主打“綠色住宅”的南京房企朗詩，在多方沖擊下市場占有率不斷下降，盈利能力持續惡化。

01

提前兌付

(資料圖片)

近日，朗詩集團股份有限公司（以下簡稱“朗詩集團”）公告稱，已提前足額兌付“19朗詩01”全額本金及應付利息，因此該券將在2022年9月28日在上交所提前摘牌。

債券提前摘牌公告

據公開資料，“19朗詩01”當前余額5.84億元，票息7.5%，期限5年，附第2年末、第3年末、第4年末發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權，原到期日為2024年9月20日。

《小債看市》統計，目前朗詩集團僅存續一只“19朗詩02”，存續規模6億元，將于2024年12月2日到期。

2021年10月，由于朗詩集團盈利能力下滑趨勢明顯，中誠信國際將公司評級展望由穩定調整為負面，維持其主體以及相關債項信用等級為AA。

今年9月，因為流動性和違約風險增加，穆迪又將朗詩集團控股子公司朗詩綠色管理（00106.HK）的公司家族評級（CFR）從“B3”下調至“Caa1”，并將其高級無抵押評級從“Caa1”下調至“Caa2”。

目前，朗詩綠色管理存續一只美元債，存續規模兩億美元，將于2022年10月21日到期。

近年來，主打“綠色住宅”的南京房企朗詩，不僅在規模上掉隊，還由于中國金茂、陽光城、當代置業等諸多房企都打出了“綠色”標識，多方沖擊下其市場占有率不斷下降，盈利能力持續惡化。

02

盈利能力惡化

據官網介紹， 朗詩創立于2001年，是國際化的綠色開發服務商和生活運營商。

朗詩集團旗下擁有朗詩綠色管理、朗詩綠色生活（01965.HK）以及朗詩美國地產（Landsea Homes）三家上市平臺。

朗詩控股官網

從股權結構看，朗詩集團的控股股東為南京鼎重投資管理顧問有限公司，持股比例為34.15%，公司實際控制人為田明。

股權結構圖

2022年上半年，“朗詩出品”簽約銷售額約為117億元。

據克而瑞數據，今年1-8月朗詩綠色地產以149.9億操盤金額和80萬平方米操盤面積排第64名，屬于TOP100中小型房企。

克而瑞數據

截至2021年末，朗詩集團全口徑土地儲備面積為260.02萬平方米，其中境內項目全口徑土地儲備面積為126.68萬平方米。

從土儲分布上看，朗詩集團境內權益口徑土地儲備主要分布在天津、南京、重慶、成都、杭州、嘉興、綿陽、臺州和武漢等城市，其中位于一二線城市的土地儲備面積合計占比約 87.16%。

近年來，受收入規模減少、期間費用率提升及稅收返還減少的影響，朗詩集團經營性業務利潤虧損規模進一步擴大，同時較大規模的資產減值損失和信用減值損失對利潤形成一定侵蝕，公司整體盈利能力有所下滑。

今年上半年，朗詩集團實現營收58.25億元，實現歸母凈利潤-2.76億元，而2021年公司已經虧損4.59億元。

值得注意的是，朗詩集團2021年審計報告帶與持續經營相關的重大不確定性段，需對公司的持續經營能力保持關注。

凈利潤變動情況

截至今年二季末，朗詩集團總資產為318.04億元，總負債284.2億元，凈資產33.84億元，資產負債率89.36%。

一直以來，朗詩集團的財務杠桿保持在較高水平，近年來公司資產負債率顯著提升，高于行業平均水平。

財務杠桿水平

從“三道紅線”看，朗詩集團剔除預收款后的資產負債率為76.6%，凈負債率為79.9%，現金短債比為1.1，仍踩中一道紅線屬于“黃檔”房企。

《小債看市》分析債務結構發現，朗詩集團主要以流動負債為主，占總債務的80%。

截至今年二季末，朗詩集團流動負債有226.85億元，主要為其他應付款，其一年內到期的短期債務有28.44億元。

相較于短債規模，朗詩集團流動性緊張，其賬上貨幣資金有18.07億元，較2021年末驟降57%，貨幣資金對短期債務覆蓋能力較弱，公司面臨較大的短期償債壓力。

在備用資金方面，截至2021年末，朗詩集團銀行授信總額有557.35億元，未使用授信額度為413.67億元，表面看財務彈性較好。

銀行授信

除此之外，朗詩集團還有57.35億非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債合計50.65億元。

整體來看，朗詩集團剛性債務有82.34億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為29%。

有息負債高企，近兩年朗詩集團的財務費用均在5億以上，再加上不菲的管理和銷售費用，期間費用對公司利潤形成嚴重侵蝕。

從融資渠道看，朗詩集團渠道較為多元，除了發債和銀行借款，還通過股權、股權質押以及信托等方式融資。

在資產質量方面，朗詩集團其他應收款為54.37億元，主要包括應收委托開發服務費和向合聯營項目提供借款等，不僅對資金形成大量占用，還存在一定回收風險。

資金壓力下，今年8月朗詩綠色管理出售北京船舶大廈50%股權，交易代價1.376億元；同時還以1.38億元代價出售上海融懋商業管理50%股權，換取流動性。

總得來看，朗詩集團盈利能力持續惡化，對債務和利息的保障能力下降；公司財務杠桿高企，短期償債壓力較大；應收賬款類占款較高，資產流動性偏弱。

03

規模掉隊 多元化折戟

2001年，從體制內“出走”的田明在南京創立朗詩，隨后公司確定深耕綠色地產領域，主打“產品差異化、資產輕型化、收益多樣化”戰略。

2009年，朗詩開始謀求上市，但迫于當時國內政策而A股IPO受阻，隨后其轉道香港，2013年通過收購深圳科技借殼上市。

朗詩控股董事長田明

上市后，一方面輕資產策略使朗詩顯得保守，在規模上慢慢掉隊；另一方面中國金茂、陽光城、當代置業等諸多房企都打出了“綠色”的標識，受到各方沖擊的朗詩地產市場占有率不斷下降。

2014年，朗詩提出輕資產戰略，逐步將開發業務由重轉輕之后，同時也開啟了在創新業務上的步調。

其中，朗詩實施的“榕樹林計劃”，圍繞核心地產業務，積極培育長租公寓、養老服務、綠色金融服務等與地產主業相關或互補業務，實行轉型升級戰略。

然而僅僅一年，朗詩的多元化嘗試便戛然而止。

2019年5月，朗詩地產與控股股東朗詩集團簽訂協議，將處于虧損階段的長租公寓、物業管理咨詢、建筑設計咨詢、園林綠化景觀和綜合生活服務這5項業務剝離至控股公司朗詩集團。

2021年1月，朗詩旗下負責經營美國物業發展業務的Landsea Homes在納斯達克實現借殼上市。

如今，規模掉隊、業績惡化的朗詩，在房地產行業寒冬中，將面臨再融資和資金等多重壓力，行業環境及政策的變化將對中小房企的經營戰略的實施提出更高要求。

關鍵詞： 朗詩集團6億債券提前兌付 業績連續虧損資金鏈緊繃