建設(shè)銀行全面接盤青客房源

頭頂“中國長租公寓第一股”光環(huán)，赴美上市3年的青客公寓（QK.NASDAQ）迎來至暗時刻。

近日，時代周報記者獲悉，上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營股份有限公司（下簡稱“青客”）于1月18日新增破產(chǎn)案件，上海市第三人民中級法院已于1月4日裁定受理破產(chǎn)清算一案，其債權(quán)人應(yīng)在3月20日前進(jìn)行線上申報債權(quán)。

青客曾在長租公寓行業(yè)創(chuàng)下諸多先例，在開盤當(dāng)日總市值超過8億美元，掀起長租公寓融資熱潮。與此同時，在長租公寓蒙眼擴(kuò)張時期，青客“高進(jìn)低處”“長短短付”的擴(kuò)張模式被同行效仿，為行業(yè)埋下金融風(fēng)險。風(fēng)口過后，青客與一眾激進(jìn)企業(yè)均面臨生死大考。

1月22日，時代周報記者從接近青客的知情人士處獲悉，目前企業(yè)內(nèi)部正努力協(xié)商解決員工安置問題，隨時準(zhǔn)備從納斯達(dá)克退市。手中剩余房源已陸續(xù)轉(zhuǎn)讓給CCB建融家園平臺，后者為建設(shè)銀行旗下長租公寓業(yè)務(wù)平臺。

“二房東”折戟納斯達(dá)克

曾經(jīng)風(fēng)光無限，如今卻黯然退場，這一切對青客來說早有預(yù)兆。

作為長租公寓行業(yè)最早“吃螃蟹”的企業(yè)之一，成立于2012年的青客，一度趕上長租公寓風(fēng)口，見證中國標(biāo)準(zhǔn)化住房租賃產(chǎn)業(yè)的十年發(fā)展期。

2012年成立首年，青客公寓的房源數(shù)量只有900多間。此后幾年，隨著長租公寓市場日漸火熱，青客開始“瘋狂”擴(kuò)張之路。2017年，青客公寓走出長三角，開始向全國領(lǐng)域拓張，并逐步進(jìn)入武漢、北京等城市。

招股書顯示，到2018年底，青客房源數(shù)量飆升至9.12萬間，復(fù)合年增長率達(dá)114%，覆蓋6座國內(nèi)主要城市。據(jù)China Insights Consultancy數(shù)據(jù)，就總租賃房間價值和數(shù)量計算，青客公寓一度位列國內(nèi)長租公寓運(yùn)營商的第三位。

房源數(shù)量大幅攀升的同時，資本也開始瘋狂涌入。2012年6月，青客拿到紐信創(chuàng)投的天使投資，2014年9月，又收到達(dá)晨創(chuàng)投1000萬美元的A輪融資。此后，青客相繼獲得軟銀賽富基金、凱欣資本、摩根士丹利等機(jī)構(gòu)的B、C輪投資。截至IPO之前，青客4輪股權(quán)融資總規(guī)模超過1億美元。

2019年11月，青客成功登陸納斯達(dá)克，成為中國首家赴美上市的長租公寓品牌。上市首日收盤報17.64美元/股，較發(fā)行價17美元漲超4%，總市值一度超過8億美元。

“住房租賃產(chǎn)業(yè)的興起吸引了太多資本關(guān)注，每一個投資者背后都是對賭協(xié)議。”1月21日，邁點(diǎn)研究院首席分析師郭德榮在接受時代周報記者采訪時表示，早在上市之前，青客的盈利能力就存在明顯問題，“二房東模式”以及自身造血能力不足是青客長遠(yuǎn)發(fā)展的掣肘因素。

郭德榮表示，之所選擇在2019年底流血上市，一方面是為給前期投資者解套，另一方面是尋求新的資本注血。然而2020年，蛋殼公寓等一批分散式公寓品牌信用崩塌，直接導(dǎo)致消費(fèi)者對于該類長租公寓品牌格外抵觸。

