利好政策頻出下,西安卻迎來「最慘的7月」?
就在上周,地產(chǎn)行業(yè)重磅利好消息不斷,地產(chǎn)股大漲,讓不少人信心大增!
(資料圖片)
但與此同時,也有西安地產(chǎn)從業(yè)人員直呼,今年7月是歷年來最慘的一個月,而且下半年西安的市場壓力仍不小。
那么西安真實的市場是怎樣的呢?我們照樣用數(shù)據(jù)來說話。
按照慣例,我們依舊在月底統(tǒng)計這個月西安商品住房的登記情況,用數(shù)據(jù)展示真實的市場。
5447套房源登記,高新區(qū)供應(yīng)就占一半
根據(jù)直擊西安樓市統(tǒng)計,2023年7月1日至31日西安共計有29個樓盤結(jié)束登記(備注:為便于統(tǒng)計分析,同一樓盤多次加推在樓盤數(shù)量方面進行重復(fù)計算),新增供貨共計5447套。
從新增供應(yīng)量方面看,與上個月相比,7月西安新增供貨量環(huán)比上漲了6.55%,與去年同期相比同比下降了21.64%。
但從樓盤登記數(shù)量上看,7月僅有29個樓盤登記,與上個月相比減少了11個,降幅超過了1/4!
聚焦7月新增房源,之所以登記樓盤數(shù)量少、但新增供應(yīng)量較高是因為靠著幾個樓盤大體量加推吊著這口氣。
其中,單盤一次性加推500套以上的就有2個,中建悅廬首次登記就推出了663套房源,占到7月新增總供應(yīng)量的12.17%;陜建雁南朗境同樣是首次登記,推出了552套房源,占比為10.13%。
另外300套房源以上的樓盤還有,天琴灣北區(qū)372套,中海學(xué)仕里收官之作,推出了350套;高新云熙港東地塊342套,中建軌交山海境316套,天地源永安華府310套,高科麓灣國際社區(qū)三期300套。
換言之,7月單盤新增300套以上貨源的項目共8個,其中高新區(qū)占到6個,另外2個分別是雁塔區(qū)和灞橋區(qū)。
這三個區(qū)也便成為7月份新增房源供應(yīng)量TOP3的存在。其中高新區(qū)當(dāng)月有10個樓盤登記共供應(yīng)了2747套房源,占到全市新增供貨量的50.43%,超過一半的新房供應(yīng)都出自這里。
其余板塊新增供貨量均不達千套,深刻演繹了什么是“深度分化”。在剩下的各區(qū)中,雁塔區(qū)以791套新增房源,僅次于高新區(qū),位于全市第二;灞橋區(qū)則以553套房源,屈居第三,而傳統(tǒng)的供貨大戶——國際港務(wù)區(qū)則以475套位列第四。
在價格層面,7月份結(jié)束意向登記的29個樓盤中,僅有2樓盤備案均價在1.5萬元/㎡以下,占登記樓盤數(shù)量總數(shù)的6.90%,2個項目均平銷;1.5萬元/㎡-2萬元/㎡的樓盤數(shù)量為12個,占登記樓盤數(shù)量總數(shù)的41.38%,12個項目同樣均是平銷;2萬元/㎡-3萬元/㎡的樓盤數(shù)量為15個,占比為51.72%,本月中唯有的3個搖號盤都在2萬元/㎡+這個范圍內(nèi)。
回顧7月的市場表現(xiàn),西安樓市目前陷入了深度的兩極分化,高熱樓盤的集中度越來越高,而且全部集中在高價盤中。
搖號盤僅3個,以往萬人搖項目都平銷
至于銷售端,7月西安樓市表現(xiàn)的更加疲軟。
從7月各樓盤的意向登記情況來看,29個樓盤中有3個登記核驗通過量大于房源量,需要搖號,另外26個樓盤確定不用搖號。搖號盤僅占到10.34%,九成左右的樓盤都不用搖號。搖號盤比例明顯低于上個月!
在搖號盤中,中海學(xué)仕里、中建悅廬為“1000+人”搖,中國鐵建西派國際為搖號盤。
其中,中海學(xué)仕里收官之作推出了350套房源,戶型面價為112.34-168.71㎡,備案均價28088.94元/㎡,吸引了1563個家庭登記并核驗通過,其中剛需家庭中簽率為42.58%,普通家庭中簽率為12.61%,是7月份最難搶的樓盤。
中建悅廬首次登記推出了663套建面約113.19-176.24㎡的產(chǎn)品,備案均價為27347元/㎡,吸引了2443個家庭登記并核驗通過,其中剛需家庭中簽率為44.02%,普通家庭中簽率為15.72%,7月12日開盤,開盤去化率97%,賣得還不錯。
當(dāng)然隨著中海學(xué)仕里的售罄,未來中建悅廬項目熱度會更高一些。
中國鐵建·西派國際則推出了珍藏多年的合院,48套建面約191.35-212.17㎡、備案均價28988.19元/㎡的產(chǎn)品,共吸引了95個家庭登記核驗并通過。但該樓盤去化率為67%!
