來源：中房報

原標(biāo)題：明星“跳單”之后：房產(chǎn)中介收費(fèi)模式再陷輿論旋渦

盡管自張杰、謝娜夫婦被霍姓經(jīng)紀(jì)人曝出“跳單”已過去一周，但事件的影響仍在發(fā)酵。

2月7日，一名霍姓房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在網(wǎng)上發(fā)布消息稱，自己曾在2019年6月21日和22日兩次為張杰、謝娜夫婦帶看房源，后者以不喜歡該房為由不再購買。此后不久，霍某發(fā)現(xiàn)夫婦二人卻私下聯(lián)系房東上海思和資產(chǎn)經(jīng)營管理中心購買了該房源，以此避開大額中介費(fèi)。

消息一出，迅速引發(fā)熱議。2月8日下午，謝娜、張杰通過上海蘭迪律師事務(wù)所發(fā)表聲明否認(rèn)“跳單”。

此后，該事件幾經(jīng)“反轉(zhuǎn)”。從“跳單”和“貨比三家”爭議，到爆料人被“限高”的身份，再到夫婦購房所用公司設(shè)立時間未滿當(dāng)?shù)刭彿恳竽晗薜馁|(zhì)疑，輿論里充斥著不同聲音。

中國房地產(chǎn)報記者注意到，在這些聲音中對于中介收費(fèi)模式的探討占據(jù)著較大比例。其中，有不少網(wǎng)友和媒體認(rèn)為，“按照成交總價收取的高額中介費(fèi)并不合理，有待商榷”；也有網(wǎng)友表示，“通過中介購房更有保障，且他人提供了服務(wù)收取傭金合情合理”；同時，亦有人提出全面取消中介等看法。

2月14日，記者就上述“跳單”事件和中介收費(fèi)模式的爭論對中介行業(yè)從業(yè)者、專家及律師進(jìn)行了采訪。

“跳單”之辯

根據(jù)霍某提供的信息，張杰、謝娜夫婦所購房源為上海思南公館東苑7號101室，出售方式為二手房，面積341.77平方米，竣工時間2010年，售價6200萬元，折合單價約18.14萬元。

2019年6月21日和22日，霍某先后兩次為張杰、謝娜帶看該處房源。最終，后者以不喜歡該房源為由表示不購買。到2020年夏天，霍某發(fā)現(xiàn)夫婦兩人購買了該房源。

霍某向媒體提供的一份2021年11月1日打印的上海市不動產(chǎn)登記簿顯示，該房屋的權(quán)利人為重慶眉開眼笑文化傳媒有限公司（以下簡稱“眉開眼笑公司”）。記者通過企查查了解到，眉開眼笑公司屬于廣播、電視、電影和錄音制造業(yè)類企業(yè)，成立于2019年10月，注冊資本300萬元，為小微企業(yè)，實控人為謝娜，持有該公司99%的股權(quán)。

此外，有網(wǎng)友稱，最終和謝娜、張杰完成交易的中介公司是上海永業(yè)房屋銷售有限公司，網(wǎng)簽價格為5920萬元，與此前霍某提供的6200萬元帶看價格相比，低了280萬元。“張杰、謝娜屬于‘貨比三家’而非‘跳單’。”

不過，有媒體指出上海永業(yè)房屋銷售有限公司和張杰夫婦所購房源原房東上海思和資產(chǎn)經(jīng)營管理中心，同屬于上海永業(yè)企業(yè)（集團(tuán)）有限公司名下。

如何判定“跳單”還是“貨比三家”？中國房地產(chǎn)報記者采訪了北京市漢華律師事務(wù)所律師齊正。

齊正告訴記者，“跳單”通常是指買賣雙方通過中介聯(lián)系上后，跳開中介，自行成交或者通過其他中介公司代辦手續(xù)借此少付或不付傭金的行為。衡量是“跳單”還是“貨比三家”的關(guān)鍵，是看買方是否利用了該中介提供的信息、機(jī)會等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機(jī)會等條件，而是利用其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介促成買賣合同的成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。

“如果霍某確實有證據(jù)證明買賣雙方存在‘跳單’，而中介和買賣雙方簽訂了防‘跳單’條款的合同，則中介可以選擇向違約方起訴，要求違約方支付違約金。在此事件中霍某表示過他沒有和謝娜張杰簽訂過合同，則雙方?jīng)]有相關(guān)書面約定，以我的經(jīng)驗推測，他們之間很可能連防‘跳單’條款的口頭約定都沒有，無約定則無權(quán)利，即便起訴，霍某的訴求也不太可能獲得法院的支持。”齊正表示。

