新華財經上海8月14日電（記者 楊溢仁）近期，REITs二季報陸續披露。整體來看，保租房類項目表現穩健，出租率維持高位。

作為全國首批保障性租賃住房領域的REITs項目之一，也是福建省首單基礎設施公募REITs項目，中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“中金廈門安居REIT”）上市以來的租賃情況如何？面對即將到來的解禁是否感到擔憂？針對擴募有何安排？

廈門安居集團有限公司黨委委員、副總經理,廈門住房租賃發展有限公司董事長陳勇表示：“從廈門城市整體租金水平來看，在滿足廈門市政策要求的前提下，未來本項目租金具有持續改善空間，為本基金價格的穩定及投資回報提供進一步支撐。”

(資料圖片僅供參考)

租約一年 房源靠搶！

需指出，中金廈門安居REIT的底層資產由廈門市集美區兩宗集中式公寓構成——分別為珩琦公寓和園博公寓。作為全國首批保障性租賃住房領域的REITs項目之一，也是福建省首單基礎設施公募REITs項目，自去年上市以來，便斬獲了業界的關注。

而中金廈門安居REIT亦不負眾望，按建筑面積計算，截至2023年二季度末，該產品的基礎設施資產出租率高達99.64%。其中，園博公寓的出租率為99.44%，珩琦公寓出租率為99.91%。

不僅如此，2023年二季度，中金廈門安居REIT實現收入1919萬元，約完成招募說明書預測同期數據的107%，一二季度累計完成招募說明書預測同期數據的106%。可供分配金額方面，二季度完成1488萬元，約完成招募說明書預測數據的113%，一二季度累計完成招募說明書預測同期數據的111%。

在二級市場調整，已上市REITs二季度表現分化的大背景下，中金廈門安居REIT緣何能交出亮眼的“成績單”？

“我們認為，租戶結構穩定且合理分散、租金回收情況良好實為關鍵。”廈門住房租賃發展有限公司公寓運營部負責人葉緩婷告訴記者，“目前，兩處公寓的個人租戶占比為91.37%、企業租戶占比8.63%，租金收繳率達100%。”

記者走訪現場發現，目前珩琦公寓和園博公寓基本接近滿租狀態。

圖為：8月3日拍攝的中金廈門安居REIT底層資產——珩琦公寓（新華社記者 楊溢仁攝）

“我是2021年4月入住的首批租戶，選擇這里的原因有不少，除了單位近、配套好、交通便利，最關鍵的還是安全保障。”租戶黃小姐告訴記者，“之前也看過周邊的民房（繞很多小巷子），就安全性來說品牌公寓肯定更值得信賴。”

“之所以選擇在此‘安居’，主要因為對比周邊，這里的租金價格具有較強競爭力。”一位正在園博公寓進行現場簽約的集美大學應屆畢業生告訴記者，“個人簽約了43.8平方米的一室一廳，租金一季度一付，折算下來每月的租金約為1460元，以我的薪資能夠接受。”

圖為：8月3日集美大學應屆畢業生于園博公寓進行租賃簽約（新華社記者 楊溢仁攝）

“由于底層資產在區位、質量、價格等方面均具備突出優勢，因此租房靠‘搶’——每月1號開放線上預約，10秒鐘結束搶購，已成為常態。”葉緩婷表示，“這也是我們項目租賃合同一年一簽的底氣所在。”

多方協力 發展提速！

“每年一簽，是因為我們在運營過程中都對后續租金上漲充滿信心。”葉緩婷告訴記者，“值得一提的是，目前該項目的續租率平均穩定維持在85%以上，高峰期甚至可以達到95%。”

當然，除了較高的客戶黏性，國家政策“護航”、地方政府支持、運營管理機構積極作為……保障性租賃住房項目想要獲得穩健發展，天時、地利、人和，缺一不可。

可以看到，自2021年開始，廈門市便出臺了多項政策性文件，從項目認定、土地財稅金融支持等多個方面去支持保障性租賃住房行業的發展。

此外，根據《廈門市國土空間總體規劃（2020—2035）》文件，預計到2025年廈門市常住人口接近600萬人（2022年底為531萬人），對應年新增人口23萬人。

“這也將對整個租賃市場的中長期住房需求構成支撐。”葉緩婷說，“再者，考慮到廈門市島內加島外的空間布局結構限制了部分城市新增建設用地供給，則受住宅用地供給總量不足和租戶對于居住品質要求提升的影響，長期來看，廈門市的租賃住房租金有望維持上升趨勢。”

來自中金公司研究部的測算亦顯示，向后看，隨著人口持續流入、租住比例提升，預計到 2035年，租房人口將增至360至370萬人，而對比旺盛需求，供給側亟待加速發展。

陳勇指出：“我們認為，廈門作為一個二線城市，實際上已擁有了一線城市的配套，包括醫療、教育、空港、海港、地鐵，甚至BRT（快速公交系統）。中金廈門安居REIT的租賃價格具有優勢，這也將為基金價格的穩定和投資回報提供可靠保障。”

與此同時，面對8月31日即將到來的部分限售份額解禁，廈門安居集團有限公司財務部經理余宛霖向記者表示：“我們仍然相信優質資產的長期配置價值會日益顯現。”

資產充足 擴募可期！

毋庸置疑，從中長期看，發展保障性租賃住房有助于構建多層次住房供給體系，是探索中國房地產市場新發展模式的途徑之一，對大中城市人口承載力與吸引力的提升以及經濟社會可持續發展具有重要意義。

記者于調研現場了解到，中金廈門安居REIT將適時啟動相關擴募工作。

“事實上，擴募是我們打造這只REIT的主要目的。不論是對于租賃公司這樣的小團隊，還是安居集團這樣的原始權益人來說，把優質的項目拿出來上市，除了換取未來的退出通道，盤活存量資產才是重中之重。”陳勇坦言，“自本項目生成開始，我們就嚴格按照市場化機制來進行規范運作。現階段，我們已經建成保租房7372套，已經立項且在建的保租房數量為13522套左右。未來三年，按照廈門市的‘十四五’規劃，我們還要建設14個保租房項目（約3.66萬套），總建筑面積可達241萬平方米，總投資達到125億元。我們將按照REITs的擴募標準來打造上述資產。也就是說，未來至少2至3年內，我們的擴募資產標的十分充足，并且已有不少項目的運營已經達到了上市標準。”

據了解，作為廈門市保障性住房唯一市級國企專營企業，中金廈門安居REIT的原始權益人——廈門安居集團有限公司主要從事保障性住房的融資、建設和運管工作。

編輯：王菁

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