北京樓市的冬天來了?限競房供應(yīng)翻倍沒能拉動(dòng)成交
限競房已經(jīng)成為當(dāng)前樓市的供應(yīng)主力,但遺憾的是,翻倍的新增供應(yīng)卻并沒有換來對(duì)簽約量的拉動(dòng)。新房,尤其是限競房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)卻并不樂觀,除了瀛海府、洺悅苑等少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目售罄外,絕大多數(shù)項(xiàng)目的網(wǎng)簽表現(xiàn)都差強(qiáng)人意。北京市住建委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,因?yàn)椴糠猪?xiàng)目剛?cè)〉妙A(yù)售證,和網(wǎng)簽滯后性的原因,目前限競房合計(jì)網(wǎng)簽只有3235套,簽約均價(jià)為48885元每平方米,按照這個(gè)比例計(jì)算,網(wǎng)簽銷售率只有18.5%。
即使計(jì)算所有項(xiàng)目的真實(shí)銷售,算上網(wǎng)簽滯后等因素,已經(jīng)入市的這些項(xiàng)目平均去化也只有3成多,相比之前的4成繼續(xù)下滑,北京樓市似乎也隨之進(jìn)入了冬天。
樓市供應(yīng)多了一倍
從6月份限競房獲批入市開始,新房的供應(yīng)開始不斷增加,2018年,北京合計(jì)取得開工證的項(xiàng)目多達(dá)93個(gè),總面積高達(dá)1414萬平米,同比上漲140%,也創(chuàng)下2012年以來的新高。
開工量的增加使得樓市中新房供應(yīng)明顯增多,特別是限競房。北京中原數(shù)據(jù)顯示,截至11月26日,北京入市的限競房項(xiàng)目合計(jì)有29個(gè),取得了36期預(yù)售證,合計(jì)提供商品房限競房源17462套,達(dá)到了202.5萬平方米(另外還有車位、倉儲(chǔ)等配套)。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,截至日前,2018年北京含共有產(chǎn)權(quán)限競房的住宅合計(jì)供應(yīng)580萬平米,但簽約只有27763套,可以說是跌至歷史最低。庫存則持續(xù)增加到了7.6萬套已經(jīng)是最近4年最高。
在簽約不理想的情況下,一個(gè)又一個(gè)限競房項(xiàng)目開始了降價(jià),最新爆出可能低于限售價(jià)格開盤的是位于大興區(qū)的中海云熙項(xiàng)目。
據(jù)了解,該項(xiàng)目從8月份拿地到現(xiàn)在只不過短短的3個(gè)月,不僅案名定了,連戶型圖都出來了,據(jù)說樣板間和售樓處將在下個(gè)月就會(huì)開放,動(dòng)作不可謂不快;另外,有項(xiàng)目內(nèi)部人士透露,項(xiàng)目首期開盤的產(chǎn)品每平方米會(huì)優(yōu)惠5000塊錢。項(xiàng)目售樓處工作人員也表示,預(yù)計(jì)價(jià)格是3字開頭。北青報(bào)記者翻閱土地成交記錄顯示,該項(xiàng)目是中海于今年8月23日拍下的大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)DX07-0102-6015地塊。當(dāng)時(shí)中海以17.27億競得,溢價(jià)率1.59%,樓面價(jià)19755.88元/平方米。細(xì)則規(guī)定,該地塊商品住房銷售均價(jià)不超過40058元/平方米(含全裝修費(fèi)用),且最高銷售單價(jià)不得超過42061元/平方米(含全裝修費(fèi)用)。
而據(jù)消息人士透露,中海云熙預(yù)計(jì)于12月開盤,首期開盤均價(jià)為35000元/平方米,主打89平方米全通透三居和76平方米全通透兩居。
業(yè)內(nèi)人士表示,中海云熙只是北京限競房的一個(gè)縮影,實(shí)際上除了少數(shù)幾個(gè)地段或價(jià)格特別有優(yōu)勢的項(xiàng)目,其他限競房為了脫穎而出都采取了各種營銷“手段”。
這還只是北京70多個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目的先頭部隊(duì),可以預(yù)期的是,未來新房供應(yīng)量將繼續(xù)井噴。而從市場表現(xiàn)看,分化趨勢也將更加明顯。
限價(jià)了卻沒買到房
對(duì)于限競房的低迷成交,有一個(gè)很重要的原因就是同質(zhì)化嚴(yán)重,即便不少項(xiàng)目像房山的限競房那樣打出了低于限價(jià)的標(biāo)簽進(jìn)行促銷,但實(shí)際收效甚微。
由于新增的房源都需要按照70/90的要求,即70%建設(shè)為90平方米以內(nèi)的房源。這使得在2018年短短的10個(gè)多月時(shí)間里,90平方米以內(nèi)的小戶型供應(yīng)高達(dá)15733套,這比過去2年總和還要高出接近2000套。
