北京住建委數(shù)據(jù)顯示，3月二手房網(wǎng)簽住宅達(dá)16051套，這是2018年5月后以來的最高值。這也是2017年“3·17”調(diào)控后，繼2017年4月、2018年5月后第三個超過1.6萬套二手房住宅成交月份。今年春節(jié)以來，北京樓市成交量穩(wěn)步上升，價格也出現(xiàn)一些反彈，一些業(yè)內(nèi)人士稱之為樓市“小陽春”。樓市出現(xiàn)“小陽春”背后的邏輯是什么?這個情況能夠持續(xù)嗎?背后的基本面有沒有出現(xiàn)變化?樓市是反轉(zhuǎn)還是反彈?北京青年報記者利用清明假期進(jìn)行了調(diào)查。

市場

二手房成交量、成交均價都環(huán)比上升

達(dá)到連續(xù)10個月的最高值

北京市住建委的數(shù)據(jù)，3月北京二手住宅網(wǎng)簽共16051套。這一數(shù)據(jù)是2018年5月后，連續(xù)10個月的最高值。也是2017年“3·17”調(diào)控后，繼2017年4月、2018年5月后，第三個超過1.6萬套二手房住宅成交月份。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，3月北京鏈家二手房成交量比2月份增加1.5倍，比去年同期增加23.2%。在房貸利率見頂回落以及市場預(yù)期有所改善的情況下，今年3月市場表現(xiàn)好于去年。

價格方面，二手房成交均價漲幅較穩(wěn)。貝殼研究院統(tǒng)計，3月北京二手房成交均價61420元/平方米，比2月上漲2.5%。3月高單價中心城四區(qū)成交占比環(huán)比提升2.5個百分點，擴大均價漲幅。但從短期看，3月后兩周成交均價已隨成交量的回落而下跌，均價上漲勢頭難以持續(xù)。

據(jù)安居客線上數(shù)據(jù)顯示，3月份北京二手房掛牌價格同比去年上漲4.95%，體現(xiàn)出房主側(cè)對于房價未來預(yù)期的變化;再從國民安居指數(shù)來看，3月份環(huán)比2月份繼續(xù)上升4.3個百分點，同步體現(xiàn)出購房者對于市場未來預(yù)期的看多。

探訪

去年底開始行情漸好

“門店員工都忙著帶客戶看房去了”

近日，北京青年報記者對多家中介門店進(jìn)行了采訪。朝陽區(qū)麥子店附近的一位鏈家門店經(jīng)理告訴北青報記者，年后市場的熱度的確有所提升，門店員工的帶看量、銷售量都上來了。二手房的成交周期也變短了，好的房源銷售很快。

4月5日下午，北青報記者來到通州北苑的一家鏈家門店，到店后發(fā)現(xiàn)只有三名員工在店內(nèi)辦公。該門店的客戶經(jīng)理稱：“大家都忙著帶客戶去看房，店里也就剩下兩三個同事了。”

該經(jīng)理介紹，從去年年底開始北京樓市交易量放大，今年以來，行情持續(xù)好轉(zhuǎn)，一些比較熱門的樓盤成交量大幅上升，價格也在持續(xù)下跌了近兩年后有所回升。

該門店經(jīng)理認(rèn)為，引發(fā)樓市變化的因素有很多，一個主要的原因是信貸政策的放松，尤其是針對首套房的房貸利率調(diào)整，剛需的進(jìn)場速度明顯加快了，而且小戶型賣得比較好。還有一個因素就是一些家長從孩子上學(xué)的角度出發(fā)。“剛需的進(jìn)場又撬動了連環(huán)單，市場行情就好了起來。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉還指出，北京過去接近兩年的調(diào)控周期內(nèi)，房價明顯下調(diào)，成交量跌幅過半，市場需求積壓。此外，春節(jié)后部分新房市場加大促銷力度，購房者為了換房，加快了二手房銷售，也使市場活躍度加大。

調(diào)查

新房市場波瀾不驚

新樓盤打折促銷效果有限

北京的新房市場銷售如何?4月5日下午，北青報記者赴通州首開香溪郡售樓處探訪。項目位于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)荷香2號院，是通州區(qū)現(xiàn)房銷售的一個大盤。目前項目在售90-138平方米的花園洋房，均價在4.5萬元/平方米，最近還推出了一系列的促銷活動。

北青報記者在現(xiàn)場看到，售樓處有幾撥看房客，但沒有看到有客戶當(dāng)場簽約。售樓處還有幾個前期的客戶在維權(quán)。北青報記者隨后了解到，他們其中一個訴求點是對小區(qū)的綠化率不滿，沒有達(dá)到當(dāng)初給客戶們的承諾。但銷售經(jīng)理卻堅稱，這個綠化率達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)了。據(jù)一名銷售中介介紹，這個樓盤的項目在去年就已經(jīng)建好了，但銷售并不是很理想。如果想買的話，等半年應(yīng)該也沒有問題，通過中介組團購買還可以享受打折優(yōu)惠。實際上，今年開年以來新房的銷售并不是那么樂觀，多家房企都對樓盤進(jìn)行打折銷售。泰禾集團在北京主推的多個疊拼洋房項目，降價幅度在數(shù)百萬元到1000萬元不等。同時，為了促進(jìn)銷售，該房企更是發(fā)動廣大二手房中介進(jìn)行銷售，傭金比例高達(dá)5%，吸引了大量中介“賣力”推銷客戶。

