觀點網(wǎng) 8月2日，深圳首例采用競“現(xiàn)房銷售面積”規(guī)則的地塊出讓完成，不僅受到企業(yè)“哄搶”，更是短時間內(nèi)便達到地價及競現(xiàn)房銷售面積的天花板。

而與此同時，同為該批次的2宗龍崗寶龍宅地，卻因無人出價遭流拍，成為2023年深圳土地供應中首次流拍的宅地。

【資料圖】

相較于龍崗寶龍地塊，本次“吸睛”的寶安寶中宅地區(qū)位條件上更加優(yōu)越。即使有著競“現(xiàn)房銷售”要求，房企仍激烈競爭的背后，是投資信心并未消失在核心城市的核心區(qū)域，企業(yè)對于核心資產(chǎn)的加倉意圖依舊強烈。

回爐重造

本次遭遇房企爭搶的寶安寶中宅地實則為回爐地塊，該地塊原為去年深圳第二批次集中出讓的地塊之一，但因出讓規(guī)劃中商辦比例超過50%，最終無人報名，遭遇流拍。

2022年7月5日，寶安新安A001-0212宗地首次掛牌，地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯，距離寶安中心區(qū)核心配套均在2公里以內(nèi)，且與新安中學一路之隔。

按照彼時規(guī)劃，地塊的土地用途為商業(yè)用地+二類居住用地，計容建面不超過約10.38萬平方米，其中住宅占據(jù)44.34%，至4.61萬平方米；商辦占據(jù)50.35%，至5.23萬平方米。

地塊掛牌之初就有觀點認為，超過一半的建面比例要投入到商辦領域與住宅產(chǎn)品8.86萬元每平方米的限價，壓縮了拿地企業(yè)的盈利空間，過高的商辦比例或?qū)⒊蔀榉科笾共降闹匾蛩亍?/p>

正如市場預料，去年該地塊在成交時爆冷，成為該年度第二宗流拍地塊。而今年再掛牌時，地塊經(jīng)過規(guī)劃調(diào)整，去除“辦公建面”比例，僅保留5000平方米的商業(yè)規(guī)劃。

翻閱掛牌公告可知，回爐后的寶安新安A001-0212宗地土地總面積變化不大，仍保持在1.52萬平方米平，計容建面則是減少至8.23萬平方米，其中住宅規(guī)劃建面增至7.105萬平方米，占總建面超8成以上，商品房限價并未調(diào)整。

值得一提的是，本次還將地塊的最高限制地價提高約1.5億元，也不再要求競得企業(yè)自持保障性租賃住房面積。

可以說，調(diào)規(guī)后的寶安新安地塊基本是針對性地砍去了“辦公”部分，極大的增加了住宅可售部分，彌補了地塊的缺陷。雖然新增了競“現(xiàn)房銷售面積”的規(guī)則，但優(yōu)越的區(qū)位條件、成熟的配套仍是地塊最大賣點。

據(jù)觀點新媒體了解，今年從深超總地塊出讓情況來看，土拍新增“房企報名階段必須出價”的規(guī)則，因此在自由競價階段便能窺探出地塊的火熱程度。

在本批次正式開拍之前，寶安新安地塊在自由競價階段便迎來20余家房企“圍獵”，地價也快速推升至封頂價34.06億元，隨即觸發(fā)線下競現(xiàn)房銷售階段。

在競現(xiàn)房銷售階段中，短暫經(jīng)歷1分鐘、3輪的出價，便達到最高現(xiàn)房銷售面積。

地塊最終由中鐵置地以34.06億元地價+3.552萬平方米的現(xiàn)房銷售代價收入囊中，一方面意味著該地塊半數(shù)的住宅將以現(xiàn)房進行銷售，另一方面也完成深圳首例競“現(xiàn)房銷售面積”試點如期的落位。

“在保交樓背景下，競現(xiàn)房銷售面積的土拍規(guī)則，有望在深圳土地供應市場中逐漸推開。”戴德梁行研究院副院長張曉端如是說道。

她認為，競現(xiàn)房銷售面積的規(guī)則，其意義更多體現(xiàn)在對資金和交樓的保障上，競現(xiàn)房前期成本投入較大，對企業(yè)的要求更高，也能夠起到篩選資金鏈較為穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企的目的。

