8月廣州新房網簽4136宗，環比下跌20%，比去年同期成交下跌32%。

除傳統淡季因素以外，不少客戶認為官方將會出臺市場利好政策；

因此抱著等待、觀望心態暫緩入市，導致市場成交大幅下滑，創2023年以來月度新低。

(資料圖片僅供參考)

除房地產市場因素以外，第二季度全國經濟指標增速未如預期，經濟下行壓力仍比較大，導致部分客戶入市決心減弱；“賣一買一”流轉速度放緩，影響改善客戶換房速度。

此外，雖然7月末高層多次發話支持經濟、房地產市場健康發展；

但四大一線城市始終“只打雷，不下雨”，并未有確實的樓市松綁政策落地，導致市場信心不足、持續觀望。

【新批供應】實際供應下滑明顯，開發商亦在等待政策再調整推貨計劃

8月，廣州住宅新批供應5403套（58.55萬㎡），供應面積比7月增加3%；

主要原因為亞運城一盤推出1648套（17.87萬㎡），預計與碧桂園退出，項目股權調整有關。

假如剔除亞運城影響，實際8月供應3755套（40.68萬㎡），供應下滑同樣明顯。

除開發商半年沖刺結束后調整推貨節奏之外，由于當前樓市政策處于調整期；

因此開發商亦暫時放緩供應計劃，待樓市刺激政策落地后再調整推盤計劃。

此外，由于近2年遠郊區域宅地供應減少，剛需盤整體推貨量減少，同樣對整體市場供應有明顯影響。

從區域情況來看，本月番禺由于受亞運城集中取證影響，供應面積達27.5萬㎡，假如剔除亞運城影響，番禺8月新增供應953套（9.66萬㎡）。

實際上8月無區域新增供應超過10萬㎡，可見供應與成交一樣處于相對“低迷”的狀態。

【成交情況】剛需乏力，“賣一買一”不暢，市場缺乏亮點

8月市場低迷，乏善可陳。

一方面，剛需區域優質新項目量減少，客戶可選擇的仍以舊有板塊、項目為主，客戶缺乏“新鮮感”，亦是成交乏力的其中一個原因。

如南沙、增城等區，主力成交盤仍以黃閣、金洲、朱村的2021-2022年入市項目為主，客戶購房缺乏“緊迫性”，導致成交周期放緩。

另一方面，由于近2個月一二手市場均表現出疲態，部分希望“賣一買一”的改善客換房節奏亦受到影響，導致近兩個月部分中心區項目開盤去化表現未如理想；

近期海珠、荔灣部分全新盤入市，首日去化僅維持20-30%水平，相比起今年第一、二季度開盤的同區項目，有明顯的差距，說明目前市場“流轉”不暢。

【庫存狀況】成交放緩，廣州消化周期時隔6個月后再次抬頭

截至8月末，全市庫存量1210.3萬㎡，去化周期16.6個月。

由于今年6-8月成交出現明顯下滑，去化能力減弱，導致廣州庫存消化周期在今年持續下降的趨勢下“突然”抬頭，目前已逼近17個月水平。

【個盤表現】土地市場表現火爆+多個優質盤計劃入市，番禺項目成交集中

8月廣州整體市場表現淡靜，番禺區域市場熱度相對較高。

主要原因為今年番禺多宗宅地拍出“搖號價”，加上萬博CBD成熟、南大干線投入使用，各種規劃利好陸續兌現，成為今年廣州市場表現較佳的區域之一。

另一方面，今年拿地并計劃在金九銀十入市的華潤長隆項目、龍湖?御湖景已開始誠意登記，吹風價頗高；

受此刺激，客戶加速對區域優質項目的購入速度。

本月保利領秀海、亞運城兩個項目成交集中，可圈可點。

【后市研判】市場期盼利好政策出臺，官方落地措施將決定“金九銀十”成色

7月末從高層到地方均表態要支持房地產健康發展，但就廣州8月實際情況來看，市場期盼的強力救市政策尚未落地，導致8月成交未如預期。

接下來，全年樓市重要的節點“金九銀十”即將到來，我部認為今年金九銀十乃至第四季度的市場“成色”，將取決于官方落地措施力度。

假如全方位、多渠道的刺激政策能夠順利落地推進，則有望刺激客戶購房欲望，促進市場恢復正常成交運轉。

但假如政策“利空”，依舊“只打雷不下雨”，則9、10月廣州市場將會存在一定不穩定因素，預計在缺少利好的支持下市場復蘇的可能性較低。

關鍵詞：