“降息政策一出，電話、微信咨詢從中午到傍晚就沒斷過。”江蘇省南通市綠城·桂雨朝陽項目置業顧問張羽（化名）表示，目前，南通市范圍內的主流銀行已經跟進執行降息政策，同時大部分銀行房貸余額充足，無須排隊等待。

張羽提到的降息政策在于，6月20日，中國人民銀行官宣降息，5年期以上LPR（貸款市場報價利率）降至4.2%。這也是房貸利率自2019年“換錨”以來，5年期以上LPR的最低水平。

(資料圖)

《中國經營報》記者在采訪中了解到，今年以來，在經歷了3月份供應放閘、成交大增行情后，從今年二季度開始，南通市商品住宅市場熱度開始下降，各大房企推盤積極性不高。而隨著此次降息政策出臺，有望為南通等地樓市注入“強心劑”。

事實上，南通市也根據房地產市場運行情況打出了一套政策“組合拳”。早在2022年年初，南通市便將首套房首付比例下調至兩成。今年3月，南通市不僅提升了公積金貸款額度，還允許用公積金支付購房首付款，公積金貸款利率也降至歷史新低的3.1%；5月底，南通市通州區針對首套或二套住房給予購房補貼，建筑面積144平方米（含）以下補貼總房款的1.5%，建筑面積144平方米以上則給予總房款的1%購房補貼。

“適度優化調控樓市政策，維穩托底房地產才能更好地穩定經濟運行。”中指研究院研報分析稱，在當前保增長的關鍵時刻，亟須中央監管部門和地方政府糾偏核心城市不合理的限制性政策，結合多孩家庭、人才、租賃等優化限購限貸條件，在服務人口政策大局的同時，切實支持剛性和改善性住房需求釋放，向市場傳遞信心。

“6月，進入上半年沖刺經濟的關鍵時刻，房地產優化調整政策需要盡快落實到位，以免錯過6月市場企穩窗口期。只有促進房地產銷售好轉，才能推動市場信心恢復，進而帶動房地產投資改善，實現房地產不拖經濟后腿。”中指研究院方面進一步表示。

多個項目打折促銷

克而瑞南通統計數據顯示，今年一季度，南通市作為市場復蘇較快的三線城市，成交量同比增長超50%，尤其是3月的成交量達到12.38萬平方米。

而在“金三銀四”結束之后，南通市樓市熱度也隨之回落。5月，南通市住宅市場供應面積為0.7萬平方米，環比下降84%；成交面積為5.49萬平方米，環比下降4.02%；成交均價為21833元/平方米，環比下跌2.96%。到了6月，截至18日，南通市住宅市場僅成交3.7萬平方米，預計將與5月持平。

在此背景下，不少房企半年度業績承壓，南通市多個項目也隨之開啟了“花式促銷”。

位于南通市崇川區通京大道、青年中路交會處的華潤靜安府，一直是最近幾個月南通市的“銷量冠軍”。據項目置業顧問李青（化名）介紹，華潤靜安府主打約143平方米和195平方米兩種大面積改善戶型，共計132套房源，精裝修交付。該項目于2022年12月28日首次開盤，均價約為2.93萬元/平方米。

“在環滬區域，靜安府的口碑很不錯，因此目前僅剩下幾套房源還未成交，并且都在進行大促銷。”李青向記者推薦了一套位于2層、實際面積147.4平方米的房源，“目前，該套房源總價僅約304萬元，折合單價2.58萬元/平方米，相當于直接打了8.8折。”

位于南通市新東區板塊的綠城·桂雨朝陽項目同樣拿出了足夠的誠意。張羽告訴記者，該項目戶型約為109～193平方米，共計869套房源。其中，18層小高層房源均價約23513元/平方米，11層洋房均價約25271元/平方米。“現在整個項目都打9.4折，全款購房還有額外折扣。”

記者注意到，在南通市的縣郊板塊，項目所推折扣力度更大。例如，在如東縣城區的招商東方頌項目，推出的特惠房源直降約50萬元，優惠后總價僅150萬元左右，相當于直接打了7.5折。此外，招商地產還進行多盤聯動促銷，雍華府直降約48萬元，觀江海直降約40萬元，濱江璽直降約39萬元，濱江道靜園也直降約30萬元。

