債券展期正在成為房企應(yīng)對(duì)債務(wù)壓力的重要舉措。

4月28日，中梁控股發(fā)布公告稱，為改善公司整體財(cái)務(wù)狀況，擬推動(dòng)公司旗下兩筆分別于5月和7月到期的美元債券進(jìn)行交換展期，預(yù)期兩筆就債券實(shí)際平均展期期限為1.4年，交換條件為1%現(xiàn)金激勵(lì)。

此外，中梁控股還宣布，設(shè)立開發(fā)物業(yè)增信包，并承諾部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目銷售套現(xiàn)后的自由現(xiàn)金流凈額的50%將優(yōu)先歸集用作歸還或回購美元債。

自2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生劇烈變化，行業(yè)整體銷售情況下滑，境外融資功能喪失，境內(nèi)融資不斷收緊。在此背景下，民營房企面臨整體流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，為了化解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，不少房企尋求債券展期，以時(shí)間換空間。

據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計(jì)，去年至今已有超過20家房企推進(jìn)債務(wù)展期，而在當(dāng)前形勢(shì)下，展期雖是無奈之舉，但也是房企在面臨短期資金壓力下平衡到期債務(wù)和穩(wěn)定經(jīng)營的首要方式。

主動(dòng)進(jìn)行債務(wù)管理的態(tài)度也獲得資本市場(chǎng)正向反饋。截至當(dāng)日收盤，中梁控股報(bào)收2.25港元/股，單日漲幅超過7%。

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主動(dòng)債務(wù)管理 境外債即將“清零”

根據(jù)中梁控股公告顯示，擬推動(dòng)交換展期的是2022年5月19日到期的8.5%票息美元債券 (存續(xù)規(guī)模為3億美元) 及2022年7月29日到期的9.5%票息美元債券 (存續(xù)規(guī)模為4.5億美元) 。若展期順利，兩筆舊債券將會(huì)交換為2023年4月15日到期的8.75%票息與于2023年12月31日到期的9.75%票息的新美元債券。

公告顯示，兩筆舊美元債交換條件為1%現(xiàn)金激勵(lì)，以及按比例置換成展期后的新美元債券；同時(shí)，兩筆舊債券同意交換時(shí)會(huì)結(jié)算與支付至2022年5月18日的債券應(yīng)付利息。

中梁控股還宣布，設(shè)立開發(fā)物業(yè)增信包，12個(gè)月內(nèi)權(quán)益可售貨值超過100億元；同時(shí)其承諾，除現(xiàn)有項(xiàng)目融資抵押外，包括蘇州雅秀云庭、無錫中梁芯都會(huì)、長沙中梁璽悅臺(tái)、西安中梁鎏金云璽等在內(nèi)的項(xiàng)目，銷售套現(xiàn)的自由現(xiàn)金流凈額的50%，優(yōu)先歸集用作歸還或回購美元債。

除了這兩筆交換展期的美元債，中梁控股還在公告中還指出，一筆將于2022年8月到期的私募美元債，存量規(guī)模1.5億美元，已于4月26日簽定“再融資貸款” 協(xié)議，展期至2023年。

在業(yè)內(nèi)看來，行業(yè)整體下行的背景之下，債券展期是房企主動(dòng)進(jìn)行債務(wù)管理的一種方式，是當(dāng)下最務(wù)實(shí)、對(duì)各利益相關(guān)方最負(fù)責(zé)任的選擇，也展現(xiàn)出企業(yè)“絕不躺平”的積極態(tài)度。

今年2月，證監(jiān)會(huì)在公開回復(fù)債券監(jiān)管時(shí)表示，會(huì)壓實(shí)發(fā)行人主體責(zé)任，督促其加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，排好兌付時(shí)間表，可通過提前協(xié)商債務(wù)展期、債券置換等方式籌措償債資金，有效化解償債風(fēng)險(xiǎn)。3月25日，銀保監(jiān)會(huì)也公開表示鼓勵(lì)有還款意愿、吸納就業(yè)能力強(qiáng)的行業(yè)和企業(yè)，通過展期等方式紓困解難?？梢姡瑐蛊谝彩悄壳氨O(jiān)管層鼓勵(lì)的化解償債風(fēng)險(xiǎn)的方式之一。

與其他房企債務(wù)到一期展一期不同，中梁控股選擇將存續(xù)債券一次性全部展期，行為果斷的同時(shí)，也給投資者以合理代價(jià)。

上述三筆債劵展期后，中梁控股今年內(nèi)再無境外債本金到期。作為20強(qiáng)規(guī)模房企，中梁控股極少使用境外信用債，境內(nèi)債券存量也很低，僅有一筆2022年11月6日到期的購房尾款A(yù)BS（存續(xù)規(guī)模3.4億人民幣）。記者了解到，對(duì)于該筆ABS中梁控股未做展期計(jì)劃。根據(jù)公司一季度末的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年3月31日，中梁控股有息負(fù)債為340億元左右，在2021全年有息負(fù)債402億元基礎(chǔ)上進(jìn)一步降低，也是30強(qiáng)房企里有息負(fù)債指標(biāo)最低的幾家企業(yè)之一。

