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“小碧桂園”中梁的高增長中斷,一年少了近3000名員工

3月30日晚間,千億房企中梁控股(02772.HK)披露2021年全年業績。

擅長在長三角三四線城市“降維打擊”的黑馬房企中梁,大體維持住了全年的銷售規模。2021年,中梁控股實現合約銷售金額1718億元,同比增長約1.8%,完成全年銷售目標的95%。合約銷售均價約為12000元/平方米,比2020年的12500元/平方米略有下降。

利潤方面,中梁控股的盈利能力降低。報告期內中梁控股實現總收入761億元,同比增長15.4%,長三角城市的物業銷售收入占據半壁江山。期內實現毛利130億元,毛利率由2020年的21%下滑至17%。歸母凈利潤27億元,同比下滑近三成,歸母凈利潤率為3.5%,同比上一年下降2.2個百分點。

中梁的杠桿相較上年同期有所壓降。截至2021年末,有息負債約402億元,同比下降26%,凈負債率35.4%,大降約30個百分點。不過,現金流壓力仍然很大。截至期末,中梁控股現金及銀行結余276.1億元,同比減少約19%。

以“三道紅線”來看,中梁控股剔除預收款后的資產負債率約為75.8%,凈負債率35.4%,現金短債比大于1,繼續處于“黃檔”。

融資顯然變得困難。發債方面,中梁控股于2021年1月13日、2月1日、5月10日分別發行過面值2億美元、2.5億美元、3億美元的境外債券,而2021年下半年再無此類動作。

根據年報披露,中梁控股去年全年加權平均債務成本為9%,按年上漲0.5個百分點。CFO游思嘉去年曾稱,希望中梁的融資成本能降到8%以下,實際上并未實現。

對于融資情況,中梁控股稱,中國房地產融資收緊,在2021年年中以后尤為明顯。去年年中以來,中梁控股采取措施應對行業困境,加強銷售回款,節省開支,管理負債并去杠桿,已經用自有資金回購合約12億美元的境外債券本金與利息。接下來,預期將繼續用經營產生的現金流來滿足經營資金、資本支出和其他資本需求。

和發債類似,在拿地方面,中梁的動作也只集中于2021年上半年,重點投資長三角三線城市也是中梁獨有的特色。

期內,中梁土地投資額為526億人民幣,共獲取85個新項目,總建面1000萬平方米,三線城市土地投資比例超過50%,來自22個集中供地重點二線城市的土地投資僅占17%。按區域劃分,長三角占土地投資總額的54%。

中梁控股稱,2021年下半年公司考慮到房地產市場形勢變得難以預料,土地投資維持在最低水平以保留現金。

2021年年底及2022年年初,中梁控股曾有大規模裁員傳聞。最新年報披露,截至2021年12月31日止,中梁控股集團有合共10317名全職雇員,按年減少了2968人,人員減少率達到22%。2021年全年員工成本為20.65億元,同比減少1.88億元,人均成本為20萬元。

中梁的資金緊張,還可以從中梁大股東近日出售中梁百悅智佳股權一事可見端倪。因為在三四線打法模仿碧桂園的高周轉,中梁曾被業界稱為“小碧桂園”,近期中梁還把物業公司股權賣給了碧桂園服務。此前,中梁分拆旗下物業公司赴港IPO,已經兩次遞表,于去年年底通過聆訊,中梁控股創始人楊劍夫婦是梁百悅智佳第一大股東。3月29日,碧桂園服務宣布收購中梁百悅智佳93.76%的股權,總代價不高于31.29億元。收購事項完成后,中梁百悅智佳將成為碧桂園服務的間接全資附屬公司。

近期,多家國際評級機構下調中梁評級,認為其償還2022年債務具備一定風險。比如穆迪此前將中梁控股評級從“B1”下調至“B2”,展望從“穩定”調整為“負面”,認為在2023年6月底前,中梁控股約有11億美元的離岸債券到期,鑒于融資渠道減弱,預計中梁控股可能無法以合理的成本發行大規模新債券,為未來6-12個月到期的債務再融資。

3月初,惠譽也將中梁控股的長期發行人違約評級從“B+”下調至“B-”,高級無抵押評級從“B+”下調至“B-”,回收率評級為“RR4”,展望“負面”?;葑u稱該公司未來幾個月到期的資本市場債務再融資的不確定性增加,同時該行業的合同銷售額收窄趨勢比惠譽過去幾個月的預期更嚴重。其資本市場渠道仍然受限,惠譽認為該公司可能不得不依靠合同銷售產生的現金來償還2022年到期的債務。

關鍵詞: 小碧桂園中梁的高增長中斷 一年少了近3000名員工

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