每經熱評|上市物業企業亟需一份提振信心的中報
每經評論員 薛暉
一年一度的“中報季”已經進入到密集發布期。與房地產公司的財報“沒有最慘只有更慘”不同的是,部分巨虧物業企業扭虧為盈,開始提振投資者信心。
這是個好兆頭!表明物業股正在筑底,信心亦在積聚。以去年出現大幅虧損的融創服務為例。中報顯示,公司擁有人應占利潤已從去年同期的虧損7.51億轉為盈利3.4億。至于母公司未爆雷的物業企業,中報數據更加健康。如已披露中報的中海物業和越秀服務,營收和毛利均有兩位數的增幅。
(資料圖片僅供參考)
物業股之所以引人關注,部分原因是受地產股牽連,股價出現了“過山車”式的暴跌。自去年以來,物業股隨地產股一樣進入下行曲線。今年上半年,股價又普遍跌去四成,平均PE僅13倍左右,而2021年則一度超過40倍。
從2022年中報開始,上市物業企業虧損已成普遍情況。而虧損的主因是“應收賬款”大幅減值。個中原因,主要是作為母公司的地產公司因資金緊張,未按期償付物業公司相關服務費用甚至直接從物業公司抽調現金。受此影響,物業股也像地產股一樣,變得“不安全”。
其實,物業管理原本是一個穩健增長的行業。其與房地產開發不同,有穩定的現金流。營收可以隨著管理面積穩步增長。理論上,正常經營的物業企業不應該出現突然的大幅虧損。而去年中報和年報的“哀鴻遍野”,大多是受地產母公司托累。
于是,今年物業企業半年報的成色,既反映出物業企業的經營能力,也間接折射出母公司的經濟壓力減輕和風險隔絕能力增強。尤其是后者,正是投資者所關心的。
實際上,自去年上市物業企業頻頻曝出大幅虧損以來。監管層就開始調查原因,并重申財務紀律,糾正違規行為。此后,隨著“防火墻”的建立,情況有所改觀。因此,今年半年報亦將成為“整改”效果的一次驗收。尤其是此前因母公司爆雷而一度停牌的物業企業,其半年報更引人關注。如融創服務、恒大物業、旭輝永升服務、彩生活、奧園健康等。
目前看來,這種期待是較樂觀的。仍以融創服務中報為例。其扭虧為盈的一個重要原因是,“關聯方貿易應收款總額較2022年12月31日減少約1.31億元;關聯方貿易應收款項計提的減值撥備較2022年底撥回約0.56億元”。也就是說,“防火墻”起作用了。
投資者期待一份提振信心的中報。除了檢驗“防火墻”的效果,還因為投資者對物業行業有更多期待的理由。
首先,在經歷一輪“上市潮”和“兼并潮”之后。頭部上市物業企業擴張更加理性。此前因盲目擴張收購引發的壞賬會因此減少。從已披露的頭部物業企業中報看,收并購增速已減緩。表明行業發展更加穩健。
其次,隨著信息科技等新技術的應用,物業管理的效率得以提升。即公司在面積和服務內容增長的同時,勞動力卻在減少。以中海物業中報為例,在管面積增長了13%,營收同比增長23%的情況下,雇員卻減少了5000余人。同樣,許多物業企業通過人臉識別、除草機和清潔機器人的大規模使用,成功降低了人力成本。
其三,物管的“高質量發展”頗具想象空間。頭部物企的服務已不限于住宅管理,而早已向公共社區、商業、園區發展。服務內容也不再是保潔、保安、保綠(綠化)、保修等基礎服務,而是開展了家裝、家政、養老、團餐、智慧泊車等增值服務。也就是說,既便物業費不漲,物企的收入項目也會增長。這就是高質量發展。
綜上所述,物管正在成為一個朝陽產業。而長遠來講,該產業將成為一個新的藍海和投資風口。而這一切的前提,就是要進一步厘清和關聯公司的風險,健全防火墻,嚴守財務紀律。而這一切的證明,就需要上市公司拿出一份健康發展的中報。
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