當下的房地產(chǎn)行業(yè)，最大的難題就是融資難。

【資料圖】

還好，有幾家所謂的優(yōu)質(zhì)民營房企，通過中債增擔保融資，守住了行業(yè)的希望。

這其中，就包括了“宇宙房企”碧桂園。

9月16日，碧桂園通過中債增擔保，成功發(fā)行15億元中期票據(jù)。

就當下而言，這絕對是最大的好消息了。

然而，碧桂園還沒來得及高興，壞消息接踵而至。

就在近日，國際評級機構(gòu)標普、穆迪，先后下調(diào)碧桂園信用評級。

一時間，碧桂園處于尷尬的境地。

發(fā)行15億中債增擔保中票，但持續(xù)融資更為關(guān)鍵

房地產(chǎn)行業(yè)太缺錢了。

尤其是今年以來，銷售面持續(xù)低迷，疊加融資渠道未見明顯回暖，這使得各家房企人人自危，部分房企更是深陷于債務(wù)危機之中不能自拔。

而這場行業(yè)寒冬，隱隱要降臨在所謂的優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)頭上。

為了維護市場的穩(wěn)定和信心，國家層面出臺了一系列利好政策，行業(yè)信用融資也隨即出現(xiàn)回暖跡象。

這不，“宇宙房企”碧桂園就于近日成功發(fā)行了一筆15億元中期票據(jù)。

而此次融資最大的亮點，就是中債信用增進公司提供“全額無條件不可撤回連帶責任保證擔保”。

所謂“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，即當被擔保對象發(fā)生違約后，擔保方要全額、無條件、不可撤銷地履行被擔保人應(yīng)盡的全部義務(wù)，可以視為是對債權(quán)人權(quán)益保障力度最強的擔保措施。

而截至目前，已有旭輝控股、新城控股等幾家房企，先后發(fā)行了中債增擔保融資。

不過，作為“宇宙房企”，碧桂園此次融資的“排面兒”更大。

首先是利率方面，此次中期票據(jù)的最終票面利率為3.2%，比此前旭輝控股、新城控股等同類中票的票面利率還低，可以說是行業(yè)內(nèi)最低的融資成本了；再者，此次中期票據(jù)的認購倍數(shù)2.86倍，足可以說明其在市場上的受歡迎程度。

所以說，這次融資，算是為碧桂園注入了強有力的信心。

然而，我們知道，房地產(chǎn)行業(yè)本身就需要巨額的資金作為支撐，而且開發(fā)周期很長。所以說，一兩次融資并不足以解決房企缺錢這一難題。房企最大的顧慮，是融資活動能否穩(wěn)定持續(xù)得推進。

就碧桂園而言，在今年5月份，彼時的碧桂園與其他2家民營房企成為示范性發(fā)債企業(yè)。在此利好消息的影響下，碧桂園成功發(fā)行了一筆5億元的公司債券，利率為4.5%。

但是，又有誰能夠想到，在這之后的4個月時間內(nèi)，碧桂園再無任何一筆融資，直至此次中債增擔保融資。

在此期間的7月27日，碧桂園為了籌集資金，只得通過配售8.7億股新股，融資約28.27億港元。

考慮到彼時碧桂園的股價已處于歷史低值，而當時的配股還是以折價12%的方式進行，足可以證明，碧桂園是真的缺錢。

如今，雖然再獲15億元融資，但碧桂園來不及高興。

畢竟，如果后續(xù)碧桂園仍沒有穩(wěn)定持續(xù)的融資活動，這15億元換來的市場信心，轉(zhuǎn)瞬即逝。

信用評級再遭下調(diào)，三四線城市風(fēng)險敞口成隱患

果然，在此次融資之后不久，國際評級機構(gòu)標普、穆迪就再次“唱衰”碧桂園。

9月19日，標普將碧桂園的長期發(fā)行人信用評級從“BB+”下調(diào)至“BB”，展望由穩(wěn)定調(diào)整為“負面”。

9月21日，穆迪將碧桂園的企業(yè)家族評級由“Ba1”調(diào)低至“Ba2”，展望維持“負面”。

當然，對于本來信用評級調(diào)整，解讀的角度不同，得出的結(jié)論也會大相徑庭。比如，有媒體就宣傳稱，“BB”的信用評級，使得碧桂園仍然是民營企業(yè)中主體及債項信用評級最高的房企之一。

但是，面對當下復(fù)雜多變的行業(yè)形勢，預(yù)期和前景對于房企而言，尤為重要。

在此次評級中，標普和穆迪都稱，碧桂園的流動性依然充足。

但是，此次評級下調(diào)，反映的是碧桂園銷售表現(xiàn)較預(yù)期弱，加上在市場環(huán)境困難情況下，其合同銷售及利潤將收縮，憂慮公司在未來12至18個月的流動資金及財務(wù)狀況會進一步轉(zhuǎn)差。

這和上文我們提到的融資情況，實際上是一回事情。

當下這筆15億元融資，發(fā)行規(guī)模不大，并不足以檢驗碧桂園持續(xù)發(fā)行長期債務(wù)的能力。

簡言之就是，當下能發(fā)行中期票據(jù)，并不代表后續(xù)能夠繼續(xù)發(fā)債融資。

標普和穆迪的顧慮也是，當下的碧桂園流動性依然充足，但后續(xù)財務(wù)狀況可能出現(xiàn)惡化。

值得注意的是，自2020年以來，由于外部融資環(huán)境收緊，碧桂園的籌資性現(xiàn)金流凈額持續(xù)凈流出，使得其面臨較大的再融資壓力。

如此看來，碧桂園的償還到期債務(wù)的重任，更多地落在了銷售回款身上。

但是，根據(jù)數(shù)據(jù)，2022年前8個月，碧桂園實現(xiàn)權(quán)益銷售額2440.8億元，較去年同期下降39.37%。雖然碧桂園仍保持了龍頭房企的地位，但根據(jù)標普預(yù)計，其在2022年剩余月份的合同銷售額不會有實質(zhì)性的恢復(fù)。

由此看來，碧桂園的銷售回款情況，并不樂觀。

而另一個困擾碧桂園的是，其銷售表現(xiàn)更依賴于三四線城市，而這些城市的樓市恢復(fù)情況尤為緩慢。

標普就認為，碧桂園對較低線城市的風(fēng)險敞口較高，于此類地區(qū)有66%的可售資源，在未來幾個月里，該公司將繼續(xù)面臨更為疲軟和波動更大的房地產(chǎn)需求。

回歸到本質(zhì)，衡量房企的成色，最終還是得看銷售額。有了銷售回款，房企才會高枕無憂。

而碧桂園雖然獲得了15億元融資，但只要銷售面不加快恢復(fù)，“宇宙房企”頭頂上的風(fēng)險疑云，就無法消散。

關(guān)鍵詞： 憋屈的碧桂園前腳發(fā)行中債增擔保融資 后腳信用資質(zhì)再惡