雖然限競房限制了售價(jià),但卻因?yàn)轭愃频囊?guī)劃,導(dǎo)致大部分限競房都長了一張看起來特別流水線的“網(wǎng)紅臉”:一樣的質(zhì)量、一樣的裝修標(biāo)準(zhǔn)、幾乎一樣的戶型等等,很多時(shí)候類似的限競房開盤拼的不是產(chǎn)品,而是誰能第一個(gè)拿到預(yù)售證,搶先開盤。
正是在這樣的背景下,對(duì)許多購房人來說實(shí)際上選擇并不多,也始終不愿出手。王慧(化名)是一家金融企業(yè)的中層管理者,已經(jīng)工作近10年的她,通過和丈夫一起拼搏,積累了一定的財(cái)富,也到了上有老下有小的人生階段,希望置換一套大三居或四居的改善房。但屢次看房的她,卻接連錯(cuò)過了多個(gè)項(xiàng)目,至今仍是持幣觀望。
王慧告訴北青報(bào)記者,她第一個(gè)關(guān)注的是南四環(huán)的城建洺悅苑,均價(jià)6.2萬元,有120平方米的四居和90平方米的三居兩類戶型。但當(dāng)她聽說開盤消息去售樓處時(shí),發(fā)現(xiàn)120平方米的戶型已經(jīng)全部售罄,繼續(xù)順銷的只剩90平方米的三居室了,還大部分都是東西向,只有少量南北向的頂層和底層。
90平方米三居對(duì)于有老人和孩子的家庭來說只能是勉強(qiáng)生活,但并不寬裕,我還是希望能一步到位地改善,700-800萬能買到三居室的房子。王慧表示,隨后她又關(guān)注到了金融街融府,好不容易找到了項(xiàng)目位于豐科中心的售樓處,發(fā)現(xiàn)面臨同樣的問題,150平方米的四居率先就被搶光,剩下的只有89平方米的E戶型和82平方米D戶型可選。最近她又注意到佑安府開始蓄客,但同樣是89平方米的戶型只有兩居,而大戶型就直接跨越到了疊墅,起價(jià)2600萬,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出她的預(yù)算。因此看了幾個(gè)月房子,也看到不少限競房降價(jià)的消息,但王慧卻始終沒有出手,就是因?yàn)闆]能找到適合她的戶型。
其實(shí),王慧的遭遇也代表了許多持幣觀望者的態(tài)度,不想將就90平方米的小三居,大三居和大四居房源又不多,導(dǎo)致更多人選擇了等待。
對(duì)此,合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也表示,相比其他戶型成交的全面下滑,三居以銷量同比大漲27.59%的成績說明,市場新增供應(yīng)出現(xiàn)了不平衡,要么是大面積的別墅,要么就是90平方米以內(nèi)的小戶型, 120-150平方米的舒適型三居變得更加稀缺。
戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東也表示,從2017下半年開始,隨著新房大量入市,北京市場已經(jīng)呈現(xiàn)出供過于求的局面,尤其是限競房,同質(zhì)化嚴(yán)重,供應(yīng)量大。雖然90平方米以內(nèi)的產(chǎn)品能夠滿足首次置業(yè)的剛需,但對(duì)于絕大多數(shù)改善需求來說,新房供應(yīng)的戶型卻很難滿足他們改善的目的。魏東預(yù)計(jì),如果明年供應(yīng)仍將以90平方米以內(nèi)小戶型和大面積別墅為主,缺少中間層的話,會(huì)有相當(dāng)一部分改善購房人,退出新房市場,回到二手市場解決需求。
2019年還將有4萬套限競房
雖然目前已經(jīng)有超過20個(gè)項(xiàng)目入市,甚至位于二環(huán)的佑安府也即將入市,而從趨勢看,未來還將有更多項(xiàng)目在2019年取證入市。
北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,目前已經(jīng)出讓并開工的限競房土地累計(jì)面積高達(dá)658萬平方米,但入市的只有302萬平方米,也就是說未來幾個(gè)月還將有300多萬平米井噴入市。
北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì),2019年,北京樓市供應(yīng)量將是2018年的2倍以上,目前北京的限競房入市了約200萬平方米的住宅,形成供應(yīng)1.75萬套,但成交簽約才3成多,積壓了上萬套房源。還有100多萬平方米約1萬套左右的限競房已經(jīng)開工,未來3個(gè)月會(huì)繼續(xù)井噴入市。
更重要的是,沒開工的還有300多萬平方米住宅土地,合計(jì)還有約3萬套。也就是說,未來將有4萬套限競房會(huì)在2019年入市。這些供應(yīng)的增加很可能造成局部區(qū)域的供過于求,甚至出現(xiàn)限競房之間的價(jià)格戰(zhàn)。
對(duì)于明年的市場走勢,魏東也預(yù)計(jì),首先除了樓市外,中國居民缺少合適的投資渠道,房產(chǎn)仍是首選,一旦政策層面出現(xiàn)松動(dòng),錢還是會(huì)向房產(chǎn)流動(dòng)。但目前看來還沒有絲毫松動(dòng)的跡象,所以根據(jù)目前情況判斷,明年的住宅價(jià)格會(huì)保持平穩(wěn),而受棚改影響嚴(yán)重的三、四線城市則可能出現(xiàn)價(jià)格明顯下調(diào)。
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