21世紀經濟報道記者龐華瑋廣州報道

迄今，我國首批基礎設施公募REITs上市僅有2年，而海外REITs發展已逾60年，海外投資經驗值得借鑒。

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海外REITs現狀如何？我國可以從海外REITs借鑒哪些經驗教訓？中國REITs前景如何？

21世紀經濟報道記者專訪鵬華基金國際業務部基金經理朱慶恒，探討了上述問題。

朱慶恒是鵬華美國房地產證券投資基金的基金經理，該基金2011年11月發行，主要投資于美國上市的REITs，這也是中國公募基金第一只投資海外REITs的產品。

（圖：朱慶恒）

REITs大發展

朱慶恒介紹，自上世紀六十年代REITs在美國誕生以來，過去60年發展迅猛，在海外發達經濟體中，REITs已在各自的整體資本市場中占有重要地位。

以作為REITs的發源地美國為例，截至2023年1月底，公募REITs市場規模約1.3萬億美元，約占GDP規模5%左右。

總體來看，美國是發展最早也是目前國際上最成熟的REITs市場。

但是近十年REITs市場發展最快的卻是亞洲。

“從區域分布來說，在過去十年，亞洲地區的REITs市場增長最快，引領全球。”朱慶恒說。

盡管亞洲新興市場的REITs發展起步較晚，但是發展速度相當驚人，特別是新加坡，如今也成為國際上重要的REITs市場。

中國的REITs啟航則始于2020年4月24日，中國證監會和國家發改委發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》。

2021年6月21日，國內首批9只基礎設施公募REITs正式上市。

目前，國內有28只REITs上市，規模近千億元。

朱慶恒介紹，美國REITs經過60多年的發展，從一開始的商業地產商業不動產，逐漸形成了多種資產類別，其中，美國也有基礎設施REITs，但其屬于泛基礎設施REITs，包括數據中心、倉儲物流、通訊塔等，約占總規模的30%。

其他類別REITs還包括：零售業REIT、寫字樓REIT、公寓REIT、酒店REIT、學生宿舍REIT、健康醫療（主要是養老院）REIT、林業REIT等等。

“在過去六十年的發展中，REITs已經滲透了發達經濟體的每個領域，成為人們工作生活的一部分。”朱慶恒說。

而國內基礎設施公募REITs主要聚焦于某些重點行業，主要是補短板的一些行業，包括倉儲物流，收費公路等交通設施，水電氣熱等行政工程，污水處理等綠色項目，產業園，商場等消費基礎設施。

“目前全球有41個國家和地區設立了REITs制度,由于法律、稅收、會計準則、投資監管等制度不同，各個國家和地區推出的REITs產品結構存在一定差異。”朱慶恒說。

朱慶恒指出，海外RETIs推出初期，是為了鼓勵社會資本參與重資產、回報周期長的不動產投資；而后配合較友好的稅優政策支持以及引入了以養老金為代表的長線資本；在多種因素共同作用下，REITs市場得以迅速發展。

海外前車之鑒

海外REITs走過了60多年，經歷了許多風雨，為我國REITs發展提供了不少經驗和借鑒。

值得一提的是，近二三十年國際資本市場波瀾壯闊，起起伏伏，REITs作為資本市場的一員也難以獨善其身。

朱慶恒舉例，在2008年、2009年美國次貸危機中，REITs市場也遇到一些問題，個別REITs因為經營的問題破產，給投資者帶來非常大的損失。

“雖然海外市場很成熟，但如果任由市場去做主導的話，因為某些利益的驅動，REITs管理者可能會采取一些過激的發展政策，加大經營風險。”朱慶恒說。

朱慶恒表示，在REITs發展過程中有一些值得思考的，特別是在某些方向或指標，例如REITs的杠桿比例，公司治理結構，還有REITs持有人的集中度，需要設立一些硬性量化的指標，從而保護REITs獨立正常的運營，以及保護中小投資者的利益，避免利益沖突或利益輸送，同時提高REITs在宏觀背景不確定下的抗風險能力。

“市場化的培育很重要，它要建立在有效透明的監管體制下，才能生根發展。把一個小樹苗培育成一棵參天大樹，需要市場的營養，同時也需要監管的呵護。”朱慶恒說。

朱慶恒表示，其實在當前REITs的發展初期，項目審批的嚴進嚴出，是非常有必要的。因為目前還沒有形成一套完整的市場標準，所以目前每一個REITS項目從入庫到最后獲批上市，都經歷了嚴謹的篩查。

“對底層資產合規性要求、可轉讓性要求、合理估值要求等等，都是為了保護投資者的利益不受損害。在目前市場還不能充分地給REITs定價的基礎上，監管機構只能以最嚴格的標準來審批，項目沒有瑕疵，估值合理，轉讓合法合規等等。”朱慶恒說。

朱慶恒認為，在REITs市場的培育上，一切都是為了打好更扎實的基礎，建立一套市場化，透明度更高的行業標準，建立科學的投資管理流程，讓資本市場認同，讓投資者認同，讓我國REITs往健康可持續的方向發展。

中國REITs“萬億小目標”

中國REITs尚在蹣跚學步。

朱慶恒介紹，“現在國內REITs市場規模大約1000億元左右，但預計未來發展空間很大。海外REITs市場用了60年發展到1.3萬億，未來中國REITs市場是奔著1萬億的‘小目標’去的。”

朱慶恒從兩個維度分析我國REITs未來的成長空間：

一方面，從資產端看。

第一，要看經濟體量，海外大經濟體的REITs規模也很大，包括美國、日本、歐洲等，其REITs規模跟它們的經濟體量成正比。舉例來說，美國REITs和日本REITs的總上市規模均相當于其GDP的3%-5%左右。按此邏輯，目前我國GDP約100萬億，如果REITs規模達到GDP的1%，未來也是1萬億以上的規模。

第二，從物業的特性來看，REITs是機構投資者持有的物業，要求規模足夠大，收益足夠穩定，有運營歷史，有穩定的現金流，有稀缺性，并且是核心資產。

第三，REITs的未來發展與國家的發展政策相輔相成，例如清潔能源，消費，新基建，數據經濟等方向。

第四，整個投資思路需要調整，REITs持有物業的價值體系需要重新衡量。過去幾十年投資不動產的理念是“位置、位置、位置”，核心位置決定了項目價值。但現在轉為“需求、需求、需求”。也就是說，未來的不動產不完全是因為地理位置決定它的價值，更看重的是“需求”——物業有沒有滿足顧客的需求。例如，數據中心的位置不重要，因為現在大家居家辦公。

另一方面從資金端來看。

第一，長線資金或者機構資金將成為REITs主流的投資者。海外的經驗是，80%以上的REITs投資者為機構投資者，30%為養老金、保險資金等長線資金。

第二，海外越來越多的個人與機構投資者采用指數化投資工具（如ETF）來配置REITS，可以降低個股的投資風險以及提高市場流動性。

“我們希望可以借鑒海外的投資經驗，讓我們少走一些彎路，讓國內基礎設施公募REITs朝著一個健康可持續的市場方向發展。”朱慶恒說。

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