近日，由中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心住房大數據項目組發布的2018年10月《中國住房市場發展月度分析報告》(以下簡稱《報告》)稱，熱點城市住房租金已由7月時的快速上漲發展至8、9月的穩中略降。

租金走勢的變化在微觀市場上直接表現就是，部分中介經紀人抬高價格收來的房源，還沒來得及租出去就砸在了手里。王女士最近就向北京青年報記者反映，自家房子在與中介公司簽署了委托協議兩個月后，經紀人就以租金價格太高為由，要求要么把房子退給她，要么重新簽委托協議。

中介高價收房砸手里

“大姐，您這房子租了兩個月都沒有租出去，定的價格太高了，而且只和我們簽了一年，肯定是賠本的了，您抽時間過來一趟，我們把房子鑰匙退還給您。”

10月份，我愛我家相寓位于宣武門的門店經紀人給王女士發來了這樣一條消息。中介的理由讓王女士格外納悶：租金價格是相寓收房時定的，怎么說我定的價高，要求退房?

今年7月底，王女士位于宣武門附近的一套兩居室租約到期，原本給上一家租戶定的是6500元/月，但隨著租金上漲，王女士打算把租金提高到7000元/月。很快她就收到了鏈家、我愛我家、蛋殼公寓等多家中介經紀人的電話。當時由于租賃行情火爆，中介公司為了搶房源，紛紛開出比業主心理價位更高的租金，最終，王女士選擇與相寓簽約，租期一年，從8月份開始，空置45天，租金則達到了8000元/月。

“他們發信息只說要退房給我，沒有談補償辦法，而且租金明明是他們報給我的，現在說我要價太高，這讓我不能接受。”王女士告訴北青報記者，她回家重新翻看了合同，合同明確規定，提前違約要支付一個月房租作為違約金。

面對王女士的質疑，負責房源維護的經紀人小趙話鋒一轉，表示不要求退房了，而是直接建議王女士把之前的合同作廢、再重簽一份，租金價格低一些，可以少算點免租期作為補償。

對于中介的新要求，王女士陷入苦惱，她擔心順從中介的意思會讓自己利益受到損失，堅持原合同，又怕鑰匙在中介手上，會出現安全隱患或者毀壞房屋的極端情況。

自從北京住建委要求中介公司提供更多可租賃房源，嚴禁惡意漲價以來，很多區域的房租都由漲轉跌，此前中介經紀人高價收來的房源，沒租出去的難免要賠本降價出租，連一些租賃需求旺盛的重點學區也不能幸免。

位于西城區德勝門附近，因為多所重點小學中學集中，二手房的買賣和租賃需求一向旺盛，但在最近兩個月，租金也出現了明顯下滑。

“6、7月份的時候，原本8000每月的三居室，報到10000元，也有人租，很快就出手了，那時候手上可租賃的房源幾乎被一搶而光。我們為了找新房源，都得挨家打電話問業主愿不愿意出租。”位于新街口外大街的我愛我家門店經紀人小張告訴北青報記者，但現在租金明顯降了，能有個10%左右吧，原來7000多的兩居室，現在報價6500，甚至還能再談談。而且還不好租。小張稱，一套房源最初報價6900元/月，租了半個月，只有3組客戶看過房，租金剛剛調至6500元/月，暫時還是空置著。

不過小張也表示，雖然他接觸的房源租金有所降了，當仍舊高于6月份的水平，“恐怕很難降回上半年的程度了。”

半數租客至少一年換一次房

一邊是租金有所下降，另一邊，租房需求并未明顯減弱。貝殼研究院最近發布的一份調查報告顯示，隨著越來越多的年輕人涌入大城市工作生活，城市的單身租客群也在日漸龐大，其中半數以上的租客一年至少換一次房。調查數據顯示，超九成租客兩年內換一次房，其中50.91%的租客一年至少換一次房，選擇2年以上長租者不足10%。

選擇換房，很大程度上是由于租金的變化。報告顯示，北京、深圳、上海、杭州四個城市人均月租金在全國最高，分別為3400元/月、3036元/月、2864元/月、2428元/月。而廣州則以1840元/月位列第五，第六至十名依次為南京、武漢、成都、長沙、重慶。

而在租房面積上，南京則以89.7平方米的套均面積位列第一，北京、武漢、杭州、上海緊隨其后。可見，北京不僅房租領先其他城市，租房面積也同樣位居前列。

8月后租金環比已經出現下行

針對目前租房市場的新變化，近日由中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心住房大數據項目組發布的2018年10月《中國住房市場發展月度分析報告》(以下簡稱《報告》)也顯示，熱點城市住房租金已由7月時快速上漲發展至8、9月的穩中略降。《報告》列舉大數據住房租金指數監測顯示，今年前7月部分城市住房租金快速上漲，并于7月達到漲幅峰值，當月28個重點監測城市房租平均環比上漲1.145%，其中鄭州、蘇州、中山、東莞、合肥、深圳、北京、上海等8城市環比漲幅在2%以上，杭州、重慶、無錫、石家莊、煙臺、天津、南京、大連、珠海等9城市環比漲幅在1%到2%之間。

到了8月和9月時，重點城市住房租金水平輕微回落。其中在8月，29座樣本城市住房租金平均環比下跌0.11%，杭州、西安、上海、天津、廣州、北京、長沙、廈門、東莞、合肥、深圳、佛山等城市租金漲速均有所回調。但與去年12月相比，今年9月住房租金累計漲幅在5%以上的仍有石家莊(11.4%)、上海(9.52%)、北京(8.27%)、珠海(8.08%)、深圳(6.31%)5個城市。

《報告》分析稱，8、9月租金止漲，主要受到各地政府對租金上漲調節干預的影響。但另一方面，住房租賃市場立法滯后，相關市場規則欠缺，導致住房租賃市場秩序混亂，租房者權益得不到有效保護。少數企業利用資本杠桿爭搶房源壟斷市場，推高了北京、上海等租賃房源相對不足城市的租金。

對此，來自戴德梁行的分析認為，從本質上看，在自由市場的前提下，租金走勢由供需關系決定，在房地產市場調控影響下，部分人群由于資格或資金受限等因素而由置業市場轉向租賃市場，需求進一步擴大，過去幾年房價的上漲也造成了月供等業主成本的上升，因而一定程度上提高了租金收入的預期。

對于租金波動的管理，戴德梁行的建議同樣認為應當對租賃市場加強引導和監管，包括引導在租賃市場的增量投資，有計劃地控制存量投資的推進。同時應當警惕對租賃房源的壟斷，以及操縱、哄抬房租的行為。另外，監管租賃金融資金，包括“房租貸”“租金貸”等，防止租賃市場過度金融化也有必要。

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