如今這場地產游戲，玩家的規則變得無比簡單

就是活下去，說實話這三個字相信各位已經快聽膩了

【資料圖】

但確實又是企業的真實困境

前段時間我們寫過、的各種文章

這樣的文章出現不是偶然

變賣資產，降低負債，獲得一些喘息空間，很多房企就是這么堅持到今天的

但最近我們發現，簡單的變賣資產已經不足以解燃眉之急了

越來越多的房企，正在拋棄自己的總部

，甚

至顧不上姿態有多狼狽

對房企來說，總部無疑相當于一個大腦的角色

不僅要制定頂層戰略，還要向下分配資源，甚至把控所

有的業務活動

撤掉總部，也意味著房企自身出現了極大變故

背后

暴露的是行業邏輯巨變下，企業的規模收縮、資源不足等等各種現實問題

但其實，放棄總部對房企來說，也是為了活下去的另一種選擇

01

這兩年很少聽到聲音的融創，最近也重新站上了臺前

因為要撤離北京總部

這意味著，融創運行了 6 年的天津 + 北京雙總部模式，也要正式結束了

這條全國化擴張之路，此前大部分房企都將總部選在了上海

融創，是為數不多北上進京的一個

2017 年融創將總部從天津搬往北京，入駐當時的望京融科中心

再后來，搬進東直門使館壹號院，占據二環內最好的地塊之一

融創北京總部：使館壹號院

可見其野心與自信

盡管這幾年京派房企逐漸沉寂，但當年的京圈多難擠路人皆知

資源、門檻、條條框框諸多限制下，很多房企都選擇了環境更友好的滬深等城市，偏偏融創一轉頭直接入京

這也很好理解

對融創來說，北方一直是主陣地，北京更是孫宏斌在順馳時期就跌倒過的地方

百度地圖顯示，融創大本營天津距離北京只有 134 公里，2 小時就到了

來源：百度地圖

地緣的親近，地域的情結，讓融創在北京一待就是 6 年

當年進京前后，恰好是融創最為巔峰的幾年

也是地產規模化呼聲最高的幾年

2015 年融創銷售額 735 億，到了 2017 年，業績直接突破 3620 億

3 年時間，完成了近 5 倍增長

這個獨有的狼性銷售模式，讓融創手里似乎永遠有用不完的錢

于是那兩年，行業內只要出現錢的危機，就會有融創救火的身影

632 億拯救萬達，也留下了世紀并購的壯舉，還有 150 億收購樂視、138 億收購聯想資產包、40 億入股金科 ......