另一方面，在霍某公開的資料中，上海思南公館東苑7號101室已于2019年12月14日正式完成網(wǎng)簽。

根據(jù)上海2018年發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范企業(yè)購買商品住房的暫行規(guī)定》，企業(yè)在上海市購買商品住房必須同時符合以下條件：1.企業(yè)設(shè)立年限已滿5年;2.企業(yè)在上海市累計繳納稅款金額已達(dá)100萬元人民幣;3.企業(yè)職工人數(shù)10名及以上,且按照規(guī)定在該企業(yè)繳納社保和公積金滿5年。企業(yè)近年繳納稅款金額滿500萬元以上的,購房時不受上述企業(yè)設(shè)立年限和員工人數(shù)等條件的限制。

成立于2019年10月的眉開眼笑公司，在成立后的2個月就完成了房屋過戶同樣引發(fā)大眾猜想。

2月14日，記者就上述事由致電眉開眼笑公司預(yù)留電話，無人接聽。

對此，齊正認(rèn)為，眉開眼笑公司是否違反了購房規(guī)定，關(guān)鍵是看這家公司進(jìn)行交易過戶時有沒有向房產(chǎn)交易主管部門如實提交材料，如果該公司進(jìn)行過戶時沒有向房產(chǎn)交易主管部門提交虛假材料，則沒有違規(guī)。

漩渦中的中介費(fèi)

“跳單”事件的真相尚無定論，網(wǎng)友們的關(guān)注重點(diǎn)也開始偏移，關(guān)于中介傭金的討論熱度不減。

有網(wǎng)友認(rèn)為，現(xiàn)在房價較高，很多購房者購房壓力較大，在二手房交易環(huán)節(jié)額外增加的中介費(fèi)是一種巨大的負(fù)擔(dān)。另一方面，有些房產(chǎn)中介可能利用其渠道優(yōu)勢壟斷二手房買賣信息，這也增加了“跳單”發(fā)生的頻率。

在張杰、謝娜夫婦“跳單”話題熱搜中，有網(wǎng)友算了一筆賬，夫婦倆所購房源如果按照原價6200萬元成交，根據(jù)中介普遍抽取成交價2%的費(fèi)用作為傭金算，他們將向該中介公司支付近120萬元。

霍某在接受媒體采訪時也表示，雖然當(dāng)時還沒有談到中介費(fèi)問題，但按照慣例，買家1%加賣家1%，合計傭金將近120萬元。

實際上，中介費(fèi)的收取問題一直備受爭議。在微博類似的話題討論中，有人表示，“通過中介購房更有保障，且他人提供了服務(wù)，只要是合法合規(guī)的收取傭金就沒問題”；也有人認(rèn)為，“中介只是提供了信息交換和帶看的服務(wù)，就能收取如此高的費(fèi)用太不合理”，甚至有人提出應(yīng)全面取消中介等看法。

記者采訪多家品牌中介時發(fā)現(xiàn)，目前市場上中介費(fèi)的收取在房屋成交總價的1%-3%區(qū)間，也有中介公司規(guī)定了封頂金額。不同地區(qū)中介費(fèi)的收取模式也存在差異。在北京，房屋中介費(fèi)由買方承擔(dān)；在上海，中介費(fèi)則由買賣雙方共同承擔(dān)。

采訪中，有某品牌中介上海分公司的工作人員向記者表示，“對于傭金問題我們很敏感，不方便透露具體數(shù)據(jù)。”

某專注于豪宅交易的北京品牌中介公司工作人員則表示，“定的中介費(fèi)是成交價的2.7%，會有相應(yīng)的折扣，具體折扣要看成交情況。如果所有的事情都談好了，就剩傭金折扣了，也不會讓傭金成為簽約的障礙。”

就中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題，易居克而瑞部門副總經(jīng)理謬萌在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，市場上交易的物業(yè)價格越來越高，中介收費(fèi)隨之水漲船高。但從服務(wù)來說，一套總價5000萬元的房產(chǎn)和總價500萬元的同業(yè)態(tài)房產(chǎn)，中介提供的服務(wù)區(qū)別不大，收取的費(fèi)用卻存在10倍差距，顯然不太合理。從行業(yè)情況來看，很多實體產(chǎn)業(yè)（中小）一年努力運(yùn)營的情況下產(chǎn)值或許還不及中介傭金。

