本報記者 莊靈輝 盧志坤 北京報道

2022年一季度，房地產行業下行態勢仍未迎來明顯改善。

中指研究院、克而瑞研究中心以及貝殼研究院等多家研究機構提供的數據顯示，2022年一季度，房地產企業融資規模同比下滑明顯，新增發債規模低于到期債務規模態勢延續，房企償債壓力并未實質性減少。

另一方面，境內融資支持政策持續出臺，市場信心也在逐步修復。多家機構數據顯示，2022年3月份，房企融資規模出現“翹尾”，自去年10月以來，房企單月非銀融資總額首次突破千億。

近日，證監會、國資委、全國工商聯發布通知提出，支持民營企業依法上市融資、并購重組，完善民營企業債券融資支持機制，同時依法依規支持上市房企積極向新發展模式轉型，加強自身風險管理，密切關注市場形勢和行業變化，嚴格防范、妥善化解各類風險。

“完善民營企業債券融資支持機制，將有利于緩解民營房企融資難的狀況，有助于穩定企業預期。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水對《中國經營報》記者表示，相關政策意味著民營房企發債融資也將得到支持，有助于穩定市場預期，并將加大防范和化解房地產風險力度，支持房企向新發展模式轉型。

融資規模同比下滑

若從償債壓力角度來看，房企新增發債規模自2020年四季度以來即長期低于同季度到期債務規模，這一態勢一直延續至今。

貝殼研究院提供的數據顯示，2022年一季度，房企境內外債券融資到期債務規模約2521億元（人民幣，下同），雖同比下降32.5%，但對比同期1733億元的新增融資，房企的償債壓力并未實質性減少。

多家機構提供的數據均顯示，2022年一季度，房地產企業融資規模同比下滑明顯。

中指研究院監測數據顯示，2022年一季度，房地產企業非銀融資（包括信用債、海外債、房地產信托、資產證券化等）總額2309.0億元，同比下降61.4%；貝殼研究院統計數據則顯示，2022年一季度，房企境內外債券融資累計約1733億元，同比下降43%，降幅較2021年同期擴大20個百分點。而據克而瑞研究中心不完全統計，2022年一季度100家典型房企的融資額為2055.12億元，同比大幅下降52.5%。

Wind數據也顯示，2022年一季度，房地產行業債券融資規模為615.59億元，相比2021年一季度1012.62億元的債券融資規模下滑明顯。

“大規模舉債發展的模式逐漸退出，穩健的財務導向下房企將主動降低自身負債規模。”對于融資規模的進一步下滑，貝殼研究院方面在分析報告中指出，主要是受到大環境不確定性增加、房地產行業信用風險持續惡化以及房企自身經營模式發生轉變等三方面的影響。

貝殼研究院方面還指出，預期較高的“并購債”一季度主要呈點狀表現，只有個別兩家房企成功發行，尚未形成規模，短期對整體債券融資規模影響有限。

克而瑞研究中心則認為，2022年一季度融資規模同比大降主要是2021年同期行業未爆發企業大規模違約事件，市場情況仍相對較好，融資基數相對較大。

延續“內升外降”趨勢

從融資結構來看，2022年一季度房企境內債與境外債呈現一升一降的格局。

貝殼研究院提供的數據顯示，2022年一季度，房企境內債券規模占比80%，較2021年同期上升16個百分點。

境外債同比下降速度也高于境內債。貝殼研究院提供的數據顯示，一季度境內發債規模約1378億元，同比下降28.6%，境外債規模約355億元，同比下降68.0%。

中指研究院監測數據也顯示，2022年一季度，房地產企業非銀融資中，信用債、ABS彌補了一部分由海外債、信托快速撤退造成的融資缺口。具體來看，一季度信用債占比50.4%，同比提升21.5個百分點；海外債占比僅為5.4%，同比下降15個百分點；信托占比14.9%，同比下降14.2個百分點；ABS占比29.4%，同比提升7.7個百分點。

