文 | 王麗新

沒有哪一年如同2021年，讓房企如此“殫精竭慮”?！艾F(xiàn)金保衛(wèi)戰(zhàn)”打響已逾一年，仿若馬拉松長跑賽程過半，盲目發(fā)力疾行者已然掉隊，保持理性配速者在領(lǐng)跑，在這場關(guān)乎生死的一役中，償債能力高低是能否活下來的第一技能。

截至4月12日，以公布2021年財報且曾跨入“千億俱樂部（按全口徑銷售額計）”的28家上市房企（包括未經(jīng)審計業(yè)績）為樣本，《證券日報》記者一一統(tǒng)計獲悉，以衡量企業(yè)中長期償債能力及預測破產(chǎn)的最可靠指標——現(xiàn)金短債比為例，僅龍湖集團、旭輝控股、萬科等8家房企超過2倍，時代中國控股等15家房企在1-2倍之間，富力地產(chǎn)等5家則不足1倍，已低于1倍紅線要求。其中，安全系數(shù)最高者為龍湖集團（6.11倍），最低者為富力地產(chǎn)（0.36倍）。

需要提及的是，中國恒大、融創(chuàng)中國、世茂集團這三家以往位列TOP10的房企尚未公布年報，暫不在統(tǒng)計范圍內(nèi)。還有包括陽光城、華夏幸福、中國奧園、佳兆業(yè)、藍光發(fā)展、泰禾集團等“千億房企”也未公布年報，均未在統(tǒng)計范圍內(nèi)。鑒于此，不排除部分房企現(xiàn)金與短債缺口會出現(xiàn)高達數(shù)百億元的現(xiàn)象。

若綜合考量“凈負債率、現(xiàn)金短債比及剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率”三道紅線指標來看，龍湖集團、華潤置地等16家為綠檔，綠城中國等8家為黃檔，建業(yè)地產(chǎn)為橙檔，富力地產(chǎn)和祥生控股為紅檔，雅居樂集團待定。

“2021年，百強企業(yè)剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率、凈負債率的均值分別為69.5%、77.1%，較上年分別下降0.6、3.6個百分點；現(xiàn)金短債比為1.6，較上年上升0.1，整體穩(wěn)中向好?！敝兄秆芯吭撼崭痹洪L黃瑜向《證券日報》記者表示，但面對2022年償債高峰期，企業(yè)現(xiàn)金流面臨更大挑戰(zhàn)。

凈負債率從24%到153%不等 新增有息負債規(guī)模僅407億元

似乎不約而同，相比以往業(yè)績說明會上“三線四檔”是主角，今年多數(shù)房企管理層都未主動談及資產(chǎn)負債表情況。這背后是自2021年9月份以來，超過20家發(fā)行過公開債務的房企披露了債務違約風險，展期、交換要約以及同意征求等處理債務的方式擺上房企掌舵人的案頭。

隨著披露債務違約的“千億房企”逐漸增多，金融機構(gòu)的風險偏好急劇降低，有些金融機構(gòu)在房企出現(xiàn)實質(zhì)性風險之前盡可能“搶跑”退出。

截至2021年底，以《證券日報》記者選取的這28家曾跨入“千億陣營”的房企為樣本，其凈負債率從24%到153%不等，這一指標與去年持平及下降的房企有13家，占比近半，但符合三道紅線新規(guī)的凈負債率不超100%的房企有26家，僅富力地產(chǎn)等2家超過100%。

此外，上述28家房企總計有息負債規(guī)模為30229億元，同比增長407億元（即新增有息負債規(guī)模為407億元），同比僅增長1.4%。可以說，相比2020年行業(yè)新增有息負債規(guī)模增速在7%上下浮動而言，這一增長率可謂“停滯”。畢竟，從2011年到2020年，以53家上市企業(yè)為樣本，紅檔房企有息負債規(guī)模復合增速最高達到28%。

從這兩個角度看，2021年，在內(nèi)外部環(huán)境多重因素共同作用下，地產(chǎn)行業(yè)正在加速降負債，杠桿水平更趨向合理化。

“一是‘三道紅線’提出以來，各房企開始采取各種措施主動壓縮債務規(guī)模，控制債務增速，努力向合規(guī)方向靠攏?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，二是去年下半年開始融資環(huán)境持續(xù)收緊，特別是以往在總?cè)谫Y規(guī)模中占比很高的海外債、信托紛紛避險，降低投資比例，導致資金供給大幅收縮；三是多家房企流動性出現(xiàn)問題，到期債務無法償還，再融資渠道被迫關(guān)閉。

但新增有息負債增長率的降低，并不意味房企的安全系數(shù)在提高。相比這28家房企超過3萬億元的有息負債規(guī)模，其持有現(xiàn)金僅為14118億元（其中包括不能動用的預售監(jiān)管資金等），當然，現(xiàn)金短債比才更能說明企業(yè)的償債能力。

從6倍到0.36倍 現(xiàn)金短債比存“鴻溝式”差距

跌宕起伏的2021年，并不是讓所有房企都措手不及，多年自律的“績優(yōu)生”仍在以自身配速跑在馬拉松第一陣營，跟不上或者面臨退場危機的參賽者，是戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)定力不足的玩家。

