◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

◎ 編輯 | 密探君

年初以來，積極“自救”典型樣本之一的陽光城集團，最終還是歇斯底里地，“眼睜睜”看著短期債務(wù)，爆出一聲驚雷。

3月18日，陽光城對外披露，受宏觀經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、融資環(huán)境疊加影響，公司未能按期支付境外債利息，致使“17陽光城MTN001”、“ 17陽光城MTN004”、“ 20陽光城MTN001”、“ 20陽光城MTN003”加速到期。

如此以來，這4只加速到期債券“交叉保護條款”未能得到豁免，引發(fā)陽光城未能足額償付這4只加速到期債券本息總額50.28億元。

雖如此，陽光城在3月18日午盤時，突然被追漲停，這意味著又有了新轉(zhuǎn)機？

據(jù)鐘港資本官方披露，去年11月底，陽光城已成功完成針對3筆總金額7.47億美元票據(jù)的交換要約及針對另外5筆總金額14.97億美元票據(jù)的同意征求，通過交換要約新發(fā)行2022年到期的6.7億美元債。

去年11月初，“戰(zhàn)投股東”泰康保險對陽光城三季報投下反對票，引發(fā)市場猜測，不久突然“半價”拋售股權(quán)，想撤離意圖明顯，陽光城一時陷入空前危機。

在險資大撤離的不利形勢下，上述巨額美元債能成功展期，離不開鐘港資本的協(xié)助，加上陽光城自身積極主動協(xié)商。更重要的是，陽光城母公司福建陽光集團及其實控人林騰蛟個人的“雙重”擔(dān)保，為公司贏得了一時較為有利的輿論環(huán)境。

在陽光城應(yīng)對短期償債壓力的節(jié)骨眼上，截至目前，除了吳建斌之外，陽光城高層先后有朱榮斌、徐愛國、闞乃桂先后離職，這支中海系背景的經(jīng)理人團隊，曾為陽光城千億級規(guī)模競賽立下汗馬功勞，如今負(fù)面影響巨大。

遺憾的是，陽光城較長一段時間暫無債務(wù)爆雷，但年初以來，母公司福建陽光集團卻先出大事了，所持陽光城巨額股權(quán)因“財產(chǎn)保全”而被申請司法凍結(jié)，申請人分別為中信銀行福州分行、南京銀行、華夏銀行、中航信托。

這真是，禍不單行。

據(jù)陽光城今年2月向深交所的一份答復(fù)函文件，1年內(nèi)到期有息債務(wù)247.98億元、占比29.20%，1-2年內(nèi)到期有息債務(wù)365.67億元、占比43.05%，稱公司有息債務(wù)在1年以內(nèi)及1-2年到期的占比較高，存在一定集中兌付壓力。

注意！陽光城還特別強調(diào)說，基于金融機構(gòu)對于公司的整體評估，存在金融機構(gòu)要求提前償還的可能性，公司正在積極協(xié)商，但不排除短期兌付壓力更大的情況。

這相當(dāng)于“墻倒，眾人推”，都擠兌到門口來了。

去年下半場，樓市急劇陷入冰凍，房企銷售及回款嚴(yán)重受阻，對陽光城而言，短債壓力又大，這無疑是雪上加霜。

2021年，陽光城全口徑銷售金額1838億元，同比減少16%。其中，權(quán)益銷售金額約1177億元，同比減少16%。

“銷售規(guī)模的下降直接導(dǎo)致公司的回款規(guī)模不及預(yù)期，從源頭端影響了公司現(xiàn)金回流，但公司仍然竭盡全力提升回款情況。由于預(yù)售資金監(jiān)管等原因，使得資金沉淀在項目公司層面，預(yù)售資金和信用債期限嚴(yán)重錯配，難以抵消融資凈流出，信用債集中到期直接導(dǎo)致了公司面臨巨大的流動性壓力。”

截至2021年底，公司在手貨幣資金較年初大幅下降，除預(yù)售資金受限及融資受限因素外，因整體環(huán)境持續(xù)嚴(yán)峻，金融機構(gòu)及項目合作方股東對項目公司資金回?fù)芗瘓F非常謹(jǐn)慎，在實操過程中，對項目資金監(jiān)管加強，所以動用項目資金極為困難，致使實操中可靈活動用資金占賬面資金比例不足1%，回籠至集團層面難度極大，公司可自由動用貨幣資金基本枯竭。

看到這里，“擊倒”陽光城的并非自身債務(wù)大，而是各種“運動式”金融監(jiān)管，造成其大量預(yù)售資金及時無法回流到集團層面，引發(fā)短期償債危機。

這一切原本是可以避免的，如今卻一地雞毛。不過，這些即將終結(jié)。可參考閱讀《重大信號！房地產(chǎn)邁入十字路口，“運動式”監(jiān)管將終結(jié)！》一文。

3月16日，五部委齊發(fā)聲，一句話說重點，就是“謹(jǐn)慎出臺收縮性政策”，“積極出臺對市場有利的政策”。關(guān)于開發(fā)商，上面態(tài)度也很明確，要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案。

這意味著樓市至暗時刻已過去，房企恢復(fù)再融資只是時間問題，先國企央企，然后民企分順序等問題。

如我們近期的觀點，作為謹(jǐn)慎出臺“收縮性”政策的反面，當(dāng)前最關(guān)鍵的一招棋，就是“穩(wěn)住”眼下未出險但債務(wù)壓力較大的大型民營房企，絕不能再繼續(xù)擴大風(fēng)險，應(yīng)積極給予再融資支持。

對于出險房企，央企、國企應(yīng)積極參與并購重組，如佳兆業(yè)正迎來重生機會。今天，陽光城午盤突然被封漲停，是不是有了化解債務(wù)的大利好，大概率應(yīng)是。

編輯：密探君

文章來源：地產(chǎn)密探

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