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時(shí)訊:微型房企撬動(dòng)“舊改航母”,綠景中國(guó)徹底失算

行業(yè)寒冬籠罩,大中型房企尚且自身難保,那些資金實(shí)力尤為疲軟的小微型房企就更是岌岌可危了。

近日,綠景中國(guó)遭遇惠譽(yù)下調(diào)相關(guān)評(píng)級(jí),原因正是其流動(dòng)性緊張,或面臨風(fēng)險(xiǎn)。

綠景中國(guó)作為一家微型房企,手上握有“舊改航母”白石洲項(xiàng)目。


(資料圖)

不過(guò),在規(guī)模龐大的債務(wù)面前,白石洲項(xiàng)目也只是遠(yuǎn)水,解不了近渴。

而在不久前,綠景中國(guó)剛剛靠著白石洲項(xiàng)目,拉來(lái)了萬(wàn)科的23億元援手。

顯然,這些錢(qián)是不夠的。

綠景中國(guó),即便擁有“舊改航母”,也前途未卜。

評(píng)級(jí)遭下調(diào),債務(wù)壓力巨大

9月16日,惠譽(yù)將綠景中國(guó)的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)自“B-”下調(diào)至“CCC”。同時(shí),惠譽(yù)還將綠景中國(guó)的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)及其未償美元高級(jí)票據(jù)的評(píng)級(jí)自“B-”下調(diào)至“CCC”,回收率評(píng)級(jí)為“RR4”。

本次評(píng)級(jí)下調(diào)的主要原因是,綠景中國(guó)的流動(dòng)性吃緊,且其為即將到期資本市場(chǎng)債務(wù)進(jìn)行再融資的能力存在不確定性。

簡(jiǎn)言之就是,手上的錢(qián)不夠,還沒(méi)有籌錢(qián)的招數(shù)。

要問(wèn)綠景中國(guó)有多缺錢(qián),我們還得從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)中找線索。

根據(jù)數(shù)據(jù),截至2022年上半年,綠景中國(guó)賬面上的現(xiàn)金及等價(jià)物僅有27.44億元。

而在同期,綠景中國(guó)的短期借款有125.6億元之多。

也就是說(shuō),綠景中國(guó)的短債缺口,足足有百億元規(guī)模。

倘若再加上賬齡在一年以?xún)?nèi)的經(jīng)營(yíng)性負(fù)債,綠景中國(guó)還需要兌付24.85億元的應(yīng)付賬款。

由此足可以看出,綠景中國(guó)的債務(wù)壓力有多大。

要想靠綠景中國(guó)的自我造血功能來(lái)應(yīng)對(duì)債務(wù)問(wèn)題,顯然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

根據(jù)數(shù)據(jù),今年上半年,綠景中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收僅為10.45億元,同比下降近五成。

受經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金和融資性現(xiàn)金同時(shí)凈流出的影響,綠景中國(guó)賬面上的現(xiàn)金,減少了近10億元。

而根據(jù)惠譽(yù)評(píng)價(jià)報(bào)告,綠景中國(guó)最近的一筆境外債務(wù)兌付,將是2023年3月到期的4.7億美元債券。

留給綠景中國(guó)也就半年多時(shí)間了,真是任重而道遠(yuǎn)。

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“舊改航母”在手,終成融資“救星”

事實(shí)上,綠景中國(guó)對(duì)于籌錢(qián)還債,早有動(dòng)作。

而綠景中國(guó)所仰仗的,還是手上的“舊改航母”——白石洲項(xiàng)目。

據(jù)悉,白石洲項(xiàng)目位于深圳南山華僑城富豪區(qū),其規(guī)劃總建筑面積約440萬(wàn)平方米,計(jì)容面積約358萬(wàn)平方米。此前,深圳南山管理局曾表示,"如若順利推進(jìn),白石洲將是截至目前深圳計(jì)容面積最大的舊改航母"。

就在數(shù)月之前,綠景中國(guó)靠著白石洲項(xiàng)目,成功拉來(lái)了行業(yè)巨頭萬(wàn)科入局。

據(jù)悉,萬(wàn)科同意向白石洲項(xiàng)目公司注資約23億元。根據(jù)協(xié)議,此次萬(wàn)科注資,將不參與一、二期項(xiàng)目,主要是享有項(xiàng)目第三期及第四期的分派盈利,分派比例綠景中國(guó)與萬(wàn)科分別為80%、20%。

