從長遠看，房地產行業雖然已過黃金期，但未來仍有較大需求，考慮到保險公司中有不少位置較好、市場需求較好的企業，認為房地產并購融資對當前行業的影響如下：一是盤活困難房企優質項目，保證項目順利交付，增強購房者信心，幫助賣方回暖。二是有利于優質房企拓寬融資渠道，加快行業洗牌；三是房地產并購融資可能成為化解行業風險的重要抓手。

房地產企業流動性風險問題持續暴露，雖然目前地產并購融資的政策不斷再改，但收并購市場實際上成交慘淡。事實上，大規模的收并購成交只有等到樓市企穩回暖和市場信心重新回歸后才會出現。

一、房地產收購融資相關政策

從2021年12月開始，監管部門鼓勵通過并購融資推動房地產行業風險化解。12月10日，銀行間交易商協會召開房企座談會，表示優先支持收購和項目建設的債券登記發行。當天，人民銀行和銀行保監會聯合發布《通知》，銀行穩定有序并購；a鼓勵開展融資業務，支持優質房地產企業在銀行間市場注冊發行債務融資工具用于重點房地產企業風險處置項目并購，同時支持銀行業金融機構并購并購；a企業債務融資工具發行，并購；a積極服務融資顧問等；銀行業金融機構并購；a債券，并購；a鼓勵投資票據等。12月底，央行金融市場司司長鄒瀾表示，房地產企業間的項目并購是房地產行業化解風險、最有效地市場化手段。2022年1月，并購；A貸款不包含在“三紅線”相關指標中的措施也為收購優質房企開辟了空間。二、房地產并購融資的主要模式和特點

(一)房地產收購融資主要模式

目前房地產收購融資主要有三種模式。金融機構發行房地產項目收購債券、銀行為房企提供收購融資授信、房企發行收購債券等，截止2022年3月底，三種模式的收購融資規模共計超過2,000億元。

1、金融機構發行房地產項目收購債券

自2022年第一年以來，在政策的推動下，多家金融機構進行或計劃發行房地產收購融資債務，發行規模為數十億元至百億元。浦發銀行于2022年1月完成50億元金融債券發行，是金融機構發行的第一個單一房地產項目收購債券，隨后廣發、平安、上海銀行等相繼進行收購債務登記發行。1月底，金融監管部門召集若干全國性AMC召開會議，研究AMC按照市場化、法治化原則參與風險投資企業資產處置、項目并購及相關金融中介服務，3月，東方資管、長城資管兩家AMC也計劃發行并購融資債務同時，發行的債券金額也較前期有所增加。

2、銀行為房企提供收購融資授信額度

隨著銀行與房企戰略協議加快簽署，截止2022年3月底，房企獲得銀行并購貸款授信額度達到640億元，是目前三種模式中更主流的模式。從參與的金融機構來看，招商銀行不僅最活躍、最早介入，目前還給予房企收購融資授信540億元。從獲得信貸額度的主體來看，從初期的央企逐漸擴大到優質民營企業，碧桂園、美置業、旭輝集團等獲得銀行并購貸款信貸。

3、房企發行合并債券

2022年一季度，除招商水龍頭、建設房地產和中國鐵建房地產三家房地產企業成功發行合并債券外，首批股票、綠城房地產、華僑城股份等房地產企業也在債券發行流程中注冊，但這些主體都是國資背景下的房地產企業，民營企業發行合并融資債務

(二)房地產收購融資資金使用特點

截至一季度末，參與房地產收購融資的房企以國有企業央企為主，特別是在收購債券發行方面，沒有民營企業參與房地產。從資金使用角度看，并購；a參與融資的房企態度也很謹慎。

一是房企并購；a發行債務募集的部分資金為并購；a資金或并購；a僅用于償還貸款，其余資金往往用于償還自身債務和滿足日常經營需要。例如，擬首次發行股票的60億元小公開募集中的36.8億元用于已發行公司債券的本金賣出，剩下的23.2億元用于其他有息債務償還和項目合并收購等監管許可用途；二是將部分房企發行的并購債務投向非風險房企優質項目。例如，招商水龍頭將收購用途的全部募集資金投入一個舊改革項目(上海虹口區17街坊舊改革項目)。該項目是上海房地產和上海虹口區聯合改造的首個舊改革項目，占地面積約3.73萬平方米，上海房地產目前經營和財務表現均穩健，屬于非風險企業。

第三，房企并購項目以更熟悉的自身合作開發項目為切入點。比如，美置業頻繁承接整合、“救濟”，收購花樣年、雅居樂、正榮房地產、金科房地產等困難房企項目，都是美的置業聯合開發項目。

三.房地產收購融資的影響

1、并購；A融資利用困難房企優質項目，保證項目順利交付，增強購房者信心，幫助賣方回暖

困難住房企業由于融資連接不暢，存在項目停止、延期交貨、甚至拖著爛尾的風險。優質房地產企業并購；A通過融資收購困難房地產企業優質項目，可以充分利用存量項目，保證項目建設進度和及時交付，消除購房者對項目老化的擔憂，增強購房者信心，幫助賣方改善。

2、有利于優質房企拓寬融資渠道，加快行業洗牌

近兩年來，房地產行業監管著力遏制行業無序擴張。2019年以來，以房地產貸款余額增速下降、房地產信托收縮、債券借貸新舊返還為主，特別是“三道紅線”推出后，房企融資擴張速度明顯受限。并購融資不屬于“三道紅線”，有利于拓寬優質房企融資渠道，增強行業低增長階段承接保險房企優質項目的意愿和能力。從長遠看，房地產行業雖然已過黃金期，但未來仍有較大需求，在當前市場環境下，優質房企通過接受并購以較有利的價格獲得優質項目，增加項目儲備，提高規模和市場地位將加速行業洗牌。例如，新希望地產將于2022年3月底以1.55億元收購正榮地產廣東佛山項目51%的股權，未售出價將項目折價約5折。

3、房地產并購融資可能成為化解行業風險的重要線索

截至2022年3月底，并購；a融資規模(包括擬發行的)超過2，000億元，與風險房企債量(2021年風險房企債規模約2.5萬億)相比，并購融資規模仍然有限。但由于政策調控的調整、市場情緒的恢復和銷售的恢復，未來將有更多的銀行、AMC和優質房地產企業加入房地產并購融資行列，并購融資可能成為化解房地產風險的重要抓手。

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