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北京熙悅灣或涉嫌違規(guī)商改住 騙取銀行貸款

盧志坤 “我們是50年產(chǎn)權(quán)的‘商、住’兩用房,可辦公、可居住。”

近日,《中國經(jīng)營報》記者以購房者身份走訪位于北京市房山區(qū)地鐵長陽站附近的熙悅灣項目時,銷售人員稱,該項目為“商、住”兩用性質(zhì)用地,購房者需以公司名義全款購買。但銷售人員同時表示,可以代客戶注冊公司,并為資金不足的客戶提供相關(guān)證明,以幫助客戶在其合作銀行中申請貸款。

實際上,早在去年3月,北京市即出臺相關(guān)政策,要求新建商業(yè)辦公類商品房銷售對象應當是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。同時,商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。為規(guī)避政策限制,部分樓盤以代辦公司、幫購房者以其他途徑申請銀行貸款的打擦邊球行為時有發(fā)生。

對于該項目的銷售情況,記者致電項目開發(fā)商北京首都開發(fā)股份有限公司(600376.SH,以下簡稱“首開股份”),該公司董事會秘書王怡回復稱,經(jīng)核實,不久前,該項目剩余銷售面積已以正常銷售的形式整體打包出售給某公司,相關(guān)協(xié)議也已簽署完畢,所以該項目存在的銷售行為由后者負責,與首開股份無關(guān)。但是,對于具體出售面積,以及是何公司購買并再次出售,王怡則表示不方便透露。

房山區(qū)房屋交易管理所工作人員告訴記者,該項目實則為50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)辦公類用地,并不允許私自賦予其居住屬性,若調(diào)查取證后確屬違規(guī),將進行查處。此外,根據(jù)通知要求,個人購買此類房屋并不能通過銀行貸款,但是這一情況需向相關(guān)銀行反映,該部門不具備監(jiān)管權(quán)力。

1.3萬即可代注冊公司

臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間……僅50平方米左右、4.2米層高的熙悅灣項目樣板房,內(nèi)部被搭建成兩層,設(shè)計了多個區(qū)域,在此,銷售人員向記者描述了購房后居住的舒適性。據(jù)介紹,該項目共有50~116平方米左右的四種戶型,價格在150萬元至300萬元不等,一房一價。此外,項目為毛坯現(xiàn)房,物業(yè)費3.8元/平方米/月,商水、商電,不通燃氣。“這種房子,如果把燃氣也通了,住宅都不用賣了。”銷售人員如是表示。

對于購買方式,銷售人員稱,由于該項目為“商住”兩用性質(zhì),購房者需以公司名義購買。如果購房者名下并無公司,則可以代為注冊,費用為13000元。

“我們有渠道,可以幫您在房山開發(fā)區(qū)租個地址注冊公司,并負責運營。”銷售人員告訴記者,這一地址為永久性的虛擬地址,地址所在房屋與購房者無關(guān),后續(xù)也不用再交地址費。但是,公司注冊后需要維持運營,運營經(jīng)費包含會計記賬費和房產(chǎn)稅兩項,其中會計記賬費為每年3600元,房產(chǎn)稅為每年2400元,即購房者每年需向運營方合計支付6000元。

隨后,銷售人員表示,由于該項目具備“商業(yè)”屬性,購房者所持房屋的虛擬地址同樣可以對外出租,用于注冊公司并獲取收益。而這一地址若交由運營方負責,所得租金即可抵消上述運營經(jīng)費。“這邊出租地址獲得的收益,他們直接給收了,所以交給他們運營就可以,您不用管。”

可是,如果運營方并未將這一地址成功出租,購房者是否仍需承擔“自己公司”的運營經(jīng)費呢?

對此,銷售人員表示,需要承擔。但是,其隨后表示,運營方實為專業(yè)從事代理注冊公司的機構(gòu),“有的是客源”,而且,該項目靠近市區(qū)及地鐵站,地理位置優(yōu)越,“對外出租八千、一萬元,是分分鐘的事兒”。

此外,銷售人員還告訴記者,購房者購買此類房屋多是用于“過渡,住幾年就換了”。而此類房屋再次交易時,僅在工商部門進行公司法人變更即可,手續(xù)費為3000元。與住宅類房屋相比,可免去相對繁瑣的手續(xù)和稅費。

幫申請銀行貸款額度可超百萬

除了以公司名義購買這一條件外,該項目另一購房前提則是需要全款支付。而對于資金不足的客戶,銷售人員同樣給出了“化解方法”——幫申請銀行貸款。

“我們要求必須全款購房,一個月之內(nèi)付清。如果您資金緊張的話,可以申請銀行貸款。”銷售人員表示,售樓處有專業(yè)的金融業(yè)務(wù)團隊,并與多家銀行合作,可以為客戶申請“信用貸”和“抵押貸”兩種形式貸款。

