【前言】2021年以來，一場前所未有的債務(wù)危機(jī)席卷了中國整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，無論曾經(jīng)有多輝煌，或多或少都被波及。與國企和央企相比，民營房企缺乏官方信用，融資成本更高，所受的沖擊更大。數(shù)據(jù)顯示，以全口徑銷售金額排名，2020年超過千億的有41家，民營房企占32家。自2021年以來，在這32家民營房企中，沒有出現(xiàn)暴雷或負(fù)面消息的屈指可數(shù)，有的實(shí)控人玩失蹤、有的變賣資產(chǎn)自救、有的打折促銷回籠資金……，但不少依然是在債務(wù)泥潭里越陷越深，這里面有家喻戶曉的，也有不被熟知的。為了讓大家見證中國房地產(chǎn)業(yè)這一段前所未有的風(fēng)云史，特將推出《債務(wù)困境下千億房企沉浮錄》系列，逐篇介紹千億俱樂部中各民營房企，敬請(qǐng)關(guān)注。這期我們聊聊榮盛發(fā)展。

“表里不一”的榮盛發(fā)展

3月 18日 ，新交所公告顯示，榮盛發(fā)展7.8億美元債展期各項(xiàng)條件均已達(dá)成，3月17日已完成全部美元債的展期交割工作，于 2022 年 3 月 18 日在新加坡證券交易所上市。

什么是債務(wù)展期？債務(wù)展期按定義指的是推遲到期債務(wù)要求付款日期的企業(yè)非正式重整模式。為什么要債務(wù)展期？通常是企業(yè)經(jīng)營過程發(fā)生財(cái)務(wù)困難，采用債務(wù)延期的方式為自己贏得時(shí)間，調(diào)整財(cái)務(wù)，避免破產(chǎn)。

簡單地解釋，大家應(yīng)該明白榮盛發(fā)展7.8億美債展期是怎么一回事。說明什么？說明，榮盛發(fā)展“錢袋子”很緊，還債有困難。應(yīng)該說榮盛發(fā)展是幸運(yùn)的，自去年以來，單千億房企，就不下五家，在債務(wù)展期上因未獲債權(quán)人同意而卡殼，導(dǎo)致實(shí)質(zhì)性違約，爆雷的。但這并不能說明榮盛發(fā)展?fàn)顩r好，事實(shí)恰好相反。

榮盛發(fā)展的創(chuàng)始人耿建明，出生于江蘇南京六合區(qū)，1980年12月應(yīng)征入伍，是名基建工程兵，為國防施工和國家重點(diǎn)工程建設(shè)出了不少力，1985年轉(zhuǎn)業(yè)到“廊坊城建總公司”，成為地方國企員工，1996年還一度晉升為處長。就在個(gè)人前景看起來一片光明時(shí)，他卻辭職下海，用1萬塊注冊成立了榮盛建筑安裝公司，其中5000還是找朋友借的。三年后涉入房地產(chǎn)行業(yè)的第一個(gè)項(xiàng)目——方州花園。

2002年，耿建明于河北廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)設(shè)立了榮盛控股股份有限公司。2007年8月，他在帶領(lǐng)榮盛發(fā)展在深圳正式掛牌上市。2020年榮盛發(fā)展全年累計(jì)簽約金額1270.97億元，邁進(jìn)千億軍團(tuán)。

一直以來，因榮盛發(fā)展整體以深耕“京津冀城市群”為主，所以在地產(chǎn)界有著“河北王”的稱號(hào)。榮盛為了搞千億規(guī)模，特別是為了掙脫環(huán)京的困局，從2018年開始擴(kuò)張拿了不少高價(jià)地，其中不乏地王。而隨著房地產(chǎn)政策調(diào)控，榮盛發(fā)展財(cái)務(wù)狀況開始下滑。在華夏幸福宣布債務(wù)違約公開承認(rèn)“暴雷”之后，榮盛發(fā)展也引起了市場高度關(guān)注。

截至2020年三季度末，榮盛發(fā)展剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為75.26%、100.53%、1.06倍，“三道紅線”僅有現(xiàn)金短債比勉強(qiáng)達(dá)到監(jiān)管指標(biāo)。

