隨著房地產市場整體環(huán)境的變化，傳統(tǒng)的以獲取土地為中心的贏利模式越來越難以支撐房地產企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。這就要求房地產開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)所控制或擁有的資源與核心競爭能力等對傳統(tǒng)的贏利模式進行創(chuàng)新與轉型，促進企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

十九大報告提出，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，意味著房地產功能將發(fā)生轉變，由其過度衍生的投資投機屬性回歸到基本的居住屬性。當前，中國正迎來第三次消費結構升級，消費者對于品質生活的強烈需求，將是新時代房地產高質量發(fā)展的最大驅動力。同時，消費結構升級也將使房地產市場綠色產品的增值效應更加明顯。面對宏觀經濟的巨大變革，房地產行業(yè)發(fā)展即將進入新時代，房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略也將面臨開發(fā)理念、盈利模式、產業(yè)方向、產品結構等多維轉型。

轉變開發(fā)理念

樹立城市運營商的理念。所謂城市運營商，是指圍繞城市的總體發(fā)展目標和發(fā)展規(guī)劃，充分運用市場化的機制和手段，通過發(fā)揮企業(yè)產業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，結合城市發(fā)展的特殊機遇，在滿足城市居民需求的同時，使自己的開發(fā)項目能夠成為城市發(fā)展建設的有機組成部分的經營開發(fā)商。當前房地產行業(yè)已經進入了以資產管理為主的階段。隨著城市發(fā)展腳步的加快，政府在土地出讓時也附加了如產業(yè)化等運營上的要求。同時，一些具有新概念、新定位、新功能的新城建設也在加大布局建設。如雄安新區(qū)的建設、粵港澳大灣區(qū)世界城市群建設等，都為房地產企業(yè)提供了參與城市空間再造的機遇。在堅持“房住不炒”的前提下，房企把發(fā)展模式向城市運營商轉變，最終能夠把經濟效益和社會效益有機統(tǒng)一起來，從而獲取更多的發(fā)展空間。

向土地綜合經營者轉變。在房地產業(yè)發(fā)展初期，房地產企業(yè)比較重視土地獲取與開發(fā)、房地產產品的生產和銷售，而忽視了對產品規(guī)劃和物業(yè)管理等等。經過二十多年的發(fā)展，房地產商品化程度已大大提高，企業(yè)間競爭也越來越激烈，消費者對房地產商品的結構、建筑風格與環(huán)境以及物業(yè)管理等方面提出了更高的要求。尤其是中央提出加快住房保障體系建設，大力發(fā)展住房租賃市場的發(fā)展方向，房地產開發(fā)企業(yè)從單純的土地開發(fā)者向土地經營者轉變，從而改變開發(fā)的短期行為模式，最大限度地體現(xiàn)土地的價值，并給公司帶來平穩(wěn)的現(xiàn)金流，保證公司的持續(xù)性發(fā)展。

參與城市更新與空間再利用。城市空間再利用是指對城市中心區(qū)的舊樓進行改造再包裝的工程。這種房地產商業(yè)模式在歐美等發(fā)達國家早已成熟，但在國內由于政府和發(fā)展商醉心于造新城，因此在這方面相對比較滯后。隨著房地產逐步進入存量房時代，新增土地供應量逐步緊縮，盤活存量土地是未來發(fā)展的重點方向之一。房地產開發(fā)企業(yè)從單純的索取土地向城市空間的再利用轉變，從而在競爭激烈的土地爭奪之外打開一個新的發(fā)展空間。隨著國家的土地政策從緊，這將成為房地產開發(fā)企業(yè)新的利潤增長點。近年來，上海通過城市更新盤活大量工業(yè)倉儲用地。不少老廠房、老倉庫在更新改造后，都煥發(fā)了新的活力和生機，土地價值也得到了體現(xiàn)。

轉變盈利模式

隨著房地產市場整體環(huán)境的變化，傳統(tǒng)的以獲取土地為中心的贏利模式越來越難以支撐房地產企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。這就要求房地產開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)所控制或擁有的資源與核心競爭能力等對傳統(tǒng)的贏利模式進行創(chuàng)新與轉型，促進企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