在該項目售樓處,一位負責此類業(yè)務(wù)的工作人員告訴記者,其合作銀行主要為杭州銀行、渤海銀行等商業(yè)銀行,每家銀行上限均為30萬元,即購房者若申請貸款90萬元,需三家銀行,100萬元則需要四家銀行。還款方式可選擇三年期的先息后本和五年期的等額本息兩種,最長可貸五年,利率約為6.6%。多家銀行可同時申請,七天之內(nèi)即可放款。

此外,上述工作人員表示,具體情況還需要結(jié)合購房者工作單位、職業(yè)、收入、公積金繳存、年齡、學歷、是否存在信用卡逾期等多項條件進行綜合考量,并非所有購房者均可申請。

“如果能夠申請,我們這邊會有專人帶你去辦,教你怎么說。”工作人員還告訴記者,在申請貸款時,銀行方面會詢問貸款用途,而購房者回復為用于房屋裝修、購買家具即可。而對于此類用途的貸款,銀行會向申請者索要消費時的供銷合同或發(fā)票。而這些證明材料,即由該工作人員所在的金融業(yè)務(wù)團隊提供。

該工作人員再三對記者強調(diào):“千萬不能說貸款是用來買房的,不然銀行肯定不給放貸。”

隨后,記者先后咨詢了多家銀行,均表示貸款不能用于購買房屋。渤海銀行望京支行一位工作人員表示,該行確實有30萬元的“信用貸”業(yè)務(wù),利率最低為7.83%。申請者需提供收入證明、一年銀行流水、公積金繳存記錄等材料。若用于房屋裝修、購買家具等用途,需要提供消費憑證。

而杭州銀行豐臺支行一位工作人員則表示,該行推行的30萬元、6.6%利率的“信用貸”業(yè)務(wù)僅面向總行設(shè)定的“白名單”單位,如煙草、電力等行業(yè)以及行政事業(yè)單位,對申請者職業(yè)種類有要求。

對于上述銀行略顯出入的貸款條件,熙悅灣銷售人員則表示,購房者自己咨詢確實會有所不同,但是售樓處與銀行有合作,“得通過我們辦才行”。

“銀行那邊不能說是自己人吧,但也就是走個流程,象征性地問一下。這個您不用擔心,我們肯定能給貸出來。”該項目金融業(yè)務(wù)團隊工作人員告訴記者,在貸款成功之后,購房者可以先提取現(xiàn)金,再轉(zhuǎn)入別的銀行卡中,彼時放款銀行就將無法追查資金去向。

律師稱或涉嫌違規(guī)“商改住” 騙取銀行貸款

事實上,早在2017年3月26日,北京市發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》,即明確規(guī)定:商業(yè)、辦公類項目未經(jīng)批準,不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項目,銷售對象應當是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織,購買商辦類項目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用,再次出售時,應當出售給企事業(yè)單位、社會組織。此外,商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

此外,通知還規(guī)定,對規(guī)劃用途為商辦類的房屋,中介機構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。

據(jù)該項目商品房預售許可證顯示,項目開發(fā)企業(yè)為北京首開榮泰置業(yè)有限公司(以下簡稱“首開榮泰”),備案名稱為熙悅廣場,其土地用途為辦公、地下車庫、商業(yè)、地下倉儲,實則并無住宅性質(zhì)。

北京京潤律師事務(wù)所律師張志同分析稱,個人注冊公司后以法人身份購買商辦類項目符合相關(guān)規(guī)定,但是擅自改變?yōu)榫幼☆愑猛緞t涉嫌違規(guī)。而銀行貸款資金屬于專款專用,如果銷售人員所言屬實,即提供某些證明為客戶申請貸款用于購房,則屬于騙取銀行貸款,擅自改變資金用途。一經(jīng)發(fā)現(xiàn),銀行或會提前收回放款,甚至影響個人征信。

隨后,記者致電項目開發(fā)企業(yè)首開榮泰,其工作人員回復稱,該項目由北京首開仁信置業(yè)有限公司(以下簡稱“首開仁信”)負責銷售。而據(jù)工商資料顯示,上述兩家公司均為首開股份控股子公司。

首開股份董事會秘書王怡告訴記者,該項目確實由首開仁信負責銷售。但不久之前,首開仁信已將該項目剩余所有銷售面積整體打包出售給某公司,相關(guān)協(xié)議也已簽署完畢。目前該項目存在的銷售行為可能是由此公司操作,與首開股份無關(guān)。

但是,記者在走訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn),售樓處內(nèi)除了銷售熙悅灣項目外,還有首開股份開發(fā)的其他項目。而多位銷售人員均向記者表示,熙悅灣項目購房者是與開發(fā)商簽訂購房協(xié)議,并未表明存在第三方公司轉(zhuǎn)讓的跡象。

對此,王怡表示,上述情況可能會讓購房者產(chǎn)生誤解,將繼續(xù)關(guān)注這一情況,并與該公司進行溝通。

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