文/樂居財經 嚴明會

(資料圖)

大約在半個月前，云南迎來了少數民族的狂歡節日火把節，熱鬧的節日氛圍在昆明新螺螄灣國際商貿城亦有展現。

整個商貿城被裝飾的五彩斑斕，場地中央燃起篝火，熊熊燃燒的火焰映照著夜空，各個民族的傳統舞蹈和歌曲表演奪人眼球，場面十分歡樂。

這是新螺螄灣商貿城所舉辦的首屆火把狂歡節，背后的主辦單位，是“云南王”俊發集團。現場歡樂的氣氛，還是難以掩蓋俊發集團當下的窘迫：新螺螄灣多處地塊正被逐一侵蝕。

近日，俊發集團旗下中豪置業再度出讓一宗8.55萬平宅地，轉讓價格19.79億元，受讓方為云南匯奧房地產開發有限公司（下稱“匯奧地產”）。昆明官渡區自然資源局發布了這一消息。

據悉，中豪置業轉讓地塊為為彩云城A12地塊，是其于2019年拿下的新螺螄灣“總價地王”中的其中一宗土地，目前尚未開發。

而在去年5月，中豪置業還曾轉讓過位于新螺螄灣彩云城A10和A14兩宗住宅用地，合計轉讓價達26.65億元。俊發曾斥巨資買回的中豪置業及新螺螄灣地塊，現已經無力再繼續持有了。

新螺螄灣成敗

通過出售新螺螄灣的部分地塊，俊發回籠了不少資金。

2019年，中豪置業以92億底價攬獲昆明官渡區新螺螄灣片區11宗地，其中含616畝住宅用地和173畝商業用地。攬地的價格刷新了昆明土地拍賣成交總價紀錄，成為當年新的全國總價“地王”。俊發近一年多來前后出售的三幅地塊，均在其中。

拿下地塊時，彩云城A12地塊成交價為14.78億元，彩云城A10和A14兩宗地塊的成交總價則為19.2億元，三幅地塊合計成交價近34億元。而俊發出售三幅地塊的總價達到46.44億元，僅三四年時間，溢價12.44億元。

接盤俊發地塊的，雖不是同一家企業，但他們有一個共同點：都是剛成立的小公司。

此番接盤彩云城A12地塊的成立于今年7月，注冊資金100萬元，最終由劉安、曹旭擁有。而此前接盤彩云城A10和A14地塊的公司分別為云南元澈及云南璽佳，兩家公司均成立于去年4月，注冊資金同樣是100萬元。

俊發與新螺螄灣的淵源，起于2017年。彼時的中豪置業，正處于資金鏈斷裂的險境，當年虧損近110億，總負債達418億元，瀕臨破產。俊發集團化身白武士，攜手奧斯迪實業共同成立昆明俊奧商業有限公司，開啟了中豪置業的重組工作。

由此，俊發將中豪置業的螺螄灣國際商貿城收歸麾下，并將項目更名為俊發·新螺螄灣國際商貿城。據了解，螺螄灣市場現經營面積約310萬平米，目前經營戶近4萬戶，每天流動人口約20萬人。

之后，由俊發控制的中豪置業又再新螺螄灣片區豪擲92億拿下了11宗地，似乎是要在這片區域大干一場。

然而，俊發集團在螺螄灣的闊綽出手卻為日后的經營埋下隱患。截至 2021 年末，俊發有息負債 369 億元，其中螺螄灣占138 億元，俊發還累計向該項目投入了171億元的自有資金。

流動性待解

俊發流動性問題的爆發，是在去年4月份。4月23日，俊發旗下孫公司“云南瑞玖房地產開發有限公司”發布了一則延長期說明，宣布中建投信托.安泉560號（俊發林泉雅苑）集合資金信托計劃自動進入6個月延長期，至2022年10月23日止。

3個月后，俊發境外債務未按期支付一筆1303.5萬美元利息，但仍有30天寬限期。

據了解，俊發違約的債券為2.37億美元優先票據，票息11%，到期日為2022年12月24日。在去年12月，該筆債券已經正式宣告本息違約。

俊發的債務壓力不單出現在境外債務。在境內債方面，主要由俊發地產全資子公司俊發集團有限公司（以下簡稱“俊發集團”）發行，目前存續債券兩只，為18俊發01及19俊發01，存續規模40億元。

18俊發01曾于去年10月現逾期，涉及逾期未支付利息1.6億元，而后獲成功展期；19俊發01則應于今年3月13日到期，彼時俊發再次宣稱將對其進行展期。

相關數據顯示，截止到2022年6月底，俊發集團短期借款及一年內到期非流動負債約達233億元，期末現金及現金等價物余額僅24.56億元。

當市場下行，銷售的不順更是讓俊發集團雪上加霜。2022年俊發集團實現全口徑銷售金額為116億元，同比下跌76.19%，行業排名由2021年同期的第57位下跌至第101位。

不過，得益于在云南多年的深耕，俊發在當地的銷售還算可觀。2022年俊發云南區域全年銷售額為55.94億元，雖從榜首滑落，但仍居前三。今年上半年在昆明地區，俊發仍達成11.53億的銷售業績，位列全市房企第八，銷售面積約14.61萬平，排名第五。

交付方面，此前數據顯示，2023年1-5月合計交付項目6個，共計4926戶。

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