近日，上海市人大常委會通過《上海市住房租賃條例》（以下簡稱《條例》），定于明年2月1日起實施。《條例》進一步明確了住房出租要求：禁止群租，禁止將違法建筑、擅自改變使用性質的房屋用于出租。

《條例》出臺后，有人認為，“二房東的好日子到頭了”。也有網友認為，群租存在大量安全隱患，應及時整治；有人擔憂群租房被取締后，上海的房租將繼續上漲，低收入打工人需搬到更偏僻的地方，通勤時間更長；還有人建議有關部門可以加快推動公族房及廉租房的建設，從而緩解住房緊張的問題。

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北京市京師律所事務所高級合伙人、律師鐘蘭安認為，《條例》的出臺對于維護公民良好的居住環境和身心健康都有長遠的有益影響，但短時間內租房者的租房支出或因此顯著增加，因而他建議，除了租客要通過正規渠道租房之外，政府也應該運用多方力量，大力發展保障性租賃住房的同時，增加租房市場供給，滿足城市人口租房需求。

二房東的好日子到頭了？

《條例》中，明確規定禁止以下三種形式的群租情形，一是將客廳、房間、廚房甚至陽臺分割成若干小間，按間分租；二是在房間內布置多張床位，按床位出租；三是出租給單位作為集體宿舍，房東不直接進行分割。

此外，《條例》還明確出租人、承租人應當遵守的行為規范，強調將堅持服務與監管并重，大力發展保障性租賃住房，以緩解住房租賃市場結構性供給不足，推動解決新市民、青年人等特定群體的住房條件困難問題。

針對上述變化，鐘蘭安認為，《條例》對于維護公民良好的居住條件，保護公民身心健康，有著積極且長遠的意義和價值。由于群租房房間內人員擁擠，當火災，地震發生時，租客逃生往往更為困難，相對應的他們的生命也會面臨重大威脅。規范租賃市場，有利于保障人民群眾的健康和安全。

同時，條例還加大對個人“二房東”監管力度，對企業和從業人員加強管理。要求規范房源信息發布，住房租賃企業承租個人住房從事轉租業務應實行資金監管。

“《條例》再次明確分割房間出租是一種違法行為，對二房東是一種震懾的力量。”鐘蘭安強調，在我國，分割房屋出租的行為一直是違法的，但此次《條例》再次明確及強調，他相信在嚴格的實行下，未來群租房可能會大幅度減少。

住群租房，逃不過被砸的命運？

在大城市，許多年輕人或因不了解隔斷房，或因盡快入住的需求和較低的預算，在匆忙中住進了隔斷房。

曉強是今年應屆畢業生，房子在他到北京的當晚就定下了?？捶窟^程中他就發現自己被騙了，“中介用假的價格來吸引我過去看房”，但是由于入職時間匆忙，他還是簽了租約。

剛來北京預算緊張，曉強對房子沒有過多的要求?！案蓛簦茏【托小?，他租的隔斷房在公司附近，12平米對于忙碌的他而言已經足夠。

兩居室的原始格局被改成了五室，儲藏室和客廳被分割成三個房間，房子住了6個人，大家共用一個衛生間。早上7：30到8：30，這一個小時是6個人洗漱的時間，分攤到每個人身上，只有十分鐘。房子隔音很差，曉強經常能聽到室友打游戲以及和網友的對罵聲。

曉強所居住的隔斷房被拆 圖源：受訪者提供

住了一個月，曉強沒有意識到問題，直到某天突然被拍門聲吵醒，他和另外兩個室友的房間都被砸了，“墻”碎成了一片片木板，家也成了一片廢墟。早在一周前，社區就已將拆除通知貼在門上，但常忙碌到半夜12點的他并未注意到，直到社區工作人員敲響了他們的門。而此前，房東和中介從未在群里通知他們。

曉強被中介安置在了新的隔斷房，只不過這一次他住的是主臥。他聽說以前的隔斷房室友在房子被砸后，還在向中介索要房租和租金。

和曉強的經歷類似，湯圓租的隔斷房也在某個早上被拆了，僅住了一個月。在看房時，她并不了解“隔斷房是不能租的”，在她眼里，自己所看中的只是一個“獨衛、朝南、私密性好”的房間。