而就協(xié)議內(nèi)容來(lái)看,對(duì)于萬(wàn)科的入局,綠景中國(guó)算是下了血本。

首先從價(jià)格方面來(lái)看,萬(wàn)科以23億元獲得項(xiàng)目公司8%的股權(quán),以此推算,對(duì)應(yīng)價(jià)值約為287.5億元。

而在今年3月31日的機(jī)構(gòu)評(píng)估中,白石洲項(xiàng)目公司的估值約為330億元。

也就是說(shuō),萬(wàn)科此次入局,獲得了87%的折扣。

另外,在本次交易中,萬(wàn)科還獲得了退出權(quán)等權(quán)限。

總而言之,萬(wàn)科這23億元花得,是相當(dāng)值了。

從另一個(gè)角度來(lái)看,綠景中國(guó)是真缺錢(qián),不然也不會(huì)做出如此大的讓步。

據(jù)悉,綠景中國(guó)已于8月收到11億元的交易對(duì)價(jià)款,預(yù)計(jì)將在2023年第一季度收到剩余價(jià)款12億元。

也就是說(shuō),這筆錢(qián)對(duì)于明年3月到期的4.7億美元債券,正好趕趟兒。

而不足的資金,還得靠白石洲項(xiàng)目來(lái)解決。

有消息稱(chēng),綠景中國(guó)正在與境外基金投資者協(xié)商,擬以白石洲項(xiàng)目公司股權(quán)為抵押以獲得3億-5億美元貸款。

白石洲項(xiàng)目還真成了“救星”。

綠景化州國(guó)際花城

微型房企終失算,成也舊改困也舊改

任誰(shuí)都知道,白石洲項(xiàng)目是正兒八經(jīng)的“香餑餑”。

可問(wèn)題在于,在巨額債務(wù)壓力面前,白石洲項(xiàng)目有點(diǎn)不趕趟兒。

根據(jù)綠景中國(guó)方面的介紹,僅白石洲項(xiàng)目一期,可售貨值就有約300億元。

假使有了這筆巨資,綠景中國(guó)的債務(wù)壓力立刻迎刃而解。

不過(guò),就項(xiàng)目進(jìn)程來(lái)看,綠景中國(guó)的白石洲項(xiàng)目預(yù)計(jì)明年才可以開(kāi)始預(yù)售。

也就是說(shuō),目前而言,這300億元僅僅是紙面價(jià)值。

這正是綠景中國(guó)作為“舊改專(zhuān)家”所要面臨的問(wèn)題。

要知道,舊改項(xiàng)目之所以搶手,最重要的原因就是其土地成本低、獲利空間大。

不過(guò),舊改項(xiàng)目也有巨大的弊端,就是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),沉淀的資金成本巨大。

就白石洲項(xiàng)目而言,綠景中國(guó)于2018年正式拿下該項(xiàng)目,但是其建設(shè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)8-10年之久。

而在開(kāi)發(fā)成本方面,整個(gè)白石洲項(xiàng)目的總投入為900億元,其中一期200億元、二期100億元、三期300億元、四期300億元。

如此大規(guī)模的開(kāi)發(fā)資金,僅憑綠景中國(guó)的實(shí)力,肯定是扛不下的。

為此,綠景中國(guó)只能頻頻動(dòng)用債券融資來(lái)獲得資金支持。

甚至于,白石洲項(xiàng)目的購(gòu)地款,都得靠融資來(lái)解決。

正因?yàn)榇?,綠景中國(guó)不得不承受巨大的融資成本。數(shù)據(jù)顯示,2021和2022年上半年,綠景中國(guó)融資成本分別為17.11億和7.88億元,對(duì)其盈利空間形成嚴(yán)重侵蝕。

當(dāng)然了,作為一家微型房企,綠景中國(guó)當(dāng)初之所以敢于拿下這個(gè)“舊改航母”,就得有必要的心里準(zhǔn)備。為此,綠景中國(guó)多付出點(diǎn)融資成本,也是可以承受的。

倘若是在之前的行情下,綠景中國(guó)靠著融資開(kāi)發(fā)、一期一期的銷(xiāo)售回款,也就把這個(gè)項(xiàng)目徹底拿下了。

然而,在這場(chǎng)前所未有的行業(yè)寒冬面前,綠景中國(guó)的銷(xiāo)售面和融資面全面承壓。而設(shè)想的那一套,徹底玩不轉(zhuǎn)了。

曾經(jīng)的舊改“香餑餑”,卻成了綠景中國(guó)的累贅。

活不活的下去,還真不好說(shuō)了。

關(guān)鍵詞: 微型房企撬動(dòng)舊改航母 綠景中國(guó)徹底失算 綠景中國(guó)

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