激增的償債壓力之下，越來越多的房企選擇以交換要約、債務(wù)展期等方式，降低境內(nèi)外的到期債務(wù)壓力，換取更多時(shí)間和空間。

近期，富力地產(chǎn)（02777.HK）關(guān)于旗下10筆美元債的同意征求獲得通過，其中包括延長票據(jù)到期日、修改利率條款等內(nèi)容，債券到期時(shí)間被延長了3-4年。富力地產(chǎn)短期內(nèi)的債務(wù)壓力得到大大緩解。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，近一年內(nèi)，已有20余家房企對旗下超35筆債券進(jìn)行過要約交換或展期，包括中梁、禹洲、正榮、祥生等房企。

【資料圖】

實(shí)際上，在融資未恢復(fù)、銷售市場也沒有大幅修復(fù)跡象的當(dāng)下，大多數(shù)房企會(huì)將手中有限的現(xiàn)金流用于保交付、保供應(yīng)，推動(dòng)銷售來獲取現(xiàn)金流入。這也就意味著，房企對到期債務(wù)將采取延期兌付的方式。

在這樣的背景下，多位受訪業(yè)內(nèi)人士表示，對于投資人來說，除了同意展期其實(shí)并無更多選擇余地。

債務(wù)持續(xù)展期

6月中旬，富力地產(chǎn)對旗下的10筆美元債發(fā)起了同意征求，對各票據(jù)的條款進(jìn)行修訂，其中首條即為“延長票據(jù)的到期日”。

據(jù)富力公告，10筆美元債中有3筆于2022年內(nèi)到期，另有7筆是2023年-2024年到期，富力對此給出的展期時(shí)限長達(dá)3-4年。其中，2022年到期的美元債延期至2025年，2023年的延至2027年，2024年的則延至2028年，期間分期予以兌付。

同時(shí)，上述美元債的票面利率多在8%以上，有3筆則超過11%；而尋求同意征求的修訂條款則將票面利率統(tǒng)一調(diào)整為6.5%。此外，富力還還提議豁免票據(jù)項(xiàng)下現(xiàn)有和潛在的相應(yīng)違約或違約事件。

不過，富力方面也給出了相應(yīng)的激勵(lì)和增信措施，包括向票據(jù)持有人支付每1000美元本金的5美元同意費(fèi)；將位于馬來西亞新山的富力公主灣項(xiàng)目和位于英國倫敦的LONDON ONE項(xiàng)目納入抵押物，提供指定賬戶擔(dān)保等。

7月11日，富力地產(chǎn)公告稱，就上述10筆美元債而言，同意條件已得到滿足，對票據(jù)相關(guān)條款修訂及豁免事項(xiàng)等也獲得了必要的同意。借此，富力約50億美元的境外存續(xù)債務(wù)償還壓力得到相對緩解。

早在富力之前，正榮地產(chǎn)也曾在2月中旬對債務(wù)進(jìn)行批量處理。彼時(shí)的正榮地產(chǎn)剛歷經(jīng)了一場股債雙殺，其發(fā)起了對5筆年內(nèi)到期境外債務(wù)的要約交換及同意征求。其中包括4筆美元債，剩余本金總額約為7.97億元，一筆剩余本金總額為16億元的人民幣債券。3月底，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告稱，上述交換要約和同意征求達(dá)成，此后發(fā)行了對應(yīng)的新票據(jù)。

值得一提的是，正榮對到期境外債給出的展期時(shí)限為一年到半年不等，而富力地產(chǎn)此番給出的則明顯長于這一時(shí)間。

除了將債券展期時(shí)限直接變長之外，境內(nèi)地產(chǎn)債則出現(xiàn)了再次展期的情況。

富力地產(chǎn)的境內(nèi)債“16富力04”總發(fā)行規(guī)模為19.5億元。在今年4月份到期時(shí)，富力對該筆債券進(jìn)行了展期，于7月7日兌付第一期15%的本金。

但臨近期限，富力對第一期本金的支付方式再度進(jìn)行調(diào)整，將原應(yīng)一次性兌付的約2.93億元本金分兩期支付，其中7月7日支付7.5%，即1.46億元，余下“尾款”部分則推遲至2023年4月7日支付。有該筆債券的持有者表示首期款項(xiàng)已到賬。

同樣的情況也發(fā)生在融創(chuàng)身上。4月份時(shí)已完成展期的“PR融創(chuàng)01”，在5月15日對首期10%本金及其對應(yīng)利息進(jìn)行了足額兌付，但在6月30日的第二次本息支付時(shí)出現(xiàn)不確定性。

于是，融創(chuàng)對兌付安排進(jìn)行了再次調(diào)整，將6月、9月需要支付的10%、15%本金，分別縮減至5%、10%本金，并將2023年9月的最后一期本金支付額度從此前的20%增加至30%，減輕了近期的償付壓力。

