陽光城也撐不住了,銷售低迷,流動性基本枯竭!
前言
2月18日,陽光城對深交所關注函進行了回復,內容主要兩塊:一塊是因房屋售價下降對存貨計提減值;一塊是哭訴目前公司流動性所面臨的巨大困難。前面反映2021年房價確實跌了,后面反映2022年以來房地產公司流動性狀況依然嚴峻。
一、降價促回款
2021 年房地產行業政策調控升級,市場需求迅速下滑,行業銷售整體下挫嚴重,市場銷售價格未達到預期;同時行業信用風險事件頻發,境內外評級機構接連下調公司評級,公司再融資受阻,回款流動性大幅受限,流動性承壓明顯,客戶信心受到重挫,客流量大幅下降。公司為進一步促進銷售回款,采取降價措施。
基于“未來行業還是堅持“房住不炒”的基本思想綱領,致力建立促進房地產健康發展的長效機制”的判斷,陽光城認為2022年房地產市場還是以穩定為主,對于銷售的量價預期持謹慎態度。
公司根據上述情況,基于謹慎性原則計提相應存貨跌價準備。選取跌價金額 2 億以上的項目,經初步測算如下:
1、內地 A 項目:周邊競品均采取降價走量策略,公司為應對市場變化,采取了銷售折讓的方式加速去化及資金回籠(由 1.83 萬下降至 1.64 萬),售價無法覆蓋項目成本,根據成本與可變現凈值孰低法測算,預計跌價金額約 2 億。
2、京津冀 B 項目:項目屬于大盤,分三期開發。2021 年因市場下行,成交速度放緩,成交量低,公司結合自身情況下調售價(由 2.51 萬下降至 2.36 萬),根據成本與可變現凈值孰低法測算,預計跌價金額約 2 億。
3、大福建 C 項目:項目所在城市市場 2021 年下行明顯,售價持續走低,項目一期已接近尾盤,二期已于 2021 年 12 月推盤且去化情況較差,公司參照周邊競品下調銷售價格,(由 0.75 萬下降至 0.7 萬),根據成本與可變現凈值孰低法測算,預計跌價金額約 3.2 億。
4、大福建 D 項目:項目尚未開盤,2021 年起市場下行且限價嚴格,預計售價無法覆蓋項目成本,(由 8.72 萬下降至 6.42 萬),根據成本與可變現凈值孰低法測算,預計跌價金額約 3.3 億。
5、大福建 E 項目:2021 年受疫情及項目所在城市市場預期影響,疊加市場對公司流動性風險預期,成交量持續下滑嚴重,項目促銷降價走量(由 2.74 萬下降至 2.15 萬),未售部分按照實際售價進行計提,根據成本與可變現凈值孰低法測算,預計跌價金額約 4.8 億。
6、長三角 F 項目:項目采取銷售促銷折讓的策略加速去化及資金回籠(售價由 11.9 萬下降至 8.9 萬),根據成本與可變現凈值孰低法測算,預計跌價金額為 4.6 3 億。
7、珠三角 G 項目:項目屬于超大盤,總貨值超過 150 億,占地面積 33 萬方,分年分期開發。前期開發地塊已達到結算時點并貢獻利潤,剩余地塊受周邊競品的開發商持續采取“低價走貨”策略影響,公司為應對競品降價、加速現金回籠,降低售價,導致售價無法覆蓋項目成本,(由 2.23 萬下降至 1.98 萬),根據成本與可變現凈值孰低法測算,預計跌價金額約 6.3 億。
二、銷售金額不斷下降
2021 年下半年市場情緒明顯回落,購房者置業情緒偏弱,房企的投資意愿和動力明顯不足。公司全年完成 2021 年銷售額目標不足八成,2021 年度,公司全口徑銷售金額 1838 億元,同比減少 16%,全口徑銷售面積約 1148 萬平方米,同比減少 25%;其中,權益銷售金額約 1177 億元,同比減少 16%,權益銷售面積約 788 萬平方米,同比減少 22%。
銷售規模的下降直接導致了公司的回款規模不及預期,從源頭端影響了陽光城現金回流。2022年1月,陽光城銷售金額僅為67.1億元,不及去年同期的一半,進入2022年銷售狀況依然未見好轉,這還是陽光城已經降價銷售的情況。
三、有息債務情況
截至 2021 年 9 月末,陽光城 1 年內到期的有息債務為 247.98 億元、占比為 29.20%, 1-2 年內到期的有息債務為 365.67 億元、占比為 43.05%,2-3 年到期的有息債務為 171.48 億元、占比為 20.19%,3 年以上到期的有息債務為 64.25 億元、占比為 7.56%。 1 年以內及 1-2 年到期的占比較高,存在一定集中兌付壓力。另外,基于金融機構對于公司的整體評估,存在金融機構要求提前償還的可能性。
四、評級遭下調,多筆債券觸發提前到期
2022 年以來,公司依然面對巨大的流動性和償債壓力,可動用資金急劇減少。截至報告日,公司對應付息的存續債券“21 陽光城 MTN001”召開了持有人會議,表決通過了利息展期 0.5 年的支付的議案;對因評級調整而觸發提前歸集的存續債券 “陽光 2 優”、“20 華濟建筑 ABN001 優先”召開了持有人會議,表決通過了豁免提前到期的議案。受到評級下調的影響,公司面臨多筆公開市場債務觸發提前還款條件,涉及的公開市場債務金額約 79 億。
五、公司現金流基本枯竭
2021 年 1-9 月,公司經營活動產生的現金流量凈額為 207.89 億元,較上年同期下降 4.70%,出現一定降幅。下降的原因主要為:
(1)2020 年末以來,受到銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的影響,個人住房貸款額度和審批放款速度放緩,本期收回聯營合營、合作方往來款同比減少;
(2)去年同期受到疫情影響,部分項目在合法合規的前提下停工,本期支付的工程款較上期相對增加,導致凈額下降。
2021 年 1-9 月,公司投資活動產生的現金流量凈額為-83.93 億元,系新增合作項目減少,導致凈流出規模下降。
2021 年 1-9 月,公司融資活動產生的現金流量凈額為-319.07 億元,主要系公司償還大額有息債務,與借款相關的現金流入減少所致。
結合以上現金流情況,截至 2021 年 12 月末,公司在手貨幣資金較年初大幅下降,除預售資金受限及融資受限因素外,因整體環境持續嚴峻,金融機構及項目合作方股東對項目公司資金回撥集團非常謹慎,在實操過程中,對項目資金監管加強,所以動用項目資金極為困難,致使實操中可靈活動用資金占賬面資金比例不足 1%,回籠至集團層面難度極大,公司可自由動用貨幣資金基本枯竭。
六、總結陳詞
縱觀 2021 年至目前,由政策調控升級,房地產行業面臨資金超預期緊縮,一方面正常公開市場再融資已經完全凍結,金融機構收緊投放額度使得公司融資壓降尤其嚴重;另一方面預售監管資金監管大幅趨嚴,影響回款和資金盤活,可動用資金大幅下降;加之市場下行,購房市場遇冷。多重因素疊加之下,公司自 2021 年四季度以來的流動性遭受前所未有的壓力,可動用貨幣資金受到嚴重影響,導致短期及長期償債壓力比較大。
房地產市場下行,行業資金面臨超預期緊縮,再融資市場凍結,公司可動用資金枯竭,長短期償債壓力較大,且目前因境外債利息未能償付從而引發了大規模交叉違約的情況。
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