搖號盤去化率尚且如此,平銷盤的就可想而知了。
總體來看,7月份登記、核驗人數(shù)銳減,致使平銷、去化率偏低成為2023年的新常態(tài)。
值得注意的是,在這個月,就連曾經(jīng)的萬人搖、屢次千人搖盤都不搖號了,剛需當(dāng)下的觀望處境可想而知!
價格,利好加持下的剛需卻賣不動,顛覆大家以往的認知。
究其原因:其一是收入和預(yù)期的問題,收入不穩(wěn)定甚至喪失了收入來源,反推月供,消費欲不得不降低,不買是能力問題;
其二,就是二手房行情下降,置換的賣不了就買不了新房,同時新房價格又無優(yōu)勢,面臨同小區(qū)二手房競爭,沒有倒掛,御錦城和高科面臨的就是同樣問題;
房子沒變,價格沒變,但買房變了,心態(tài)也就變了,市場當(dāng)然在變!
所以當(dāng)下西安樓市的困境,不僅僅是恢復(fù)信心的問題,還要解決增加收入的源頭問題。
圖片來源:西安發(fā)布
陜建 龍湖表現(xiàn)搶眼
從典型房企6月份在西安市場的表現(xiàn)來看,當(dāng)月新增供貨最多的是陜建地產(chǎn)集團。
在這個月,陜建地產(chǎn)集團推出了3個樓盤共計662套房源。
一個是位于西部大道的陜建雁南朗境,一個是位于曲江大明宮的陜建大明府,這2個都是純新盤首次登記,雖不用搖號,但登記人數(shù)接近房源數(shù),表現(xiàn)還算不錯。另外一個是位于港務(wù)區(qū)的雲(yún)玥府。
除此之外,陜建地產(chǎn)集團在浐灞三環(huán)內(nèi)的會展板塊推出的陜建錦泓府項目上周五營銷中心開放,預(yù)計在8月份首開,屆時更會助推房企在西安市場的地位上前。
(關(guān)于陜建錦泓府的詳細信息可參考《千萬級住宅產(chǎn)品頻出的浐灞,下半年初改置業(yè)還有哪些機會?》)
下半年陜建地產(chǎn)集團開啟了爆發(fā)模式。
龍湖次之,龍湖在這個月同樣推出了3個樓盤,分別是浐灞的龍湖云璟、龍湖香醍硯熙臺,航天的龍湖星河云河頌,但因這3盤推貨量均不大,龍湖7月在西安僅新增了398套房源。
接下來,龍湖在高新CID的純新盤,高新云河頌,上個周營銷中心已開放,還有龍湖代建的未央城建龍湖·粼云天序同樣在7月份開放了營銷中心,入市時間也快了。
緊隨其后的是中海地產(chǎn)。
中海地產(chǎn)憑借中海學(xué)仕里收官的350套房源,位列第三!這些助推中海在2023年西安十大房企銷售排行榜中占得一席地位。但下半年中海西安在城區(qū)內(nèi)面臨無新項目可售的局面,加大土地供應(yīng)則是當(dāng)務(wù)之急。
同樣在這個月,朗詩、領(lǐng)航等民企表現(xiàn)亮眼,前者給西安帶來了城北三環(huán)內(nèi)綠色科技洋房產(chǎn)品,后者繼續(xù)深耕城改市場,為剛需人群提供改善品質(zhì)房源。
另外,下半年值得期待的房企有金泰、金地、保利、綠城、龍翔等。
其中保利在高新絲路軟件城搖中的保利·云谷天匯項目,正在前期蓄客,不日將入市;位于航天的保利天珺項目也開啟了前期宣傳。
金泰除了在售的金泰唐618外,還有高新絲路軟件城的
金泰·和樾
、西咸能源金貿(mào)區(qū)的
金泰·観棠樾
,這兩個新項目
都是超百畝大盤
。
綠城在高新的綠城海棠三章、龍翔在港務(wù)區(qū)的龍翔·奧城云熙、天地源在高新CID的天地源棠頌坊、以及金地在浐灞的金地清峯上等諸多項目都預(yù)計在8月陸續(xù)入市。
也就是說,下半年西安市場壓力大的同時,也有很多機會。同時也要清醒地認識到即便市場趨冷,那些確定性、安全性更高的樓盤,仍有需求光臨。
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