對于市場上認(rèn)為未來中介將取消的聲音，謬萌則表示，市場對中介行業(yè)還是有需求的，但一刀切的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已不適合當(dāng)前市場，按標(biāo)的價格分段收費(fèi)應(yīng)該是一個發(fā)展方向。同時，加強(qiáng)維護(hù)中介行業(yè)的合法權(quán)益也應(yīng)該取得全社會共識。

利益平衡

“二手房交易主要由供給和需求共同決定，中介收費(fèi)對供求影響非常小，在供給和需求沒有發(fā)生明顯變化的情況下，二手房交易不會出現(xiàn)明顯變化。”就中介費(fèi)對于房屋交易的影響，一位不愿具名的中介領(lǐng)域資深研究員告訴中國房地產(chǎn)報記者。

他介紹，不同總價的二手房交易對應(yīng)的服務(wù)是有差異的，尤其是一線城市高總價房屋由于涉及資產(chǎn)配置、大量的稅費(fèi)、較大的交易風(fēng)險、復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程和繁瑣的交易手續(xù)，需要極強(qiáng)的專業(yè)性，因此高總價房屋中介服務(wù)角色更多的體現(xiàn)為物業(yè)顧問。當(dāng)前不同城市高總價的房屋中介費(fèi)收取并沒有一個統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，一般只有極少數(shù)中介能高效、順利的完成高總價房屋的交易，比如北京鏈家規(guī)定中介費(fèi)封頂50萬元，其他比較知名的高端二手房中介如世邦魏理仕、仲量聯(lián)行、高力國際、第一太平戴維斯、戴德梁行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則不確定，由中介與消費(fèi)者協(xié)商約定。

在二手房交易中，買方、中介和賣方的利益應(yīng)該如何平衡？

該研究員表示，二手房交易要兼顧買方、賣方和中介的利益，中介的作用是以提供專業(yè)的服務(wù)，降低買賣雙方的交易成本，主要包括降低買賣雙方尋找合適交易對家的時間成本、降低交易過程的風(fēng)險、提高交易的效率等，同時收取與服務(wù)相匹配的中介費(fèi)。中介是二手房交易的潤滑劑，中介市場運(yùn)行的狀態(tài)對二手房交易市場具有重要影響。一個運(yùn)行良好的中介市場，一定是買方、賣方和中介三方合作共贏的市場，包括中介與買賣方的委托代理權(quán)責(zé)關(guān)系清晰，中介市場有序競爭，行業(yè)協(xié)會發(fā)揮自律作用，最終實現(xiàn)二手房市場的良性循環(huán)。

面對高總價，中介如何收費(fèi)才更合理？

該研究員認(rèn)為，由于高總價二手房交易涉及大量的稅費(fèi)計算、較大的交易風(fēng)險、復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程和繁瑣的交易手續(xù)，需要很強(qiáng)的專業(yè)知識輔助才能順利完成交易，保障買賣雙方的合法權(quán)益，中介在交易過程中的作用極為關(guān)鍵。合理的收費(fèi)應(yīng)堅持市場定價、行業(yè)自律和政府監(jiān)督相結(jié)合，因為收費(fèi)過高或過低，都不利于行業(yè)的良性發(fā)展。過高的收費(fèi)容易導(dǎo)致交易頻率下降，不利于二手房流轉(zhuǎn)；過低的收費(fèi)容易導(dǎo)致中介服務(wù)供給不足，無法滿足消費(fèi)者換房服務(wù)需求，中介收費(fèi)過高過低最終都會損害消費(fèi)利益。

“合理的收費(fèi)應(yīng)當(dāng)是市場自由競爭、消費(fèi)者與中介充分協(xié)商，行業(yè)協(xié)會在價格形成和收費(fèi)方式上提高自律，以及政府保障消費(fèi)者對中介收費(fèi)的知情權(quán)和自由選擇權(quán)，確保明碼標(biāo)價，公平交易。其中階梯收費(fèi)、彈性收費(fèi)都是可選擇的收費(fèi)方式和手段。”

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