而在上述展期后債券歸還之后，中梁控股也將實(shí)現(xiàn)境外債“清零”。

在積極進(jìn)行債務(wù)管理之外，中梁控股自去年下半年以來還密集回購美元債，且價(jià)格合理。數(shù)據(jù)顯示，2021年7月至今年3月底，中梁控股已歸還或回購合共約12億美元本息的境外債務(wù)，降杠桿表現(xiàn)積極。

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營銷主動(dòng)出擊 緊抓窗口搶收

今年以來，外部環(huán)境在逐漸改善。

二季度以來，房企的資金面政策在日趨寬松，例如部分優(yōu)質(zhì)民營房企恢復(fù)境內(nèi)信用債再融資，央行、財(cái)政部等六部委鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，證監(jiān)會(huì)、國資委、全國工商聯(lián)發(fā)布通知擬完善民營企業(yè)債券融資支持機(jī)制等。

日前，有媒體報(bào)道，央行召集6家國有銀行、12家股份制銀行及5家AMC機(jī)構(gòu)舉行專題會(huì)議，主要議題是不良資產(chǎn)處置和為房企紓困，據(jù)傳中梁控股也在這份房企名單中，若有以上各大金融機(jī)構(gòu)的幫扶，預(yù)計(jì)中梁控股后市資金壓力將會(huì)被極大緩解。

此外，各地樓市政策也在逐步放松，隨著利好不斷加碼落地，業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為市場(chǎng)已經(jīng)處于筑底回升階段，預(yù)計(jì)二季度房企銷售會(huì)有明顯好轉(zhuǎn)，后市反彈蓄力明顯增強(qiáng)。

東風(fēng)已來，債務(wù)展期之后的中梁控股也可以輕裝上陣，全力進(jìn)行銷售攻堅(jiān)，加速回款，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回籠。

為此，中梁控股也做好了準(zhǔn)備。面對(duì)行業(yè)新形勢(shì)，中梁地產(chǎn)集團(tuán)在營銷上主動(dòng)出擊，積極尋求突破，重點(diǎn)措施包括兩個(gè)方面。

首先，實(shí)施集團(tuán)營銷強(qiáng)管控戰(zhàn)略。3月，中梁控股地產(chǎn)集團(tuán)營銷中心成立四個(gè)前臺(tái)作戰(zhàn)指揮部，分別統(tǒng)籌管理江浙、北方、中西部、南方四大戰(zhàn)區(qū)。通過垂直化管理打破層級(jí)間壁壘，有助于集團(tuán)層面決策高效精準(zhǔn)、資源優(yōu)化配置；一線做精做強(qiáng)，工作高效落地。在操盤策略方面，中梁控股提出一盤一策精細(xì)化管控：由集團(tuán)牽頭完成每個(gè)項(xiàng)目的系統(tǒng)性梳理，并在此基礎(chǔ)上量身制定項(xiàng)目的營銷策略。

其次，推行營銷“一把手工程”。要求各級(jí)組織一把手直管營銷，對(duì)營銷結(jié)果負(fù)責(zé)。一方面，要求一把手對(duì)營銷工作強(qiáng)過問、強(qiáng)支持、強(qiáng)考核，提升營銷話語權(quán)；另一方面，也要求一把手發(fā)揮組織協(xié)調(diào)作用，助力營銷解決卡點(diǎn)、高效運(yùn)營。

據(jù)悉，目前中梁控股地產(chǎn)集團(tuán)營銷強(qiáng)管控模式已經(jīng)基本調(diào)整到位，各項(xiàng)工作正在高效推進(jìn)之中。

例如面對(duì)持續(xù)反復(fù)的疫情，中梁控股推出“同心同行、愛在中梁”公益活動(dòng)，從多方面著手提供物資、做好客戶關(guān)懷。這種與社會(huì)一起共克時(shí)艱的態(tài)度，在客戶中也取得一定的認(rèn)可。

此外，中梁控股積極響應(yīng)“更好滿足購房者合理住房需求”號(hào)召，計(jì)劃在“五一”期間推出“百盤聯(lián)動(dòng)，N重幸福價(jià)到”購房節(jié)活動(dòng)，公司將拿出一批高性價(jià)比房源，結(jié)合多重購房便利政策，為置業(yè)者提供匠心好房、兌現(xiàn)美好生活的同時(shí)，也能助力公司抓住窗口期搶收，為全年業(yè)績(jī)奠定基礎(chǔ)。

流程編輯：劉亞

審讀：戴士潮

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