在入住后，她才知道這套本來是兩室一廳的房子，客廳和廚房被房東隔成了臥室，并在每個房間里改造了衛生間。湯圓的房間床頭正對著隔斷墻，每次有人出門或者出房間，她都聽得一清二楚。

湯圓被房東通知房間被拆 圖源：受訪者提供

房間被砸的時候，湯圓并不在家。她是下午才從房東那得知早上房間被砸的消息，等她回家時，隔斷已經又重新被建好了，房東還幫她重新貼了墻紙，掃了地。但滿屋的灰塵無法掩蓋被砸成廢墟的痕跡。湯圓是穿搭博主，房間被砸導致生活空間和掛在外面的衣服都是灰塵，她洗了好幾天。

由于工作繁忙，她本打算繼續住在這個房間里，但砸墻后的灰塵堵住了同樣是改造的且狹窄的衛生間水管，無論是洗衣服還是洗澡，都會“水漫金山”，她決定搬家。

搬家花了她三天時間，但緊張的時間和有限的預算使她又搬進了隔斷房。這次是五室三廳，她住進了主臥，不會有再被砸墻的困擾，但群租的苦惱仍在。在租房時，房東和她介紹雖然三戶都是男生入住，但另外一個房間住的是女生。等湯圓搬進去了才發現，那個房間住的是一對情侶，房子住了6個人，共用一個衛生間。

湯圓覺得很心酸。一方面是租房不順，另一方面她覺得就算要砸房間，房東應該提前通知，讓她至少能蓋住自己的生活物品，而不是讓它們暴露在灰塵下。

“群租人”該怎么辦？

當上房屋中介后，曉強才知道“隔斷房的奧秘”。在“二房東“租賃房主的房子時，會向對方提前告知將建隔斷房間。有的二房東會在告知房東的基礎上”偷偷多隔幾間”來牟利，有的則會承諾給房東抽成，因而部分房東選擇對房間被隔斷視而不見。

另外，在隔斷后，每個房間的租金都下降10%，折算后便宜幾百塊左右，這使得隔斷房具有價格的優勢。但隔斷后會大大影響租客們的租房體驗，比如房間人數更多，光照和隔音更差等。此外還有二房東會“巧立名目”收取租客每天幾元的“管理費”，但并未對房子有任何管理，以此方式進行斂財。

曉強發現，房東擬定好的合同也有很多不平等條款，因而在發生租房糾紛時，往往是租客“更吃虧”。許多租客在隔斷房被拆后，不僅沒得到應有的補償，反而在搬走時，要回自己的租金和房租”也需要花一番力氣。

但具有房產中介和北漂者身份的曉強能理解租隔斷房的人。他認為，在大城市高昂的房租下，價格相對較低的隔斷房是“外地青年夢想的起點”，“也不失為一個選擇”。

面對上述情況，鐘蘭安建議，雖然法律禁止群租，但并不禁止合租。租客在租賃房屋時，首先要通過正規的渠道租賃正規的房屋。同時，在交易的過程中，要保留好相應的憑證，如匯款憑證，租賃人的身份信息等，對于合同當中的不不平等條款要有所警惕，如果發生糾紛，可以向人民法院提起訴訟。

但由于租房糾紛所涉及的費用通常為幾千元，而發起訴訟往往費時費力，因而鐘蘭安認為，許多出租人正是抓住了租客的這種心理，從而肆無忌憚地違法。而此次出臺的《上海市住房租賃條例》或能進一步規范租房市場，維護租客的權益。

此外，鐘蘭安分析，《條例》出臺后，可能會有一些短期的不良影響，比如城市的低收入人群在經濟收入沒有顯著增加的情況下，居住成本顯著增加，這可能會嚴重影響他們的生活質量。因而他建議，政府也應運用行政和市場等多方力量，大力發展保障性租賃住房的同時，將閑置的國有房屋進行出租，從而增加市場的供給，滿足租房市場的強烈需求，從而實現動態的平衡。

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