21世紀經濟報道記者駱軼琪 廣州報道

經歷了2021年房地產行業跌宕起伏的時期，經營管理效率和財務安全正成為房企重要的發展門檻，這也將影響到接下來的行業發展格局。

3月30日，碧桂園發布2021年度財報顯示，期內公司實現總收入約人民幣（下同）5230.6億元，同比增長13.0%；公司股東應占核心凈利潤約269.3億元。

期間公司保持了穩健的財務管理能力。30日下午舉行的2021年度業績發布會上，碧桂園集團總裁莫斌介紹，截至2022年3月30日，公司在本年度內已無境內到期債券，僅余騰越2筆可回售公司債共計40億人民幣，境外僅7月份到期一筆7億美元優先票據。“公司已提前做好了還款計劃安排，并根據市場情況考慮再融資安排，進一步調整負債結構。我們堅信，良好的財務水平是幫助公司穿越周期的最好支撐。”

（業績會現場，圖源：官方提供）

他同時指出，公司堅持經營理念、投資標準、投資轉化率三個不動搖。均衡布局各能級城市，以應對未來的不確定性。三道紅線方面，“扣除預收賬款的資產負債率”一項自2020年底開始逐年下降，將按計劃在2023年中期之前實現從黃檔到綠檔的調整。

嚴守財務安全

業績會上莫斌坦言，去年是行業波動最大的一年。“我們認為，調控是為了維護國家房地產市場的長遠健康發展，認為現在政策已經筑底，市場也在逐漸筑底過程中，市場信心在逐漸恢復、還需要一段時間，但一定可以恢復。”

面對不同的發展時期，碧桂園也做出了不同的內部考核策略。莫斌介紹，目前行業處在下行區間，以可動用資金作為考核目標，來牽引每個區域和項目在安全邊際下做好工作。“針對目前狀態，控制支出、調整結構、保資產、保現金流、保三道紅線，做正確的事，維持有現金流的利潤。”

因此在持續波動的2021年間，碧桂園保持了回款和財務的穩健水準。

年內，集團連同合營、聯營公司實現權益合同銷售金額約5580億元，總體去化率67%；累計權益物業銷售現金回籠約5022億元，權益銷售回款率連續6年達90%或以上。據莫斌介紹，2022年前2個月，碧桂園共實現權益銷售回款金額約656.8億元，權益回款率提升為超95%。

從負債控制水平來看，年內公司總有息負債余額同比下降2.6%至3179.2億元，其中短期債務占比下降至24.9%，現金短債比約2.3倍。凈負債率45.4%，較上年底下降10.2個百分點；加權平均融資成本5.2%，較上年底下降36個基點。

（公司融資成本逐年降低、債務結構優化，圖源：業績會現場展示）

在此背景下，雖然自2018年開始已經不再對外強調銷售目標，但是碧桂園還是維持了行業內較強的銷售韌性。

在中指研究院、克而瑞等多家第三方機構最新的年度銷售排行中，碧桂園是唯一在7000億檔次的房企，以全口徑銷售額7588.2億元穩居行業榜首。

中信證券研報也指出，碧桂園2021年銷售表現優于龍頭企業的平均水平，11月開始境內融資渠道逐漸暢通，且在資產組合和日常運營方面確實有獨特之處。“我們認為公司財務穩健。碧桂園融資渠道暢通，信用記錄可靠，是去年11月以來首批境內信用債融資渠道恢復暢通的大型民營企業之一。”

考慮積極收并購

即便在近兩年來民營房企普遍面臨較大的融資壓力背景下，碧桂園依然率先重啟了境內外融資渠道，近日還陸續與國內金融機構簽訂大額戰略合作。這些也將為碧桂園接下來在土儲拓展、可售貨值方面帶來先發優勢。

據介紹，截至2021年底，公司未使用授信額度約2615億元。今年3月，碧桂園在銀行間交易商協會首度獲批50億元中票額度，并將在業績發布之后進行首發；其還先后與招商銀行、中國農業銀行廣東省分行簽訂150億元及200億元的戰略合作協議，明確提到資金將用于地產并購和保障性租賃住房業務。

對此，碧桂園集團常務副總裁程光煜回應道，收并購一直是重要的投資手段。去年下半年開始的市場波動，加上行業分化，可見收并購機會在增多，預計在未來一段時間，碧桂園會相應加大部署。

“從去年四季度開始，碧桂園主要做的是，對現有項目、或者合作項目相關的項目，進行相應收并購安排。比如跟十多家合作方、80多個項目溝通，目前已經對其中35個左右項目完成收并購安排，未來其他項目也會進行相應安排。”他進一步介紹。

（公司土儲主要分布，圖源：業績會現場展示）

財報顯示，截至2021年年底，碧桂園位于中國內地的權益可售資源約14846億元。另有基本鎖定但尚未簽約的潛在權益可售資源約3365億元，合計約1.8萬億元，可維持公司未來3年左右的銷售需求。

可售貨值中，98%位于常住人口50萬以上的區域；93%位于人口流入區域；75%位于長三角、珠三角、環渤海、長江中游、成渝等五大都市圈，很好地契合了國家重大區域發展戰略和人口流動趨勢。

從整體土地儲備策略來說，莫斌表示，碧桂園將繼續響應國家新型城鎮化建設戰略，聚焦城市深耕。未來將對全國的市場做進一步的分類，按照市場規模、供需關系遴選出符合集團戰略發展的市場，更加聚焦于以大都市圈為首的一二線和強三四線城市。

多元化突進

多元化業務方面，公司的商業化進程在加速，建筑機器人跑通了端到端的智能建造生態實驗，現代農業也在農場數字化和無人化邁出第一步。

財報顯示，報告期內公司在包括物業投資、酒店經營及其他，如智能建造、機器人餐飲、新零售及現代農業等，該“其他分部”的總對外收入上升31.5%至約人民幣62.26億元。

截至2021年末，旗下博智林機器人公司已有21款建筑機器人投入商業化應用并對外開展租售業務，累計應用施工面積超700萬平方米。博智林還首次完成了“BIM+FMS+WMS+建筑機器人”多機施工系統的驗收。

（碧桂園科技智慧建造體系示意圖，圖源：業績會現場展示）

現代農業方面，自研的大馬力無人拖拉機、無人收獲機首次在位于佛山三水的粵港澳大灣區現代都市農業綜合示范基地亮相作業。

莫斌介紹，碧桂園的房產主營業務是采取“好房子”戰略，多元化則是圍繞主營業務做科技智慧化改造。

公司希望建筑機器人更快創造價值，并定下了三個前提：穩扎穩打、不大干快上；成熟商業模式后復制；穩定后量產。將采取先試點、后推廣，先內部、后外部，先輕資產、后重資產的步伐推進。

“博智林有三大優勢：能提供整體解決方案；旗下5000多人推動不斷迭代；巨大的內部市場。”他續稱，碧桂園相比同行最大的優勢就是公司業務覆蓋全產業鏈，因此相信博智林在內部的市場競爭力會越來越強，也希望積極融入國家多層次住房供應體系，參與地方保障性住房建設。

申萬宏源研報指出，鑒于近期政府頻繁發聲強調穩經濟、穩增長、防控金融風險，而穩經濟則亟需穩地產，預計地產行業供需兩端政策修復有望加速推進，并將推動行業格局優化，集中度再提升，優質房企有望迎來量質雙升，建議關注碧桂園等7家房企H股。

關鍵詞： 嚴守財務安全碧桂園2022年已無境內到期債券 將考慮積極收