值得注意的是，近期交易量放大實際上跟新房市場關(guān)系不大。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月北京新建商品住宅庫存積壓持續(xù)上升，目前庫存已經(jīng)達(dá)到了6.88萬套，這也是房地產(chǎn)調(diào)控兩年多來的最高點。成交價方面，3月新建商品住宅成交均價為53290元/平方米，環(huán)比2月份的55485/平方米，下跌2195元/平方米。

在普通住宅成交排名前20中，限競房仍占10席，占據(jù)了半壁江山。截至4月1日，北京合計入市限競房45個項目，66期預(yù)售證，提供商品房住宅限競房30146套，只網(wǎng)簽了7631套，按照面積計算網(wǎng)簽比例，80.3萬平方米，只簽約了22.2%。

當(dāng)然，新房市場也有個別項目出現(xiàn)難得的火爆銷售場景。3月25日，市場關(guān)注度極高的小瓦窯限競房項目橡樹瀾灣首期開盤，這個項目需要提前交納20萬元認(rèn)籌款的VIP客戶才可憑邀請函進(jìn)入選房現(xiàn)場。當(dāng)天，千組購房家庭現(xiàn)場手機選房，575套房源幾乎秒光。作為西四環(huán)為數(shù)不多的限競房，橡樹瀾灣政府限定價54378元/平方米，而周邊的二手房均價普遍在5萬-7萬元/平方米不等，價格優(yōu)勢是其成為爆款的一個重要因素。但是，總體上來說，交易量放大沒有覆蓋到新房市場，全面回暖的情況并不存在。

信貸

銀行貸款提速

“一周放貸”成常態(tài)

多名中介人士告訴北青報記者，近期二手房交易量上升，跟信貸環(huán)境的放松有很大的關(guān)系。據(jù)了解，目前北京大多數(shù)銀行仍然執(zhí)行首套房房貸在基準(zhǔn)利率水平上浮10%，二套房上浮20%的利率水平，但在匯豐等銀行，符合銀行流水要求條件的優(yōu)質(zhì)客戶可以享受到二套房上浮10%的利率水平，貸款購房成本明顯降低。同時，放款速度也明顯加快。

一家大型國有銀行朝陽區(qū)某支行一名負(fù)責(zé)信貸的經(jīng)理表示，首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，一般面簽后3天批貸，抵押登記后3個工作日就能放款。據(jù)了解，這要是放在去年某個調(diào)控比較嚴(yán)的時候，銀行放款時間超過一個月是常有的事。

4月5日，通州北苑鏈家地產(chǎn)的業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴北青報記者，今年以來，銀行放款的速度的確大大加快了，如果客戶資質(zhì)好，征信沒有問題，正常一個星期就放款了。就連組合貸，現(xiàn)在一般也不用超過一個月，快的半個月就下來了。不過，這名客戶經(jīng)理認(rèn)為，銀行加快對貸款的審批，可能并不是出于調(diào)控樓市，給市場放水，而是營商環(huán)境的改善。“銀行的工作效率大大提升了，以前就一個評估報告，材料交上去起碼得等三天，有時候一星期不見答復(fù)?，F(xiàn)在手機直接傳過去，銀行那邊一收到，就直接給你出了。很多其他證明材料，能免的都免了。”

據(jù)了解，一些銀行對貸款金額在400萬元以內(nèi)的，不論單位屬于國企、私企，客戶都已不需要再提交工資流水證明等復(fù)印件。

分析

未來市場需看信貸寬松程度

3月可能是全年交易量高點

北京樓市未來走勢如何?多位地產(chǎn)行業(yè)人士表示，這輪成交量放大是市場的結(jié)構(gòu)性回暖，而非全面回暖。表現(xiàn)為部分熱門小區(qū)成交量放大回暖，但多數(shù)二手房小區(qū)并沒有出現(xiàn)普遍性的回升;回暖對新房市場影響較小;大部分的房屋價格仍有不少議價空間。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，今年環(huán)比增幅與2018年同期相當(dāng)，與2015年-2016年市場較熱時相比，今年3月市場同比回升力度相對溫和。但從周度數(shù)據(jù)來看，3月4周的周度交易量持續(xù)環(huán)比下降，表明市場節(jié)后快速升溫的勢頭并沒有持續(xù)。近半年業(yè)主報價保持平穩(wěn)，一季度業(yè)主上調(diào)掛牌價的次數(shù)雖環(huán)比上升，但仍有近八成業(yè)主下調(diào)報價。此外，3月購房者成交周期79.2天，仍然處于較長的區(qū)間。如果后續(xù)缺乏持續(xù)的政策支撐，市場會轉(zhuǎn)入季節(jié)性向下調(diào)整，3月份的交易量有可能是全年的最高點。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，短期市場出現(xiàn)一波平穩(wěn)上漲，主要原因是超跌反彈，不過，再漲到之前高位的可能性不存在。對北京樓市來說，嚴(yán)格的信貸政策，疊加限競房的庫存高位，市場不會出現(xiàn)太明顯的反彈。但經(jīng)過10個月的價格調(diào)整，目前二手房和部分新建商品房的價格對于怕踏空的購房者來說，入市的積極性有所提高。對于未來市場的趨勢，核心還要看信貸政策的寬松程度，最典型的指標(biāo)是限購標(biāo)準(zhǔn)、認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)是否會變化。這些政策不變，市場波動不會太大。(記者 朱開云)

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