向低成本規(guī)模化發(fā)展戰(zhàn)略轉變。房地產企業(yè)在發(fā)展過程中單獨依靠圈地就能獲取暴利的時代已經過去，因此低成本的策略將是保持企業(yè)具有核心競爭力的一種重要策略。針對開發(fā)周期長、資金流量大、流程多的房地產企業(yè)來說，需要擁有嚴格的成本管理制度，制定科學合理的管理方法和管理程序，特別注重規(guī)模經濟發(fā)展對降低企業(yè)成本的重要影響。在房地產資產化和消費結構升級的雙重壓力下，房地產行業(yè)市場集中度也不斷提升，越來越多的中小房企將被迫面臨被收購的境遇，房地產行業(yè)呈現(xiàn)規(guī)模化聚集與并購頻發(fā)的局面。在成本控制方面，大型房企可以憑借規(guī)模化優(yōu)勢，來控制開發(fā)及運營成本，規(guī)模化達到一定程度后也有利于降低成本。因此，房地產企業(yè)在發(fā)展過程中需要準確掌握行業(yè)發(fā)展趨勢，在充分發(fā)揮規(guī)模化優(yōu)勢的同時，積極向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”發(fā)展模式進行轉變。

向持有型物業(yè)運營轉變。隨著第三產業(yè)的加速發(fā)展，市場對商業(yè)、寫字樓等物業(yè)的需求將迎來快速釋放過程，從而為持有型物業(yè)提供了廣闊前景和良好機遇。未來房地產市場將逐步進入存量房時代，房企也由買地賣房以賺取資產升值收益的重資產模式走向賺取增值服務收益為主的輕資產模式。隨著房地產開發(fā)企業(yè)的資金實力大大增強，不少房地產開發(fā)商將可持有物業(yè)納入未來發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃。房地產開發(fā)企業(yè)投資商業(yè)地產并進行持有，為企業(yè)提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，可以有效提高房企抵抗房地產行業(yè)周期性風險的能力。

向“輕資產”運營轉型。從重資產模式轉向輕資產模式，從以獲取資產升值收益為主，轉向以獲取增值服務收益為主，也是房地產開發(fā)戰(zhàn)略轉型方向之一。房地產市場宏觀調控政策的影響下，房地產價格上升速度明顯放緩，行業(yè)利潤率、杠桿率逐步下滑。在此市場背景下，一些大型房地產企業(yè)也在紛紛提前布局“輕資產”。實現(xiàn)輕資產運營，需要企業(yè)對整條供應鏈有較強的把控能力。當前房地產市場的“輕資產化”尚沒有一個固定的模式，各大企業(yè)也在根據(jù)自身優(yōu)勢積極探索“輕資產”業(yè)務。從未來發(fā)展趨勢來看，這一輪房地產周期的高利潤、高杠桿的黃金時期已經過去。從歐美發(fā)達國家房地產市場經驗來看，“輕資產”運營是房地產企業(yè)發(fā)展的重要趨勢之一，資產運營能力、服務能力將是下一輪房地產周期中企業(yè)重要的核心競爭力。

轉變產業(yè)方向

泛產業(yè)地產開發(fā)。在房地產市場供給側改革的大背景下，傳統(tǒng)房地產企業(yè)將進一步加快轉型，以房地產開發(fā)為基礎，向物業(yè)、商旅、體育、金融等相關聯(lián)行業(yè)延伸價值鏈，成為主要房地產開發(fā)企業(yè)轉型發(fā)展的重要趨勢。在過去幾年，傳統(tǒng)房地產企業(yè)的轉型探索主要分為以下四類：第一，提供社區(qū)深服務，從前期開發(fā)向售后的服務延伸。例如萬科物業(yè)服務全面市場化，新城地產利用互聯(lián)網(wǎng)平臺提供社區(qū)服務等;第二，全面布局金融業(yè)務。如萬科涉足資產證券化，公募REITs基金;恒大通過收購中新大人壽，盛京銀行股份涉足金融業(yè)等。第三，布局教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、體育等其他綜合行業(yè)。如遠洋地產涉足高端私人診所等。第四，“房地產+”的泛產業(yè)地產開發(fā)。如魯能集團2015年提出的泛產業(yè)地產七大產品線。未來房地產行業(yè)不再是單一的行業(yè)，而是一種泛產業(yè)發(fā)展模式，房地產企業(yè)將會融合零售、辦公、物流、倉儲、養(yǎng)老、公共服務等等不同細分領域，同時向金融、醫(yī)療、體育等房地產之外的行業(yè)拓展。

關注特色小城鎮(zhèn)發(fā)展。2018年中國城鎮(zhèn)化率已經達到59.58%，已經進入了城鎮(zhèn)化減速期。根據(jù)發(fā)達國家經驗，這一發(fā)展階段將逐步形成都市圈和城市群，環(huán)核心城市的衛(wèi)星城及衛(wèi)星鎮(zhèn)將得到核心城市溢出的產業(yè)和人口資源，從而實現(xiàn)快速發(fā)展。2016年，住建部、發(fā)改委和財政部三大部委聯(lián)合發(fā)布通知，到2020年，將培育1000個左右各具特色、富有活力的特色小鎮(zhèn)，引領帶動全國小城鎮(zhèn)建設。在當前宏觀政策環(huán)境日益趨緊、房地產市場競爭日趨激烈的背景下，大城市+特色小鎮(zhèn)的發(fā)展模式有望成為推動區(qū)域經濟發(fā)展的一種新模式，房地產企業(yè)應從發(fā)展戰(zhàn)略的高度介入特色小鎮(zhèn)這一城鎮(zhèn)化模式，從傳統(tǒng)的房企變身產業(yè)地產運營商，實現(xiàn)自身轉型升級。

