碧桂園、龍湖等獲全額擔保發(fā)債已達50億，少數(shù)房企銷售額止跌回升

作者 | 蒲肅

來源 | 債市觀察

(資料圖片)

截至9月19日，距離上個月監(jiān)管層兩度召集多家民營房企召開座談會，探討采用增信支持的方式發(fā)債融資已經(jīng)滿月。據(jù)債市觀察統(tǒng)計，通過中債信用增進投資股份有限公司（簡稱“中債增進公司”）全額擔保發(fā)行的中期票據(jù)總額已達50億元。

但獲得發(fā)債支持的“優(yōu)等生”也免不了“內(nèi)卷”之憂，有的房企已經(jīng)從8月份開始銷售止跌轉(zhuǎn)正，有的卻仍在努力回正的路上。

全額擔保發(fā)債50億，金地、龍湖銷售上漲

據(jù)中國貨幣網(wǎng)公告，碧桂園地產(chǎn)集團9月15日發(fā)行2022年第一期中期票據(jù)“22碧桂園MTN001”，本期募集15億元資金，最終發(fā)行利率為3.2%，認購倍數(shù)2.86，將于9月20日流通上市。

碧桂園地產(chǎn)集團是上述座談會之后，第四家發(fā)行中票的房企，此前已有龍湖、美的、新城控股三家房企相繼完成中票發(fā)行，這四家房企累計發(fā)行中票已達50億元。

此外，旭輝控股集團（0884.HK）旗下全資子公司旭輝中國（發(fā)行人）計劃在9月21日發(fā)行2022年第二期中期票據(jù)，發(fā)行額不超過12億元，期限3年。

其他在座談會名單中的房企還有遠洋集團（3377.HK）、金地集團(600383.SH)、濱江集團（002244.SZ）等，其中濱江集團8月份已發(fā)行9.4億元中期票據(jù)，但未使用中債增進公司擔保；金地集團今年已經(jīng)發(fā)行兩期中期票據(jù)，合計37億元。

值得注意的是，上述獲得發(fā)債支持的房企中，部分房企在8月實現(xiàn)銷售額止跌或回升。其中，金地集團8月簽約面積102.4萬平方米，同比上升14.45%；簽約金額212.3億元，同比上升11.56%；龍湖8月實現(xiàn)合約銷售額223億元，同比增長了11%；

8月份，遠洋集團(3377.HK)實現(xiàn)合約銷售額90.6億元，比上年同期的104.5億元減少了13%，與7月份銷售業(yè)績基本持平。

但碧桂園（2007.HK）的銷售額在6月份出現(xiàn)回升后，在7月和8月又出現(xiàn)連續(xù)下降，今年前8月碧桂園累計銷售額2440.8億元，較去年同期下降39.37%。

碧桂園管理層在8月30日召開的上半年業(yè)績會上表示，自去年下半年開始調(diào)整投資策略，今年上半年主要參與了上海、杭州等一二線城市的土地競拍。

此外，新城控股、旭輝控股、美的置業(yè)8月銷售額同比仍處于下跌態(tài)勢，但降幅有所收窄。

融資渠道有限，央企國企也瞄準中票

億翰智庫分析認為，中債增進公司這次支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行中期票據(jù)的動作，一方面是5月監(jiān)管通過信用緩釋工具支持房企發(fā)債的延續(xù)，但這次覆蓋房企更多，支持力度也更大。另一方面，近期信用風險向更高信用資質(zhì)的民營房企或混改型企業(yè)蔓延，監(jiān)管通過支持企業(yè)發(fā)債表示對部分優(yōu)質(zhì)民企的支持，以提振市場信心。

除了民營房企外，國企和央企通過中期票據(jù)融資的動作也不小。

華潤置地就計劃本月發(fā)行60億元中期票據(jù)，募集資金擬用于置換前期償還發(fā)行人到期的債務(wù)融資工具的自有資金及用于項目建設(shè)。其中40億元用于項目建設(shè)，20億元用于置換前期償還的“19華潤控股MTN003”、“19華潤控股MTN004”的本金的自有資金。

9月1日，保利發(fā)展控股集團有限公司發(fā)布2022年度第五期綠色中期票據(jù)發(fā)行結(jié)果公告，公告顯示，該公司于8月31日成功發(fā)行2022年度第五期綠色中期票據(jù)，實際發(fā)行總額5億元，期限3年，發(fā)行利率僅為2.75%；

此外，中國鐵建9月發(fā)行了一筆7億元的中期票據(jù)，期限5年；首開股份9月13日完成141.38億元中期票據(jù)注冊。

根據(jù)中指研究院分析，此前房地產(chǎn)行業(yè)非銀融資結(jié)構(gòu)中，主要由信用債、信托、ABS和海外債組成，其中信用債和信托融資占比較大。

但今年前八個月，房地產(chǎn)行業(yè)信托和海外債融資分別大幅縮水超80%和90%，信用債和ABS融資額也下降較大。

信用債中，中期票據(jù)和公司債是房企融資比較常用的融資工具。

據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年以來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行的中期票據(jù)已有137只，發(fā)行總額約1481.03億元，利率最低為2.63%，最高為7.5%，分別是“22中海企業(yè)MTN003A”和“22天地源MTN001”；

公司債發(fā)行總額1437.20億元，利率最低的是“22中海05”，僅為2.4%，利率最高的是“22佳源01”，高達8%。

目前中期票據(jù)已成為房企不多的融資渠道之一，但發(fā)行中期票據(jù)依然有相關(guān)門檻。

按規(guī)定，發(fā)行中期票據(jù)的企業(yè)首先是具有法人資格的非金融企業(yè)，并擁有連續(xù)三年的經(jīng)審計的會計報表，中期票據(jù)待償還余額不得超過企業(yè)凈資產(chǎn)的40%，同時還應(yīng)披露企業(yè)主體信用評級。

此外，企業(yè)發(fā)行中票需要在發(fā)行文件中明確披露具體資金用途。從目前房企公開披露的資料看，中期票據(jù)募集資金多用于置換銀行貸款、補充企業(yè)營運資金等。

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