奧園則接連尋求對到期利息的展期。在完成對“21奧園債”的利息展期之后，7月18日，奧園再發(fā)布公告稱，“20奧園02”第二年度利息應(yīng)于2022年8月6日予以兌付，目前該公司擬召開債券持有人會(huì)議，對該筆利息尋求12個(gè)月的展期。

順利完成債務(wù)展期、兌付計(jì)劃再調(diào)整后，房企短期內(nèi)的償債壓力得以緩解。不過，東方金誠研報(bào)指出，交換要約等方式從形式上避免了違約，但如果企業(yè)無法獲得現(xiàn)金流緩解流動(dòng)性壓力，其面臨的償債風(fēng)險(xiǎn)將無法得到根本性改變。

東方金誠統(tǒng)計(jì)顯示，2022年下半年，境內(nèi)外地產(chǎn)債到期規(guī)模為3479.49億元，其中7月到期規(guī)模約為1048.66億元，迎來高峰期。“行業(yè)融資環(huán)境未見明顯改善情況下，地產(chǎn)債展期或違約規(guī)模或?qū)⒓铀倮鄯e。”

投資者的無奈之選

各家房企披露的到期債券、利息展期或要約交換等的結(jié)果來看，多為順利達(dá)成。這背后是投資人的妥協(xié)。

有長期跟蹤地產(chǎn)板塊的固定收益分析師向第一財(cái)經(jīng)表示，目前的市場狀況下，房企老板愿意選擇展期，投資人其實(shí)也沒有多少選擇，“訴訟花費(fèi)大，不值得選擇不接受再打官司，還不如直接同意。”

在境內(nèi)市場上，有持有多家頭部房企債券的投資者向第一財(cái)經(jīng)表示，通常開發(fā)商談?wù)蛊跁?huì)跟大的機(jī)構(gòu)投資者事先溝通好，保證展期能夠通過，“我們作為散戶，投反對票也沒用。”

在當(dāng)前的環(huán)境下，選擇同意展期似乎已經(jīng)成了投資人不得已的選擇。

不過，有近期尋求債務(wù)展期的房企內(nèi)部人士表示，投資人也并非要對房企的所有方案直接投通過票。公開信息顯示，三盛控股曾于6月份就本金總額為1億美元的美元債發(fā)起交換要約，但收到有效交回的現(xiàn)有票據(jù)低于最低接納金額，交換要約失敗。

上述房企內(nèi)部人士表示，在尋求投資人支持以爭取更多發(fā)展空間的過程中，房企也需要做出相應(yīng)的努力。其一，年內(nèi)到期的債務(wù)可能不止當(dāng)前的一筆，這就需要對資金進(jìn)行統(tǒng)籌考量，比如每筆債券的利息何時(shí)付、比例如何安排等；其二是與投資人保持溝通尋求支持，畢竟交換要約需要達(dá)成為一定比例才能獲得通過。

“若投資人對企業(yè)失去信心，認(rèn)為其既不會(huì)付息，也不會(huì)付本金，大概也就不會(huì)同意展期了。”上述房企內(nèi)部人士表示。

事實(shí)上，即便展期方案得以通過，或交換要約能順利進(jìn)行，開發(fā)商能夠按照原方案執(zhí)行的前提也是到期能備出相應(yīng)的兌付資源。但在當(dāng)前銷售市場持續(xù)下行的背景下，這并非易事。

有多位房企內(nèi)部人士向記者提及，當(dāng)企業(yè)手中的資源極為有限時(shí)，到期還債保信用，還是蓋房保供應(yīng)，就成了單選題，而大部分房企會(huì)選擇后者。“供貨有保證，銷售才能運(yùn)轉(zhuǎn)起來，才會(huì)有現(xiàn)金流進(jìn)入。”某華東房企內(nèi)部人士表示。

同時(shí)，6月份以來銷售環(huán)比回暖的趨勢有被近期停供事件打亂的跡象。興業(yè)證券數(shù)據(jù)顯示，7月8日-7月14日的一周內(nèi)，36城整體新房成交面積環(huán)比下降8.5%，除二線城市外，一線、三線的新房成交面積環(huán)比分別下降11.7%、-25.9%。

這樣的形勢下，上述持有多家頭部房企債券的投資者表示，開發(fā)商能按照展期方案如期兌付，就是很好的結(jié)果了。中金公司統(tǒng)計(jì)顯示，截至2022年5月31日，大部分2021年后展期地產(chǎn)債尚未到兌付時(shí)間，已到兌付時(shí)間的地產(chǎn)債共12支，有4支按計(jì)劃成功分期/到期兌付，占比33%。

關(guān)鍵詞： 房企存續(xù)根本在保運(yùn)營保交付 展期或是到期地產(chǎn)債的最優(yōu)解