財報數(shù)據(jù)顯示，2017年至2020年，青客公寓凈虧損分別達(dá)到2.45億元、4.99億元、4.98億元以及15.34億元，4年時間累計虧損近28億元。截至2022年1月21日收盤，青客股價僅為0.425美元/股，總市值2443萬美元，上市不到3年市值蒸發(fā)97%。

在郭德榮看來，政策監(jiān)管加強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)不規(guī)范、企業(yè)的高杠桿、產(chǎn)品一般性以及資本不理性，是造成青客、蛋殼等一批分散式長租公寓先后折戟沙場的主要原因。

建設(shè)銀行接盤

2022年1月21日，已在上海長租行業(yè)從業(yè)近10年的張業(yè)（化名）告訴時代周報記者，行業(yè)競爭者蜂擁而至，自上市之后，青客的房源數(shù)量就已呈現(xiàn)下滑趨勢。

不僅如此，由于此前承諾給房東的租金過高，部分房源虧損嚴(yán)重。2020年1月，青客向1000名房東發(fā)去“降租解約溝通函”，與房東協(xié)商能在未來租期內(nèi)每年減免1個月租金，并稱：“方案您未回復(fù)確認(rèn)之前，我司將暫停支付您租金。”

由于措辭強(qiáng)硬，不少房東要求解約，青客隨后從原徐匯總部搬離。

2020年4月，以CCB建融家園為首的一些租賃平臺，正式開始接手青客的“問題”房源。據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)》報道，青客決定將杭州5000間房源轉(zhuǎn)讓給CCB建融家園，并由后者全部承擔(dān)相應(yīng)的債務(wù)。

2021年初，青客創(chuàng)始人金光杰以及眾多創(chuàng)始高管出局，青客重組計劃正式開始。據(jù)知情人士透露，在此期間，青客新任CEO屈成才幾乎沒有對外亮相，主要在處理資產(chǎn)事務(wù)上。一年下來，各個版塊也都已經(jīng)基本梳理完畢，內(nèi)部已隨時準(zhǔn)備好從納斯達(dá)克退市。

“雖然青客沒有公開透露其他城市的房源處理情況，但據(jù)我所知，青客在上海、北京等城市的房源都基本上轉(zhuǎn)到了CCB建融家園平臺上。在青客前出問題的蛋殼、灣流等企業(yè)的房源也都一并轉(zhuǎn)給了建融家園，并重新簽訂房屋托管合同。”張業(yè)進(jìn)一步表示。

邁點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月，集中式長租公寓品牌依舊為市場主流、占比86%，分散式長租公寓品牌占比已經(jīng)不足2成。

“和青客、蛋殼公寓類似的自如、相寓，要不選擇停止外部擴(kuò)張，集中在重點(diǎn)城市和核心商圈運(yùn)營，要不堅定地走輕資產(chǎn)運(yùn)營路線、大力拓展集中式長租公寓房源。而今，其均取得市場消費(fèi)者和行業(yè)投資者的重新關(guān)注。”郭德榮分析指出。

郭德榮進(jìn)一步向時代周報記者表示，從長期看，中國住房租賃產(chǎn)業(yè)仍是一個向陽而生、踐行美好租住的行業(yè)。未來，長租公寓產(chǎn)業(yè)投資將集中在投資回報穩(wěn)健、企業(yè)經(jīng)營健康的持久型品牌中，如2021年逆勢融資數(shù)億元的安歆集團(tuán)、拿到興業(yè)銀行上海分行授信的中富旅居等。整個長租產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)也從二房東模式開始向輕資產(chǎn)運(yùn)營、重資產(chǎn)加持的雙重模式轉(zhuǎn)移。

“民生行業(yè)具有社會性屬性，不能完全被資本駕馭，需要政策的正向引導(dǎo)和行業(yè)品牌的持續(xù)運(yùn)營，方能避免產(chǎn)業(yè)泡沫。”郭德榮表示。

關(guān)鍵詞： 青客公寓