對比近年一季度房企融資結構發現，近年來房企境內發債金額占比呈上升態勢，2018年一季度房企境內發債金額占比為23%，2019年一季度這一比例提升至47%，此后歷年一季度這一比例均在50%及以上。

境內外融資環境差異明顯，導致票面利率呈現兩種截然不同的趨勢。

根據貝殼研究院提供的數據，境內方面，2022年一季度房企債券平均票面利率3.65%，較2021年同期下降112個基點，環比上一季度下降49個百分點；境外方面，一季度境外債券融資平均票面利率為8.24%，較2021年同期上升128個基點，環比上一季度基本持平。

“從2021年來看，在房企發債融資額中，信用債民企占比只有25%，境外債中民企占比超80%。絕大部分民營房企信用等級較低，很難發國內信用債融資，只有選擇門檻低、成本高的境外債。”劉水表示，2021年下半年以來，房地產行業前所未有地迎來一輪迅速的縮表和出清過程。由于違約或信用評級下調，引發企業主體信用基本喪失或遭遇債務危機。目前，金融機構對房企融資依然保持謹慎，主要表現在境外債規模收縮，利率呈內降外升趨勢。

市場信心待修復

2022年一季度房企境內融資中，央企國企依然是主要發行主體。

根據貝殼研究院統計，一季度境內共發行債券融資123筆，其中116筆發行人企業性質為國企央企，占比為94%。

Wind數據也顯示，2022年一季度房地產行業債券融資共64筆，其中發行人為民營企業的僅4筆。

“行業債務風險尚未出清的階段，企業信用的影響力將會進一步放大。”貝殼研究院方面指出，信用背書優厚的國企與央企會獲得更高的市場認可，從而獲得相對低廉的融資利率，而發債主體企業性質的結構性影響，也是2022年一季度境內債票面利率下降的主要原因之一。

結合未來一年到期債務來看，房企尤其是民營房企仍面臨較大償債壓力。

克而瑞企業顧問監測近170家房企中，未來一年有到期債券的房企共有96家，債券規模達5539億元，54家房企到期債券規模同比有所增加，12家房企未來一年到期債券規模超100億元。

貝殼研究院統計數據也顯示，截至2022年3月31日，房企一年內到期的信用債余額4656.4億元，海外債余額3308.6億元，合計7965.0億元。

實際上，今年以來，在防范與化解房地產風險力度不斷加大基礎上，房企融資政策近來也開始有所寬松，并購貸不計入“三道紅線”、保障性租賃住房貸款不計入“兩道紅線”、全國性商品房預售資金監督管理辦法以及支持民營房企發債融資等政策陸續出臺。

在此背景下，市場信心也在逐漸修復。數據顯示，2022年3月份房企非銀融資出現“翹尾”，總額為1050.7億元，環比上升125.4%，自上年10月以來首次單月融資總額突破千億。

“與之前相比，當前融資渠道已經基本恢復開放，其中符合政策導向的融資模式開放力度更為強勁。”中指研究院企業事業部研究副總監陳星表示，當前政策的邊際放松仍處于窗口期，并將有望伴隨近期銷售端政策的放松持續一段時間，因此會對未來房企融資起到一定修復和支撐作用。

“當前發生債務違約的房企，相當一部分是上市民營房企，有些房企在通過引入戰投、出售項目資產、債務展期等方式自救。由于房地產市場預期沒有發生明顯改善，金融機構避險情緒仍然很重，總體來看，房地產風險出清速度較慢。”劉水表示，完善民營企業債券融資支持機制，意味著民營房企發債融資也將得到支持，將有利于緩解民營房企融資難的狀況，有助于穩定企業預期；同時，支持民營上市企業并購重組，將加快發生債務違約的房企風險出清。

關鍵詞： 房企一季度融資規模同比下滑 支持政策持續發力