而在蘇錫通園區板塊，大華鉑璟灣項目一直備受關注。時間撥轉至2020年年底，大華集團彼時的拿地樓面價超過9000元/平方米，2021年該項目領證備案價高達1.95萬/平方米，但至今去化房源不足10套。

據了解，大華鉑璟灣項目規劃總戶數1034戶，面積約為90～130平方米，共有4種戶型。項目預計將在6月底開盤，開盤價格也將重新備案，均價只有約1.25萬元/平方米，相較兩年前降了約7000元/平方米。

政策“大禮包”頻出

伴隨著5年期以上LPR下調，當前購買首套和二套房房貸利率下限已降至歷史低位。

在中指研究院市場研究總監陳文靜看來，一方面，本次降息有利于穩經濟，有利于促進居民收入預期好轉，進而為住房需求釋放帶來支撐；另一方面，5年期以上LPR降息也體現出監管部門對于當前樓市的“托底”力度加大，有利于提振房地產市場信心。“從實際降成本的角度上看，假設貸款100萬元，分30年還清，在房貸利率下降10個基點的情況下，按等額本息還款方式計算，總利息支出減少約2.1萬元。”

事實上，早在2022年年初，南通市便是最早一批實施購買首套房執行最低兩成首付政策的城市，此舉旨在降低居民的購房成本。

2022年7月，南通市住建局、財政局和自規局聯合制定了《主城區剛性和改善性商品住房購房獎補實施細則》，并規定，若是在主城區購買的首套及二套房，將按購買住房（住宅部分）契稅計稅金額（以契稅繳納票據為準）的0.75%給予獎補，住宅部分不含車位、車庫、儲藏室。

此后，南通市開始優化調整住房公積金政策。2023年3月21日，南通住房公積金中心發布《關于調整住房公積金相關政策的通知》，提出“支持公積金繳存人用公積金支付購房首付”。

同時，南通市還提高了公積金貸款額度：個人住房公積金最高貸款額度由40萬元/人調整為50萬元/人，每戶住房公積金最高貸款額度由80萬元/戶調整為100萬元/戶；二孩、三孩家庭貸款額度可分別增加10萬元/戶、20萬元/戶；符合市委人才辦認定的高層次人才，碩士研究生或高級職稱以上人員，住房公積金最高貸款額度提高至200萬元/戶。

“在江蘇省，南通市的購房政策優惠力度可以說是最大的。前幾天，一對研究生夫妻買一套總價約302萬元的房子，我們企業端的折后價格約為280萬元，首付僅需56萬元，而夫妻兩人的公積金賬戶余額加起來共有約30萬元。換算下來，他們只需要額外支付首付款26萬元，公積金貸款200萬元后再商貸73萬元，月供約為1.18萬元/月，而兩人每月的公積金就有1萬多元，基本上沒有太大的還貸壓力。”一名熟悉南通房地產市場的機構人士分析稱。

據該人士介紹，經過幾輪的政策優化調整后，南通市主城區新房市場日趨平穩，特別是“金三銀四”的表現在全國三線城市中尤為亮眼。“5月至今，盡管市場熱度有所回落，但總體成交量仍然保持著一定規模。相較之下，郊區板塊和遠郊縣區的去化壓力較大。”

土地市場也是如此。5月26日，經過52輪激烈競價，位于南通市園林路東、世紀大道南、海云路西側純住宅用地以19.53億元的總價成交，這也是繼2021年11月以來，南通市區再度出現競價封頂地塊。6月6日，南通中創R23006地塊被致豪地產拿下,成交樓面地價18689元/平方米，這不僅是南通市近5年來拍出的最高地價，也是南通市土拍史上的第二高地價。

陳文靜認為，在地方層面，樓市政策還存在較大的優化空間，應通過“一區一策”、與生育政策和人才政策結合等方式進行優化調整。“更多實質性政策如果落地，市場預期或進一步好轉和修復，從而帶動房地產市場逐漸企穩。預計今年下半年，房地產市場有望迎來溫和修復。”

（文章來源：中國經營網）

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