◎?來(lái)源?| 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）??

◎ 編輯?| 密探財(cái)經(jīng)

如今樓市低谷，很多在過(guò)去看似“無(wú)足輕重”東西，卻成了“不可承受之重”，比如對(duì)房企誘惑巨大的“永續(xù)債”。

(資料圖片僅供參考)

大家已看到，2021年以來(lái)，幾十家民營(yíng)房企美債爆雷，永續(xù)債基于期限的高度靈活性卻成了部分一線大型房企延緩短期債務(wù)高壓的一根“救命稻草”。

高昂的代價(jià)，也隨之即來(lái)。這應(yīng)是房企權(quán)衡利弊后的一個(gè)重要“取舍”，雖很無(wú)奈，但也沒(méi)辦法。

10月17日，“京城TOD一哥”暨“上市國(guó)資房企”京投發(fā)展披露了今年前三季度業(yè)績(jī)預(yù)增公告，粗看讓人興奮不已，畢竟當(dāng)前樓市一片哀嚎，這給了市場(chǎng)不少信心。

然而，真相卻很殘酷。

從公告看，京投發(fā)展預(yù)計(jì)，前三季度歸屬于普通股股東及其他權(quán)益持有者的凈利潤(rùn)約2.44億元，同比增加191%。

其中，報(bào)告期內(nèi)歸母凈利潤(rùn)約113萬(wàn)元，歸屬于其他權(quán)益持有者的凈利潤(rùn)近2.43億元，其解釋說(shuō)其他權(quán)益持有者系公司發(fā)行的永續(xù)債產(chǎn)品持有者。

更重要的是，扣除永續(xù)產(chǎn)品利息影響后，京投發(fā)展預(yù)計(jì)前三季度扣非歸母凈利潤(rùn)逾-1億元，相比上半年對(duì)應(yīng)-7732.1萬(wàn)元虧損進(jìn)一步擴(kuò)大。

從以上數(shù)據(jù)看，京投發(fā)展讓業(yè)內(nèi)真正見(jiàn)識(shí)了永續(xù)債的“嗜血”能力，前三季度賺得錢都幾乎被永續(xù)債“吞噬”了！

據(jù)京投發(fā)展今年中報(bào)披露，截至6月底，其永續(xù)債余額60億元，與去年底持平，從會(huì)計(jì)上被計(jì)入公司權(quán)益工具而不列為負(fù)債，具體形式為永續(xù)信托貸款和永續(xù)債權(quán)投資計(jì)劃，主要為2020年及2021年集中發(fā)行。

具體看，2020年6月，京投發(fā)展與中原信托簽署《永續(xù)信托貸款合同》，通過(guò)中原信托設(shè)立信托計(jì)劃，并向公司發(fā)放永續(xù)信托貸款12億元，期限為“5+N”，初始期限內(nèi)利率5.89%/年。

屆滿5年后開始調(diào)整利率，每2年調(diào)整1次，重置利率應(yīng)在此前年利率基礎(chǔ)上增加200個(gè)基點(diǎn)（即2%），以此類推，但最高不超12%。

同一時(shí)期，京投發(fā)展與昆侖信托簽下18億元永續(xù)債融資協(xié)議，期限及利率重置機(jī)制完全與中原信托一樣。

2021年9月及12月，京投發(fā)展與生命保險(xiǎn)資管公司分別簽署了19億元及11億元永續(xù)債融資計(jì)劃，期限同為“5+N”，初始期限內(nèi)利率4.79%/年，重置利率為初始利率+（2*n）%/年（n為第n個(gè)利率調(diào)整周期），但調(diào)整后的利率最高不超12%/年。

從財(cái)務(wù)角度看，這顯然隱藏著京投發(fā)展真實(shí)債務(wù)被低估的償還風(fēng)險(xiǎn)。

截至6月底，京投發(fā)展手上資金29.15億元，比去年底減少20億元，長(zhǎng)期借款與應(yīng)付債券合計(jì)近196億元，一年內(nèi)到期有息負(fù)債約12.6億元，一年內(nèi)應(yīng)付款逾30億元，主要為工程款。

從東方財(cái)富網(wǎng)choice金融終端數(shù)據(jù)看，A股上市房企截至今年中期末永續(xù)債余額最多的兩家為保利發(fā)展和招商蛇口，均為大型地產(chǎn)央企，分別為186.8億元、166億元，再其次就是京投發(fā)展。（注：H股房企暫未統(tǒng)計(jì)）

據(jù)中信證券披露，截至今年8月28日，年初至今永續(xù)債凈融資規(guī)模1771億元，已超過(guò)2021年凈償還總額，企業(yè)永續(xù)債存量規(guī)模26631億元，創(chuàng)下歷史新高。含已公告案例在內(nèi)，展期或者遞延付息的永續(xù)債共46只。

其中，這就包含了今年6月下旬爆雷并展期的寶龍地產(chǎn)旗下“19寶龍MTN002”永續(xù)債產(chǎn)品，一時(shí)間震驚業(yè)內(nèi)。

地產(chǎn)密探獲悉，寶龍地產(chǎn)這筆永續(xù)債發(fā)行金額5億元，初始基準(zhǔn)利率2.92%，期限3+N（1）年，當(dāng)期利率7.6%，重置后票面利率飆升到10.05%。

注意！今年8月下旬，旭輝控股公告不贖回到期的3億美元永續(xù)債，并選擇續(xù)期，面對(duì)分派率首個(gè)重設(shè)日，分派率由原來(lái)的5.375%調(diào)整到11.581%。

永續(xù)債首個(gè)重置后的年利率，的確飆升了很多，對(duì)房企而言，無(wú)疑是增加了不曉得財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，但相對(duì)于現(xiàn)金整體贖回壓力而言，續(xù)期顯然是明智之舉，在公開融資受限而非標(biāo)融資成本也較高的情形下，不折騰才是大智慧。

中信證券研究提醒說(shuō)，當(dāng)前永續(xù)債風(fēng)險(xiǎn)在于永續(xù)債會(huì)計(jì)新規(guī)執(zhí)行力度趨嚴(yán)，資管新規(guī)配套文件超預(yù)期，展期與遞延付息頻發(fā)等，需引起警惕。

編輯：密探君

文章來(lái)源：地產(chǎn)密探

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