注重綠色地產發(fā)展。生態(tài)文明建設理念深入人心，綠色發(fā)展成為國策。尤其是當前正面臨第三次消費結構升級，使得房地產市場綠色產品的增值效應凸顯。在推進新型城鎮(zhèn)化和向可持續(xù)發(fā)展的經濟轉型過程中，建筑行業(yè)將成為影響城市經濟轉型的決定性因素。從2013年國辦發(fā)1號文《綠色建筑行動方案》，到2014年3月《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》提出到2020年城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑比重要達到50%，再到新版《綠色建筑評價標準》正式實施，從政府層面推行綠色地產已經成為房地產行業(yè)發(fā)展的大方向。

轉變產品結構

現(xiàn)在的房地產產品，無論是結構設計，還是功能分布，與幾年前都不可同日而語。過去十幾年來，房地產產品形態(tài)發(fā)生了巨大的變化，而且這種加速升級換代的趨勢還會持續(xù)下去。這種升級是房地產行業(yè)本身發(fā)展的必然趨勢，也是中國進入新時代以后，我國社會主要矛盾的改變對房地產企業(yè)的要求。未來我國商品房市場、商業(yè)地產市場，市場競爭會越來越激烈，產品升級換代的速度會進一步加快。

功能多樣化。所謂產品功能多樣化是指一個房地產項目要兼具多種使用功能。例如，傳統(tǒng)住宅項目的主要(甚至是唯一)的功能就是居住。事實上，除了居住需求和最基本的購物需求外，居者還有教育、健身、社交等其它需求。越來越多的房地產企業(yè)開始在做好產品硬件的同時，注重了社區(qū)軟環(huán)境的打造，在社區(qū)、寫字樓宇中設計了空間共享、交流互動等和諧元素，改善社區(qū)日漸疏遠的鄰里關系，激發(fā)社區(qū)活力，提高產品品位和吸引力。如，社區(qū)中晨練場所、健身會館、高端讀書會所等公共共享空間。此外，近期比較熱的社區(qū)O2O也是為了滿足住戶多樣化需求。此外，住宅不僅是棲息之所，更是生活平臺。魯能開發(fā)的魯能7號產品，為社區(qū)有機打造了體育元素，吸引了更多客戶群體的關注。

需求智能化。在社會信息化進程日益發(fā)展的今天，人們對自己住宅的關注已不僅僅局限于居室面積、周邊自然環(huán)境、交通等方面，而是把更多的興趣和注意力放在與外界溝通、信息服務、安全防范、生態(tài)智能等方面。隨著地產+科技的融合，房地產產品科技化趨勢日漸明顯。人們對智能、生態(tài)、節(jié)能、恒溫、恒濕、恒氧等科技元素的青睞，將會加速房地產產品的轉型升級。目前，房地產行業(yè)內明確提出“綠色地產戰(zhàn)略”的房企有二十多家。生態(tài)、節(jié)能等科技概念還是當下少數(shù)樓盤的亮點。但是在不久的將來，隨著生態(tài)理念深入人心，這些都可能成為房地產產品的標準配置。按現(xiàn)在日新月異的科技進步速度，或許在未來幾年內，融合智能手機、智能家居的物聯(lián)網(wǎng)概念將會成為房地產產品新趨勢。

建設標準化。房地產產品標準化是指針對同一條房地產產品線，研究并固化形成相對統(tǒng)一的產品設計、配置標準，并應用于同一產品系列的不同項目中，以實現(xiàn)產品標準的復制應用，提高產品質量和開發(fā)效率。標準化開發(fā)模式就是同一產品線和產品系列下的不同項目，部分產品模塊，比如大門、圍墻、會所、戶型、外立面等，在多個項目上進行復制。產品標準化能夠實現(xiàn)資金快速周轉，提升企業(yè)績效。企業(yè)不僅應具有一定的產品創(chuàng)新能力，更要有高效的產品轉化能力，即把創(chuàng)新產品轉化為成熟產品，再把成熟產品轉化為標準化產品。

除了功能多樣化、需求智能化、建設標準化等趨勢外，物聯(lián)網(wǎng)、個性化、定制化也將是房地產產品的未來趨勢。

(作者：王業(yè)強系中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員 王蕾系中國社科院工業(yè)經濟研究所副研究員)

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