此外，觀點新媒體觀察到，在本次對于寶安新安地塊的爭奪中，參與企業(yè)不僅有保利、萬科、中海、招商等頭部企業(yè)，更是吸引外地房企及地產(chǎn)行業(yè)之外的海信、東方雨虹的爭奪。

調(diào)整周期下，地產(chǎn)行業(yè)毛利率持續(xù)下挫，全面向制造業(yè)看齊。而在制造企業(yè)看來，地產(chǎn)仍是一門不錯的生意，家電制造龍頭海信參與地塊爭奪恰恰也印證了這個觀點。

與寶安新安宅地“拍前觸頂”，盡收流量的局面不同。自由競價階段的龍崗寶龍宅地，顯得寒意十足。

首次流拍

直至正式開拍之前，處于自由競價階段的龍崗寶龍宗地始終無人出價。基于房企報名必出價的規(guī)則，意味著根本沒有房企報名參拍該地塊，流拍早已是定局。

這也是自取消集中供應后，深圳今年首次流拍的宅地，總起始價16.7億元。

從掛牌公告看，龍崗寶龍G02309-0008、0009地塊為相鄰地塊，前者出讓面積1.29萬平方米，規(guī)劃建面6.61萬平方米，起始價8.91億元；后者出讓面積1.23萬平方米，建面5.78萬平方米，起始價7.79億元。

宗地住宅部分擬建設普通商品住房，2宗地塊的普通商品住房限價均為3.78萬元每平方米，采取“雙限單競+搖號”規(guī)則掛牌出讓，并未要求配建保障房，一定程度上為企業(yè)盈利釋放了空間。

據(jù)觀點新媒體查閱，2宗地塊均位于深圳住宅供應的集中區(qū)域龍崗區(qū)，也是上半年存量住宅規(guī)模較大的區(qū)域。在區(qū)位條件上，周邊以工業(yè)區(qū)面貌為主，雖然臨近14號線寶龍地鐵站，但配套尚不成熟。

板塊內(nèi)存在著巨大的未消化存量住宅以及高于板塊的限價，或許是這兩宗地塊流拍的真正原因。

今年上半年，深圳全市住宅庫存量仍處高位，到年中時去化周期進一步拉長，達14.94個月，為近年來的高位，深圳樓市還在低位徘徊。

根據(jù)深圳住建局公開數(shù)據(jù)顯示，6月末可售套數(shù)方面，龍崗持有存量8353套，僅次于龍華。龍崗板塊內(nèi)，雖然開發(fā)商折扣力度大、特價盤頻頻推出、上車總價低，但仍由于整體配套相對一般，銷售不佳，導致存量堆積。

市場分析認為，按照目前的去化周期走勢，龍崗要消化目前持有的8353套存量住宅，需要接近22個月的周期，這無疑進一步挫傷企業(yè)拿地落子的信心。

此外，龍崗寶龍板塊的區(qū)域單價，自開年后持續(xù)走低，由年初的3.92萬元每平方米下滑至7月末的2.74萬元每平方米。回看本次流拍地塊3.78萬元每平方米的限價，價格區(qū)間內(nèi)的客源相對較少的同時，也高于當?shù)仄骄鶅r格。

存量大及價格高的雙重影響之下，龍崗寶龍宗地的流拍也在情理之中。

在張曉端看來，以"不再競保障房面積"這樣的方式適度放松配建要求，一定程度還是為了在當前樓市陷入調(diào)整的背景下激發(fā)市場活力和信心，提高參拍企業(yè)的積極性。

其指出，土地出讓條件是影響企業(yè)拿地的門檻，而非決定土地是否流拍的唯一因素。拿地風險還在于土地自身的質(zhì)素、市場未來的走向等，因此樓市的提振才能切實增加土地市場的信心。

本次深圳土拍的冷熱差異，是市場各方對于樓市走向預期相對保守下做出的判斷和選擇。當下，企業(yè)更樂于投資優(yōu)質(zhì)項目提高保險系數(shù)，因此對地塊質(zhì)素的要求也更高。

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