幾乎到處撒錢

大量巨資接盤的行為，也讓融創的規模在短期內迅速擴大，身位迅速爬升到行業前排

此時的融創風光無限，滿懷理想

但這樣的榮光，在 2022 年戛然而止

近兩年，銷售、融資渠道的雙重緊縮，讓很多房企陷入急速擴張后的深層困局

去年 5 月，融創也宣布暴雷，到年底終于發布了前一年的年報，總負債 1.05 萬億

如今，又出現在公眾視野，竟然就是撤離北京總部的消息

完全不見當年的意氣風發

目前融創總部剩下不到 200 人，這批員工中有一部分人大概率無法留在北京

因為除了品牌、融資和投發等幾個部門，其余大部分職能條線，都很可能在今年國慶后搬回老家天津

這次搬總部，估計又會流失一部分員工

這三年，從小的單月業績切面來看，融創的銷售神話也完全破滅了

今年 8 月 18 日，融創發布盈利警告，上半年虧損額約為 150 億 -160 億人民幣

而當年大額收并購打下的家產，如今為了還債，也開始連續大甩賣

有意思的是，7 月 3 日的重慶文旅城項目，就是當年收購的萬達文旅城

其實，融創的進京與離京，不僅僅是自身發展的現實軌跡

背后也恰好代表著地產的兩個時代

而這樣大撤離的房企，融創不是第一個，也不是最后一個

當年和融創一樣進京的民企也有不少

只是目前總部還在京的外來規模民企，我統計了下，已經沒剩多少了

這里面，前 10 強的民營房企只有龍湖一個

這次融創的撤離，也讓本就不多的在京民企隊伍，更加單薄了

02

不只融創，這些年很多房企都在撤離自己的總部

這要從當初風靡一時的雙總部模式開始說起

2017 年，剛剛當上行業老大的恒大集團，就迫不及待地將總部廣州搬至深圳南山區卓越后海中心，形成廣州 + 深圳雙總部架構

那幾年行業發展迅猛，很多有野心的開發商都選擇了全國化擴張

這種雙總部模式也一發不可收拾

盤點一下，基本都在 2016-2020 年間

（數據整理自網絡）

而在一線城市的選擇上，很明顯，大部分房企都更傾向金融中心：上海

擁有強資金和人才優勢的上海，曾是房地產行業最受歡迎的總部城市之一，房企們選擇的總部地址也很一致，大虹橋

無論閩系、川系、浙系，大虹橋都曾是他們的必爭之地

除了萬科、瑞安、萬通、龍湖等這些在虹橋開發之初就駐扎于此的房企外，大部分房企都是在 2015 年，尤其 2016 年后，逐步遷入大虹橋

在 2017 年到 2019 年這三年期間遷入到大虹橋的房企最多，有的是原本在上海的其他板塊，比如旭輝，有的則直接從外地遷入

2019 年，剛剛踏入千億陣營的黑馬房企祥生控股，也迅速入駐了大虹橋，開啟杭州大本營 + 上海雙總部戰略

同年擠進大虹橋的，還有從成都老家趕來的藍光發展，形成上海 + 成都的雙總部格局

到了 2020 年后，在大虹橋，大大小小的房企數量超過了30 家

但是這兩年，這種雙總部模式，幾乎都在被開發商舍棄

還是恒大，在搬入深圳四年多之后，2022 年 1 月，有消息稱，恒大集團在后海的總部正在拆除招牌，只剩一個 " 恒 " 字在風中飄零

據物業透露，恒大已經在 2021 年 12 月從這個大樓退租，將總部搬回廣州

不僅如此，恒大在 2017 年拿下的深圳灣超級總部基地地塊，原本計劃打造成為恒大的超級總部，最終的命運也是走向被拋售

恒大不僅賣深圳總部，2023 年，恒大香港總部大樓也被迅速出清，更名為萬通保險中心

還有起步于廊坊的華夏幸福，一度在全國形成了北京 + 深圳的南北雙總部模式

剛搬到北京時，正是華夏幸福憑借產業園模式在京津冀底氣十足的時候

當年的華夏幸福勇猛到什么地步呢，一個職業經理人的平均薪資超出了行業 1.5 倍，普通中層上百萬、高層上千萬

據說憑一己之力，養活了一大批獵頭公司

如今再看，最早一批暴雷的華夏幸福這幾年一直在還債，即使債務重組后到去年 5 月負債也超過 400 億

北京總部也因為租金太貴早就退租，搬到了附近租金更低的佳程廣場

華夏幸福佳程廣場總部前臺

圖源：中建元亨

人員流失嚴重，尤其 2 萬人的銷售團隊，到 2021 年底的財報數字上，只剩 476 人

深圳的南方總部也在去年 12 月打包賣給了華潤置地，回籠資金 124 億

不只這兩個，更多的房企也加入了這場大甩賣

說起來各位應該也很熟悉了，就是上海虹橋的房企總部大撤退

當年有多擠破頭想進入上海的房企，這幾年集體撤離的就有多迅速

在上海，大虹橋地產總部基地，超過 15 家房企如今都已轉移陣地

這兩年，我們目睹了不少房企離開大虹橋的真實畫面，背后其實就是

房地產企業，結束雙總部時代的真實見證

比如 2022 年中，離開大虹橋的浙系房企祥生，當時祥生已經將上海總部大樓退租，人員將陸續全部撤回杭州辦公，我們還遇到了正在打包離開的工作人員

還有人去樓空的藍光、弘陽、三巽、恒泰、融信、正榮，以及將自己的總部大樓擺上貨架的旭輝和中駿昔日不管是行業領頭羊，還是殺出來的黑馬房企，都抱著自己的野心和行李，一同打包好，各回各家了

不管是深圳上海，還是北京，那些撤掉雙總部模式的房企

見證了房地產時代追求全國化擴張，到如今的收縮發展

03

到底，還是時代變了

我們可以先來回顧下，為什么在此之前，如此多的房企迷戀雙總部模式

說白了還是當年房地產行情帶來的自信

很多房企都在 2017 年前后選擇了全國化的擴張布局

規模論似乎是發展唯一的解藥

所以，房企只要大擴張，就一定會向一線城市搬遷

不管是北京、上海、還是深圳，背后有幾大不可或缺的優勢

首先是資金，不管是上市還是融資，房企們必然要選擇一個金融定位更高的城市作為跳板

其次是人才，房企擴張，需要團隊吸納大量人才

甚至挖角同行，去哪里更方便，當然是總部聚集的地方，大虹橋當年各大房企高管之間跳來跳去也是眾所周知

如今，地產發展的節奏變慢了

伴隨高周轉的落幕，房企們從向外擴張反而開始向內收縮

需要處理的是大部分債務與資產問題，總部留在北京，更多只能增加企業成本

曾經的地產雙總部時代，是行業高速前進的象征

如今行情減退，或深陷債務泥潭，或落得退市終局的房企們

連債都還不上了，還要什么雙總部呢

以上為正文， 來自余奔雷

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