從持有現(xiàn)金規(guī)模變動幅度來看，龍湖集團、華潤置地、中國海外發(fā)展等8家同比增長超過8個百分點，其余20家全部同比下降，下降空間從1個百分點到66個百分點不等。更重要的是，從現(xiàn)金短債比指數(shù)來看，安全系數(shù)最高者為龍湖集團（6.11倍），最低者為富力地產(chǎn)（0.36倍）。不難看出，這可謂是“鴻溝式”差距。

“我們一直主動管理債務，一年到期債務占比只有不到8%，今年剛性到期還款144億元，目前已經(jīng)償還74億元，剛性還款只剩70億元?！痹?021年業(yè)績說明會上，龍湖集團執(zhí)行董事兼首席財務官趙軼向《證券日報》記者表示，即便把300多億元的監(jiān)管資金去掉，龍湖集團現(xiàn)金短債比仍達3.9倍，非常安全。

需要一提的是，不管是經(jīng)過審計還是未經(jīng)審計的數(shù)據(jù)，從目前公布數(shù)據(jù)的房企來看，現(xiàn)金短債比是以不受限制的現(xiàn)金為計算口徑。即便如此，這一指數(shù)超過6的只有龍湖集團，緊隨其后的是旭輝控股、萬科以及中國海外發(fā)展，均在2.5倍-3倍之間。

“若疊加房企表外負債以及受到限制的現(xiàn)金規(guī)模，‘千億房企’中不乏不受限制現(xiàn)金無法覆蓋短期債務者，當下企業(yè)的現(xiàn)金短債缺口要比財報中公布的嚴重。”一位房企財務條線人士向《證券日報》記者直言，比如某“千億房企”現(xiàn)金短債比是1.46，其扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比則僅為0.87，而這家企業(yè)并不是個例。

另以陽光城為例，在今年2月17日晚間公告境外債1.7億元利息支付違約后，陽光城在回復深交所關(guān)注函時表示，截至2021年9月末，公司的貨幣資金271.80億元，但截至2021年12月末，在手貨幣資金較年初大幅下降，致使實操中可靈活動用資金占賬面資金比例不足1%，回籠至集團層面難度極大，可自由動用貨幣資金基本枯竭。

此外，從少數(shù)公布扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比來看，融信中國等多家房企都小于1倍，這意味著企業(yè)的經(jīng)營凈現(xiàn)金流入量并不足以支付年末到期的短期負債，償債壓力巨大。

從1.22萬億元到9291億元 到期債務微縮但償債壓力未減

“（上一個）償債規(guī)模高峰雖過，但民營房企資金鏈壓力未改。”世聯(lián)研究在研報中指出，從境內(nèi)外債合計來看，房地產(chǎn)行業(yè)的償債高峰期在2021年，到期金額超1.22萬億元。2022年到期額略有下行，但依然高達9291億元，仍處于償債高峰期，其中民營房企需償付5473億元，占比過半。

在世聯(lián)研究看來，政策暖風傳導至銷售恢復仍需時日，房企資金鏈壓力巨大，尤其是對于部分“紅色檔”與“橙色檔”民營房企而言，資金鏈風險更大，其經(jīng)營決策的容錯空間驟降。

“當企業(yè)觸碰到橙檔、紅檔，可能陷入流動性危機的信號就已浮出水面。” 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向《證券日報》記者表示，其一，由于前期擴張規(guī)模較大且速度較為急促，借債規(guī)模不斷積累，為后續(xù)經(jīng)營埋下一定隱患；其二，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略較偏離于市場發(fā)展定位，加之外界環(huán)境變動，產(chǎn)品去化受阻，資金回流規(guī)模下滑，進而導致可用資金對債務的覆蓋力度減弱。

“去年下半年銷售市場疲軟，為保證項目順利交付，保障購房者利益，預售資金監(jiān)管力度加強，房企可動用資金減少。”劉水補充道，同時，去年下半年再融資渠道大幅收窄，房企需要動用自有資金償還到期債務，進一步擠壓可動用資金空間，弱化現(xiàn)金保障能力。

那么，目前可動用資金無法覆蓋短期債務的房企該如何自救？其實不外乎依賴再融資、處置資產(chǎn)以及銷售回款三大路徑。在多數(shù)房企恢復再融資較為艱難的情況下，后續(xù)值得觀察的是處置資產(chǎn)和銷售回款方面是否能有改善。

“當前債務規(guī)模和結(jié)構(gòu)可調(diào)整余地不大，房企需在資金端發(fā)力?！眲⑺硎?，對于面臨流動性風險的企業(yè)，應抓住當前幾個窗口期：一是并購融資窗口期，主動盤點整合資產(chǎn)，積極與擁有并購資金額度的企業(yè)對接，通過處置資產(chǎn)降低債務規(guī)模、回籠部分資金；二是銷售窗口期，當前多個城市出臺銷售利好政策，房企應抓住機會加大銷售力度，通過銷售回款補充資金。此外，債務承壓較高的房企也要積極與債權(quán)人溝通，展現(xiàn)償債誠意，爭取延長債務期限，為擴充資金回旋余地。

總體而言，疊加疫情影響和市場的不確定性，2022年的“地產(chǎn)馬拉松”一點都不輕松，如果想堅持跑完，對過去的反思和檢討必不可少，但對未來的信心和毅力亦同樣珍貴，畢竟未來5年至10年，10萬億元的開發(fā)市場規(guī)模仍在，存量市場仍有更多商業(yè)模式可探索。希望2022年這一場長跑的參賽者，都能重拾信心和力量。

關(guān)鍵詞： 拆解千億房企償債能力現(xiàn)金短債比逼近紅線該如何應