保利物業、中海物業兩家央企同行雙雙于2023年8月22日發布年中報。這是當前上市物企中，為數不多增長速度與質量相對不錯的標的，加之兩家物企股東背景相若、業務構成相似，投資者也不免將兩者放在同等位置作比較。

【資料圖】

從主要財務數據來看，保利物業、中海物業的表現均相當不錯。今年上半年，保利物業營收71.4億元，同比提升10.7%；歸母凈利潤7.6億元，同比上升21.5%。同期，中海物業實現71.63億港元營收，同比上漲23.2%；歸母凈利潤7.26億港元，同比上漲39.2%。

得益于規模等方面的優勢，保利物業在營收、利潤的表現上，要略強于中海物業。但是在市值表現上，保利物業大約在200億港元左右，中海物業則能探高至300億港元上下，近百億的市值差異，也說明市場對兩者的偏好有明顯不同。

依照資本市場的評判標準，保利物業、中海物業的關聯方穩健度高，違規資金占用的可能性較低，加之兩家物企的母公司保利發展、中海地產目前都在擴表周期，未來輸送的管理面積也是可觀的，基于營收利潤一定的前提下，兩者市值應不至于有較大差異。

導致保利物業、中海物業市值相差近百億的關鍵因素是什么？

業績透視

不得不承認，在市場整體下行的背景下，保利物業、中海物業均取得了較為出色的成績，在營收、利潤等主要財務指標上，均錄得了較高幅度的增長。

根據保利物業年中報，2023年上半年，保利物業營收71.4億元，同比提升10.7%；毛利達15.1億元，同比上升15.8%；歸母凈利潤7.6億元，同比上升21.5%，同比均有雙位數的增長。

中海物業的增速要更快一些。中報顯示，今年上半年，中海物業實現營收71.63億港元，同比上漲23.2%；整體毛利11.47億港元，同比上漲30.8%；歸母凈利潤7.26億港元，同比上漲39.2%。

利潤率方面，今年上半年這兩家物企均有明顯的長進。保利物業今年上半年整體毛利率和凈利率均錄得同比提升，其中整體毛利率21.2%，同比提升1個百分點，凈利率達到10.9%，同比提升1個百分點；與之同時，中海物業則回升至16%，同比提升了0.9個百分點。

以此可見，保利、中海兩家物企在最基本財務指標上，是旗鼓相當的。但是，中海物業的增速明顯更快，毛利、歸母凈利同比均有超過30%的增幅，而保利的增幅要稍落后一些，這是從主要財務指標上，兩者能夠直觀感受到的不同。

拆分來看，今年上半年，保利物業的主要營收板塊中，物業管理服務收入同比增加約21.8%至48.18億元，而非業主增值服務和社區增值服務收入，收入則同比錄得下跌。其中，非業主增值服務收入為10.5億元，下跌3.8%；社區增值服務收入為12.72億元，同比下滑9.3%。

保利物業解釋稱，非業主增值服務收入下降主要是因為其提供案場協銷服務的項目數量下降；社區增值服務收入下降則主要由于社區零售、家政服務等到家業務的部分消費需求及產品服務變化。

但是，在同等條件下，中海物業這三大業務板塊，則都有相當不錯的增幅。

今年上半年，中海物業的物業管理收入同比增長17.7%至51.63億港元；增值服務業務收入為19.17億港元，同比大幅增加45.3%；住戶增值服務業務營收收入則為7.11億港元，同比增長56.9%。

以此對比，中海物業的物業管理收入增速要落后于保利物業，但收入兩者相當；而在增值服務領域，中海物業則明顯要比保利物業表現更好。

“物業管理收入這塊保利增速快也可以理解，保利每年的銷售額現在還是要高于中海一些，輸送給物業的面積就會更多，也會推動營收增長。”一位不愿具名的地產分析師告訴21世紀經濟報道記者。

可供對比的數據是，根據保利物業披露，今年上半年，保利物業來自保利系統內新增在管項目數達76個，較去年同期提高65%。

瓶頸何在？

業績表現和增長速度對比而言，保利物業、中海物業的確在伯仲之間。

但是，資本市場給予中海物業的靜態市盈率是約23倍，市值則為296億港元左右；保利物業的靜態市盈率卻在16倍左右，總市值也不過205億港元，相較而言，兩者還是差出了一個身位。

這其中的差異，就是資本市場以及投資者對兩者的不同觀感以及偏好，也即是物業服務行業的基本投資邏輯。

一位不愿具名的境外機構投資者對21世紀經濟報道記者分析稱，物業行業這兩年看的是穩健、增長可持續，有沒有壞賬，獨立性夠不夠高等，這基本就劃出了兩個陣營，國央企和民企。“營收差不多的情況下，國央企的PE肯定會高于民企，因為市場認為這種企業管理相對完善，不會出現挪用資金的情況，而且目前也都在拿地，后續增長比較好。”

可供對比的是，目前，港股上市的碧桂園服務、融創服務和濱江服務等相對頭部的民營物企，其靜態市盈率多數在6倍-13倍之間，而保利、中海和綠城等有國資背景的物企，靜態市盈率均不低于16倍。

在同樣陣營的前提下，投資者已經控制了相對變量，因此他們所關注的將會回到基本的商業邏輯上，就是增長潛力，以及管理效率。從這方面剖析，中海物業的可靠程度，的確要高于保利物業。

“就我們的跟蹤，保利未來的增長速度要差一些。而且從管理風格來看，我們也覺得保利物業的治理和管理水平，并沒有比中海更好，市場的偏好就是這樣，會更喜歡安全閾值更高的公司。”一位境內券商機構的人士對21世紀經濟報道記者分析認為。

從母公司發展的路徑來看，保利物業的增長路徑，或許也有瓶頸。

一位央企總部的人士對21世紀經濟報道記者表示，“這兩年地產央企追求的都不太一樣，保利要爭第一，中海要保利潤王，華潤各方面都很優秀很均衡，運營和管理都比較出色。保利爭第一勢必就要拿更多的地，所以它投資標準就會比其他的要寬松一點，城市能級也會有所下沉，在我們看來，這就可能會有后勁不足的情況。”

具體到保利物業，它的投資者也捕捉到關鍵的信息——在保利物業中報中，有一項明顯的變動引發了市場的討論。

保利物業年中報顯示，今年上半年，保利物業繳納了30億元的按金，這是因為2023年6月30日，保利物業與保利發展簽訂了《車位租售業務代理服務框架協議》開展車位代理業務，因此保利物業向后者支付了30億元的按金，而在此之前，保利發展并未收取相關費用，盡管雙方針對車位銷售的關聯交易早在2021年就已經有之。

這筆費用的支付，也讓外界對保利物業與保利發展的關系有另類審視。“車位銷售別的物企也有這么干的，但保利之前沒這么干，還是說明了一些問題。”上述境外投資機構人士分析認為。

說一千道一萬，后房地產高增速時代，在同一起跑線的物企，本身更應該比拼的就是管理、運營能力，而不僅是來自母公司規模的膨脹。在這方面，投資者也會從母公司的角度看問題，保利物業、中海物業的估值分野，或許就在此產生。

（文章來源：21世紀經濟報道）

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