對(duì)，提前償債。

2、不需要錢還是融資不順

企業(yè)預(yù)警通披露，截至目前，金地集團(tuán)債券存量規(guī)模為416.01億元，有31只債券。

離岸債券方面，如上所述，金地集團(tuán)僅存續(xù)1只美元債，存續(xù)規(guī)模4.8億美元，2024年8月12日到期。

如上文杠桿地產(chǎn)寫過(guò)，10月13提前兌付一筆債務(wù)后，2022年已無(wú)到期公開(kāi)債務(wù)。

圖表來(lái)源|企業(yè)預(yù)警通（特此感謝）

同時(shí)，此前的公告披露，截至9月底，金地集團(tuán)的銀行授信規(guī)模將近2700億元，剩余可用銀行授信規(guī)模將近1780億元。

其中，2022年獲得銀行新增授信額度超過(guò)200億元。截至上半年末，金地集團(tuán)持有貨幣資金余額約648億元，其中能自由支配的資金比例超過(guò)70%。

看上去不缺錢。

根據(jù)說(shuō)財(cái)貓此前的統(tǒng)計(jì)，截至2022年中，金地集團(tuán)剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.89%，凈負(fù)債率57.76%，現(xiàn)金短債比1.55。

三道紅線全綠，看起來(lái)還不錯(cuò)。

圖表來(lái)源|說(shuō)財(cái)貓（特此感謝）

融資方面，很多媒體都注意到，2022年以來(lái)，金地集團(tuán)僅在2月份發(fā)行一筆17億中票；

以及旗下金地商置7月以上海九亭金地廣場(chǎng)、北京搜狐網(wǎng)絡(luò)大廈為底層資產(chǎn)，設(shè)立過(guò)一筆17億元資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。

此外再無(wú)融資。

2022年上半年，金地集團(tuán)籌資性現(xiàn)金流凈額為凈流出狀態(tài)，凈流出52.76億元，再融資應(yīng)該說(shuō)還是有一定壓力。

圖表來(lái)源|東方財(cái)富（特此感謝）

近些月，市場(chǎng)傳聞金地集團(tuán)計(jì)劃發(fā)行新的中期票據(jù)，不過(guò)目前沒(méi)有看到實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。

2022年以來(lái)，監(jiān)管方面曾努力推動(dòng)信用債、增信、擔(dān)保等方式為優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企發(fā)債，不過(guò)，其他部分房企多有發(fā)債，就金地集團(tuán)動(dòng)作不大。

原因是什么？

確實(shí)如金地集團(tuán)公告所言，錢不缺，銀行授信有大把？

媒體注意到，金地集團(tuán)2023上半年有近110億元公開(kāi)債到期，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)約420億元。

還有358億元的應(yīng)付賬款，主要為應(yīng)付建筑工程款及土地價(jià)款，且賬期在一年內(nèi)。

3、業(yè)績(jī)、銷售不算差，何以至此

金地集團(tuán)公告披露，2022年9月，實(shí)現(xiàn)簽約面積110.7萬(wàn)平米，同比上升12.78%；實(shí)現(xiàn)簽

約金額227.0億元，同比上升7.05%。

2022年1-9月累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積706.4萬(wàn)平米，同比下降33.51%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額1630.8億元，同比下降28.69%。

雖說(shuō)前9月銷售面積、金額都還是下滑的，但是9月的表現(xiàn)明顯向好，可以說(shuō)比同行總體要好。

同時(shí)，無(wú)論什么榜單，金地集團(tuán)前9月的銷售額都是穩(wěn)居前10名，起碼都是在8、9位左右。

另外不得不說(shuō)，金地集團(tuán)的融資成本是真的低，4點(diǎn)的多，不到5個(gè)點(diǎn)，和央企有得一拼。

問(wèn)題來(lái)了，既然幾乎什么都不錯(cuò)，為何會(huì)發(fā)生這樣的事情？

我們注意一個(gè)細(xì)節(jié)，這2天金地集團(tuán)相關(guān)債券的暴跌，似乎交易量并不大，幾萬(wàn)塊、幾十萬(wàn)元為主。

以這樣一個(gè)成交情況，就把一個(gè)大廠債券砸成了暴跌，是不是很有趣？

到底是驚慌失措，還是有人故意？

8月時(shí)，金地集團(tuán)高層曾舉行一場(chǎng)有關(guān)投資人電話交流會(huì)，回應(yīng)當(dāng)時(shí)“股債雙殺”，也提到“表外”內(nèi)容。

一些合作項(xiàng)目，是和房企還是和金融機(jī)構(gòu)合作，是否存在明股實(shí)債？若涉表外債務(wù)，市場(chǎng)有一些憂慮？

當(dāng)時(shí)，金地集團(tuán)高層在溝通會(huì)上強(qiáng)調(diào)，表外項(xiàng)目只做開(kāi)發(fā)貸，不做信托融資，表外融資用途專一，抵押物充分，風(fēng)險(xiǎn)可控。

但是少數(shù)股東權(quán)益大幅增長(zhǎng)的情況，杠桿地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，似乎也是存在的。

此外有媒體注意到，金地集團(tuán)和很多房企一樣，截至二季度末，存貨也不低，超1800億元，去化、減值的風(fēng)險(xiǎn)至少還是存在的。

到底會(huì)怎樣，得看大行情。

對(duì)了，不久前的9月初，金地集團(tuán)發(fā)布公告，大家人壽再度減持公司股票，持股比例已降至 5%以下。

2021年開(kāi)始，大家人壽就開(kāi)始大幅減持，作為金地集團(tuán)的老股東、曾經(jīng)的二股東，從超20%的股份，到逐步減持到今天這個(gè)情況……

是股東自己的戰(zhàn)略考慮，是大家人壽對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的前景判斷不樂(lè)觀，還是具體到對(duì)金地集團(tuán)有擔(dān)憂？杠桿地產(chǎn)不得而知。

股債暴跌，這一年我們看太多，其中不乏優(yōu)質(zhì)企業(yè)，市場(chǎng)如同驚弓之鳥(niǎo)，這一次輪到金地集團(tuán)——“招保萬(wàn)金”這樣的企業(yè)居然也會(huì)，真是一個(gè)有趣的時(shí)代。

本文未標(biāo)注出處的財(cái)務(wù)圖表，均源自金地集團(tuán)有關(guān)公告，特此說(shuō)明并致謝

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