3月15日，國家統計局發布數據顯示，今年2月，全國70個重點監測的大中城市中，新房、二手房價格上漲城市分別達56城和55城，數量較1月繼續增長。隨著學區房需求量上升，部分城市新建住宅供應稀缺，二手房成為一、二線城市交易主市場。值得關注的是，2月，4個一線城市二手房價格環比漲幅首次占據城市榜單前四席。同期，開發投資增速也創下2004年3月以來新高點。當前，活躍的市場表現已引發新一輪地產政策調控潮，業內認為，上半年房地產漲價仍將持續，但漲勢終將趨于平緩。

一、二線二手房成漲價主流

2月，在全國70個大中城市中，不論是新房還是二手房價格，進一步印證業內關于樓市“小陽春”的猜想。

經初步測算，2月，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.7%、0.5%、0.9%和0.1%;31個二線城市新建商品住宅價格環比上漲0.4%;35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月增加0.1個百分點。

“從價格漲幅來看，2月新房價格漲幅繼續上升。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄指出，整體來看，2月受到多地政府“就地過年”號召以及多數售樓處春節期間“不打烊”影響，加之政策下的恐慌情緒蔓延，熱點城市市場熱度走高。

從具體城市來看，徐州成為此次房價環比上漲最快的城市。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，徐州近兩年樓市總體比較強勢，和蘇北市場大崛起有關，而這也要求其后續積極做好穩房價工作。“表面上看，三線城市的返鄉置業需求減弱，房價會偏弱。但從實際情況看，一些三線城市因過去兩年市場相對降溫，當前也容易反彈。”嚴躍進如是說。

需要關注的是，作為樓市“風向標”的二手房市場在2月集中釋放出回暖信號。其中，四個一線城市位列全國二手房價上漲前四位。經初步測算，4個一線城市二手住宅銷售價格環比上漲1.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.2%、1.3%、1%和0.9%。

“隨著樓市發展，當下一、二線城市二手房成為主市場，二手房價格的變化相對更能反映一二線城市真實情況，整體看，2021年樓市開年小陽春明顯出現了，房價上漲成為主流，特別是一線城市歷史首次出現了4個城市全部排序二手房上前四。”中原地產首席分析師張大偉指出。

究其原因，張大偉認為，疫情影響下，一線城市學區房的需求明顯上升，包括深圳、上海、廣州、北京，這一輪年底翹尾學區房表現最明顯，大量的出國讀書人群回流，增加了市場需求;上海、深圳等城市的打新潮涌動，少數新建住宅供應稀缺，投資客入市搶奪了剛需客戶房源，二手房需求增加;一線城市經營貸進入樓市，進一步刺激了市場活躍。

開發投資增速創新高

前兩月旺盛的市場需求也可從商品房銷售面積瞥見一二。據統計，今年前兩月，商品房銷售面積17363萬平方米，同比增長1.05倍;比2019年1月-2月增長23.1%，兩年平均增長11%。“就實際感受來看，撇去基數的因素，當前全國房屋交易市場表現是好于預期的。”嚴躍進指出，尤其是各地擔心信貸政策收緊的當下，購房積極性仍是較高的。

由于銷售回升，行業資金出現明顯改善。前兩月，房地產開發企業到位資金30560億元，同比增長51.2%，較2019年前2月增長24.7%，兩年平均增長11.7%。其中，國內貸款5201億元，增長14.4%;利用外資10億元，下降14%;自籌資金8268億元，增長34.2%;定金及預收款11002億元，增長96.3%;個人按揭貸款4961億元，增長63.7%。

市場表現活躍，企業開發投資信心也得到較強提振。從統計局數據看出，前兩月全國房地產開發投資額同比增速為38.3%，比2019年前兩月增長15.7%，兩年平均增長7.6%。嚴躍進指出，數據總體體現出“基數因素導致數據偏高、外部環境改善、后續數據運行將趨穩”的特點。

諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙指出，今年前兩月，全國房地產投資同比增速上升可觀，增速創2004年3月以來新高，主要是受到行業環境好轉，房企投資信心加強，新開工及竣工增速明顯上升，帶動了開發投資的上升。

不過嚴躍進也提醒，土地市場面臨諸多新變動，“雙集中”供地政策或將倒逼房企到三四線，尤其是百強縣等區域進行拿地。

今年2月底，國家自然資源部曾發布住宅用地分類調控文件，提出2021年，全國22個城市將實現住宅用地供應“兩集中”，即集中發布出讓公告，同時集中組織土地出讓，全年集中公告和出讓次數不得超過3次。

地產調控出現“井噴”

根據日前發布的2021年《政府工作報告》，2021年的工作重點在切實增進民生福祉，不斷提高社會建設水平。保障好群眾住房需求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。解決好大城市住房突出問題，并盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

“小陽春”已至，全國調控政策呈現“井噴”之勢，這也是繼去年七八月后新一輪政策調控。僅在開年前兩個月，全國已密集出臺一輪房地產相關調控政策。據中原地產研究中心提供的數據顯示，截至2月底，各地與樓市相關政策調控次數已達87次，囊括了北京、上海、深圳、廣州等一線城市及熱點城市。

嚴躍進指出，從后續市場的表現看，二手房的監管也應成為關鍵。近期，包括深圳、東莞、無錫、杭州等地都對二手房市場進行了監管，尤其在價格公開透明方面做出努力。后續也要防范房東和中介圍繞學區房進行炒作。

例如，今年2月8日，深圳市住建局發布建立二手住房成交參考價格機制，公開全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格，敦促中介市場下架高于參考價的掛牌價;2月27日，東莞市發布《關于進一步加強房地產市場調控的通知》，也明確進一步完善二手住房網簽交易價格發布機制。

此外，面對長三角地區房價漲勢，繼今年1月后，住建部副部長倪虹再于3月3日帶隊赴浙江省杭州市、江蘇省無錫市調研，會商督導房地產市場平穩健康發展長效機制落實情況，繼續強調了要毫不動搖堅持“房住不炒”，堅決遏制投機炒房。

張大偉指出，從整體趨勢來看，預計2021年上半年房價繼續上漲的趨勢依然持續，但越來越收緊加碼的調控政策有望平穩市場，房價漲幅會繼續放緩。未來整個市場走向的核心依然要看信貸，尤其是經營貸政策。

北京商報記者 陶鳳 劉瀚琳

關鍵詞： 二手房漲價 開發投資