到2021年9月30日，現(xiàn)金短債比為1.05，達(dá)到監(jiān)管要求的大于1倍；凈負(fù)債率58.89%，較期初下降21.29個(gè)百分點(diǎn)，低于監(jiān)管要求的低于100%；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.49%，較期初下降4.67個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到監(jiān)管要求的70%以內(nèi)。“三道紅線”已完全達(dá)標(biāo)。但其實(shí)榮盛發(fā)展早已負(fù)債累累，截至2021年三季末，榮盛發(fā)展總資產(chǎn)為2886.11億元，總負(fù)債2368.5億元，凈資產(chǎn)517.61億元，資產(chǎn)負(fù)債率82.07%。

之所以 能 回歸 綠檔 ，是 因?yàn)?榮盛運(yùn)用 了 通過 商票來降低表內(nèi)負(fù)債一招 。商票不屬于國家規(guī)定的對(duì)房地產(chǎn)貸款限制的范疇，房企用這種方式能避開監(jiān)管管控，而銀行也要開展業(yè)務(wù)，所以以商票形式去變相貸款給房企融資。2021年上半年，就 有媒體突然爆出榮盛票據(jù)不能如期兌付。根本原因是，需要兌付的票據(jù)，實(shí)在太多了。對(duì)此，榮盛給出了“以房抵債”的鬧劇。目前榮盛的 商票 已經(jīng)在預(yù)警重點(diǎn)關(guān)注中，拒付商票7612筆，拒付金額25.2億，未結(jié)清20256筆，涉及金額59.4億。

不僅如此，榮盛發(fā)展還頻頻給子公司擔(dān)保。2021年 6月21日晚，榮盛發(fā)布公告稱，截至本公告披露日，公司實(shí)際擔(dān)保總額為633.75億元（不含本次），占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的136.76%。在 榮盛發(fā)展的對(duì)外擔(dān)保中，有不少是關(guān)聯(lián)擔(dān)保，名擔(dān)實(shí)貸，不過，擔(dān)保的金額，是可以不列入負(fù)債之內(nèi)的。如果加上擔(dān)保的金額，榮盛發(fā)展的負(fù)債，高達(dá)2460億元。

在2021年8月下旬舉行的上半年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，耿建明曾信心十足地對(duì)外表示，“榮盛發(fā)展不會(huì)出現(xiàn)任何違約。”但這掩蓋不了榮盛資金抓襟見肘的事實(shí)。

截至目前，榮盛大股東榮盛發(fā)展股份數(shù)量為27.56億股，持股比例為63.38%，目前質(zhì)押數(shù)占其持股數(shù)的56.57%，最近一筆股權(quán)質(zhì)押發(fā)生在3月7日，質(zhì)押數(shù)量4487.73萬股。3月 3日榮盛 完成發(fā)行了10億元超短期融資券，其中有 9億是 用來 還債的債務(wù)券為公開債務(wù)并不包括非公開債務(wù)的商票以及理財(cái)。7.8億 的 美債 選擇 展期 ，又 何嘗 不是 因?yàn)?缺錢 ？此外 ，榮盛發(fā)展應(yīng)付票據(jù)及賬款達(dá)326.99億元。

除了債務(wù) 壓力， 榮盛發(fā)展業(yè)績 也 開始 大 幅度 下滑 。其 發(fā)布的 《2021年度業(yè)績預(yù)告》顯示，公司凈利潤為1億-1.5億元之間，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤5209.8萬元-1.02億元，而 2020年的凈利潤為75億元。榮盛 發(fā)展 目前 的 情況 ，遠(yuǎn)非 想象 中 的 那么簡單 輕松 。

結(jié)語

5000元白手起家，創(chuàng)業(yè)24年，耿 建 明 以軍人的實(shí)干精神、超前的戰(zhàn)略眼光和獨(dú)到的管理哲學(xué)，一手打造了千億房企榮盛。同時(shí) ，也 把 榮盛 帶到 了 難以為繼 的 艱難 困境 ，能否 撐 過 這場危機(jī) ，目前來講 ， 尚未 可知 。

關(guān)鍵詞： 債務(wù)困境下千億房企沉浮錄之二十表里不一的榮盛發(fā)