日前，據彭博社報道，龍光與合景曾以凱玥作為抵押擔保，從匯豐銀行等銀團獲取102億港元開發貸。據接近銀團人士稱，項目一直如期付息，正常運作，長實在兩家房企重組關鍵時刻，主動提出向銀行收購債權，并稱匯豐是這次收購的主動推動者。

此事一旦成功，失去豪宅項目的增信和造血，龍光、合景境外債務重組將嚴重受阻，未來，兩家民企、其余大量債權人利益都受到損害，甚至保交付都或被影響。

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本來，銀行機構在房地產行業調整期，應擔當重要的樞紐與緩和作用，具備強有力的責任意識，若與長實交易一事成立，銀行的責任天平，徹底失衡了。

1、 銀行“天平”失重：現金面前，責任靠后

首先說說凱玥，這是一個曾經多人爭奪的“肥肉項目”。

2017年，龍光與合景聯合體，擊敗長實地產等13名對手成功拿地。

經過5年多精雕細琢打造，凱玥依靠半山與海景，景觀資源得天獨厚，以及強大產品力穩坐超級豪宅寶座。

據悉，6座住宅可售單位僅295套，主打戶型3-4房，還有頂復、大平層及平臺花園等特色戶型，實用面積約1340-9663平方呎（約124-898平方米）。

盡管外界認為凱玥去化不如理想中快速，但這對數以億計的豪宅單位而言并非如此，從1月正式開盤至今已售3套房源，成交總價在1.64-1.85億港元間，凱玥已成功回收約5.32億港元的現金流。

據測算，這個超豪項目可售面積約在數百億港元，長期對合景、龍光“造血”回血，解決債務危機，都效果顯著。

據了解，“凱玥”項目有一筆銀團貸款，匯豐銀行等外資中資銀行都有參與。

而據內部人士透露，目前凱玥給銀團債券兌付情況一切正常，項目運作也一切正常。

本來一切向好發展，近期卻有接近該筆銀團人士稱，長江實業主動向銀團提出收購著筆貸款的多數權益，意欲收購這筆約102億港元貸款的多數權益。

該消息人士進一步指出，其他銀行本沒有出手該項目的計劃，只是長實的手伸得太長，匯豐配合。

好端端，且項目如此穩健，明明可以坐等項目溢價收款，匯豐銀行等銀團為什么配合長實，急著套現？

根據匯豐控股2022年年報，匯豐列賬基準預期信貸損失為36億美元，同比增加45.2億美元，其中有一部分來自“內地商業房地產行業的現行發展而作出的準備。

匯豐控股首席財務官艾橋智透露，截至去年底，對內地商業地產的風險敞口總額為168億美元，當中香港業務入賬風險敞口為94億美元。考慮到目前宏觀經濟情況，預測2023財年的列賬基準預期信貸損失提撥約為40個基點。

而早在去年發布中期業績報告時，匯豐首席財務官埃文·史蒂文森（Ewen Stevenson）就表示，匯豐控股將對其超過 120 億美元的中國商業房地產敞口提出進一步指控，因為其中三分之一的資產“不合格”或“受損”。

Ewen Stevenson表示，匯豐今年上半年就中國商業房地產相關貸款有3億美元的減值撥備，當中第二季度占約1.5億美元，料今年下半年就此會有進一步的撥備。

更有報道指出，由于外圍環境變差，匯豐銀行危機頻現，內部裁員計劃頻出。

若消息坐實，匯豐銀行此舉，一方面趕緊出手債權，甩手干凈，一方面職業經理人完成減負KPI，完全沒有考慮合作業主方債務重組利益和國內行業發展。

外資銀行利益導向短視也罷了，匯豐此舉最受爭議的是，其就此事主動召集其他銀行開會，有推動嫌疑。

有消息人士指出，匯豐與長實接觸一旦產生效應，其作為中外投資界標桿，一系列中外資銀行很可能效仿出售債權，像龍光、合景債務重組計劃內一系列數十家金融機構與上百名債權人的利益，將直接受損。

要知道，去年至今，中央政府積極出具各項金融政策刺激樓市，尤其是人民銀行、銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，號稱“金融十六條”，其中涉及信貸市場、非標市場、標債市場；保交樓，一樓一策；穩定開發貸，穩定按揭，穩定固融，各機構友好協商，不改變貸款五級分類，暫不納入征信等一系列措施。

按照金融十六條的設定，中資銀行本該是保交付、為地產企業排憂解難的緩沖區，若中資銀行若出售回血風險不大的債權，光顧著現金回籠，且配合利益方低價套取優質項目，豈非直接無視業主和其他債權人權利，社會責任和樓市健康發展的參與，更無從談起。

2、野蠻人“出手套現” 民企從“自救”到“自危”

2023年，是民企關鍵的自救保交付之年。

兩會期間，政府工作報告明確表示：支持房地產行業健康穩定發展，重申房地產行業是國民經濟支柱行業。

萬事俱備，沒想到，內房企沒等來“東風”，卻等來資本狙擊手和“野蠻人”。

它們用很低的價格，少量的現金，“慫恿”銀行出售手上，陷入債務困難的民營內房企的債權，再倒逼企業馬上還大額全款，走進死胡同，再用關聯公司低價吸納土地和項目。

而近日長江實業與其實際控制人李嘉誠高調回歸內地，就引起了行業的高度關注。

而相對于一直支持祖國基建與體育事業的霍家，李家的發展路徑卻背道而馳。

據了解，近年來，長江實業一直拋售內地資產，套取大量現金。

2013年-2019年整個中國房地產向上發展周期，長江實業就內地套現1700億元以上，而近期最為高調的拋售，則是2021年賣掉的上海市靜安區的上海世紀盛薈廣場項目，套現21億。

與新世界、新鴻基、瑞安等港商深度謀劃核心城市高質量發展的路徑不同，李嘉誠的買賣思路更多是“只買賣不發展”的財務投資行為。

以上海2021售出的地塊為例，公開信息指出，上海世紀盛薈廣場緊鄰靜安區“東八塊”的西斯文里地塊，2005年被李嘉誠購得，此后長達16年無啟用發展。

而賣掉國內資產后，李嘉誠遠赴英國讓其“愛國”的形象大打折扣。

如今國內地產行業下行，長實卻高調出現，但并不是出手“救市”，而是瞄準那些深受債務影響的民營企業，用資本手段進一步擠壓僅存的生存空間。

有消息指出，2022年7月，長實集團欲以90億港元購入中國恒大香港總部大樓，該大樓為中國恒大2015年以125億港元的價格購入，彼時成交總價是香港商廈買賣的最高紀錄，同時創下每平方尺單價的最高紀錄，因李家介入，需以7折低價慘賣。

雖然最終交易并未達成，但李嘉誠的真實野心，卻進一步暴露。

目前，如果長實真的瞄準合景泰富與龍光集團旗下的“凱玥”項目，并通過回收銀團債權的方式，一旦成功，用少量現金撬走困難房企手上優質項目杠桿。

這種資本操作下，民企原本可以通過正常境外債重組手段，用時間換空間，失去優質項目增信和長期銷售升值“造血”。

據悉，合景泰富與龍光集團一共在中國內地建設的地產項目，超過300個，在保交付的關鍵時刻，如境外資產被搶奪，可謂雪上加霜，境內項目的業主、其他債權人利益更無從保障，勢必會給國家“救市”帶來更深層的壓力。

帶來的不良效果和壓力，最終很可能由政府與無辜業主“買單”。

此事走向如何？需待進一步觀望。

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