中指快評|近期房地產(chǎn)重點政策解讀及市場趨勢判斷:四季度銷售規(guī)模或繼續(xù)回落
中華網(wǎng)財經(jīng)12月1日訊:中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師毛大鵬在12月1日的“中指市場形勢研究成果分享會”中,對近期房地產(chǎn)重點政策進行解讀。
具體解讀顯示,9月底以來,中央持續(xù)釋放維穩(wěn)信號,四季度房地產(chǎn)信貸環(huán)境或?qū)⒂袑嵸|(zhì)性改善;9月24日,央行貨幣政策委員會2021年第三季度例會:維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,維護住房消費者的合法權(quán)益。
9月29日,人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會:圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo),準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。金融機構(gòu)要按照法治化、市場化原則,配合相關(guān)部門和地方政府共同維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展,維護住房消費者合法權(quán)益。
10月15日,人民銀行2021年第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會:少數(shù)城市房價上漲過快,個人住房貸款投放受到一些約束,房價上漲速度得到抑制。房價回穩(wěn)后,這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。部分金融機構(gòu)對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解,將要求“紅檔”企業(yè)有息負債余額不得新增,誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款,企業(yè)銷售回款償還貸款后,原本應(yīng)該合理支持的新開工項目得不到貸款,也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。已指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放,維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
10月20日,2021金融街論壇年會:劉鶴:目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了個別問題,但風(fēng)險總體可控,房地產(chǎn)合理的資金需求正在得到滿足,房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。央行副行長潘功勝:在金融管理部門的預(yù)期引導(dǎo)下,金融機構(gòu)和金融市場風(fēng)險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正,融資行為和金融市場價格正逐步恢復(fù)正常。……下一步,金融部門將積極配合住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和地方政府堅定的維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,維護住房消費者的合法權(quán)益。
貨幣信貸趨勢:居民信貸端略有改善,10月居民中長期貸款增加4221億元,同比多增162億元,個人住房貸款增加值較9月多增
受近期房地產(chǎn)調(diào)控政策邊際改善的影響,居民中長期信貸出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。
2021年10月,M2同比增速8.7%,增速比上月末高0.4個百分點;M1同比增速為2.8%。
從居民中長期貸款來看,2021年10月,人民幣貸款增加8262億元,同比多增1364億元。其中,住戶中長期貸款增加4221億元,同比多增162億元,結(jié)束了連續(xù)5個月的同比回落。
2021年11月10日,央行首次公布個貸月度數(shù)據(jù),截至10月末,個人住房貸款余額37.7萬億元,當(dāng)月增加3481億元,較9月多增1013億元。
11月中央重申“房住不炒”總基調(diào)和“三穩(wěn)”目標(biāo),再提“分類指導(dǎo)”,短期樓市“雙向”調(diào)節(jié)或?qū)⒓涌炻涞?/p>
11月12日,央行、銀保監(jiān)會學(xué)習(xí)十九屆六中全會精神:央行:堅決遏制金融服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的壟斷和資本無序擴張,維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展;銀保監(jiān)會:穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期,遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向,健全房地產(chǎn)調(diào)控長效機制,促進房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。
11月19日,央行2021年第三季度貨幣政策執(zhí)行報告:目前房地產(chǎn)市場風(fēng)險總體可控,房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。既要堅定信心,又要正視困難,將改革和調(diào)控、短期和長期、內(nèi)部均衡和外部均衡結(jié)合起來,集中精力辦好自己的事,努力實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展;牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段,堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期,保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性,實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,加大住房租賃金融支持力度,配合相關(guān)部門和地方政府共同維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展,維護住房消費者的合法權(quán)益。
11月24日,人民日報刊發(fā)劉鶴副總理文章《必須實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展》:要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策、分類指導(dǎo),著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期,落實好房地產(chǎn)市場長效機制,順應(yīng)居民高品質(zhì)住房需求,更好解決居民住房問題,促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。
調(diào)控政策趨勢:政策著眼長效機制建立,因城施策開啟雙向調(diào)節(jié),地方積極響應(yīng)“兩個維護”,短期托底政策仍存預(yù)期。
此外,毛大鵬對近期市場情況進行解讀稱,供應(yīng)方面,供應(yīng)規(guī)模與去年同期基本持平,10-11月房企推盤積極性減弱。
根據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS統(tǒng)計,2021年1-11月,20個代表城市商品住宅月均供應(yīng)面積約1940萬平方米,與去年同期基本持平,處近五年歷史同期次高位。7-11月,上市面積同比下降14.5%↓。
5月以來,房企推盤力度后勁不足,疊加土地供應(yīng)放緩,代表城市新批上市面積同比有所下降,特別是下半年以來,購房者置業(yè)情緒明顯回落,去化壓力增加下房企推盤積極性不足,三季度代表城市新批上市面積同比下降13.4%,10-11月,房企推盤力度進一步減弱,代表城市新批上市面積同比下降16.5%。
銷售方面,11月,銷售規(guī)模與10月基本持平,受高基數(shù)影響同比降幅擴大,預(yù)計全年銷售規(guī)模與上年基本持平
全國商品房方面,1-10月,銷售面積14.3億平米,同比增長7.3%,較2019年同期增7.3%,10月同比下降21.7%,單月規(guī)模為2016年以來同期最低;1-10月,銷售額14.7萬億元,同比增長11.8%,較2019年同期增18.3%,10月同比下降22.6%,連續(xù)4個月同比下降,降幅擴大。
50城住宅: 1-11月,50城商品住宅月均成交約3315萬平方米,去年低基數(shù)影響下,同比增長8.0%,較2019同期增長6.7%。7-11月同比下降超20%。11月,50城商品住宅成交面積在2515萬平方米左右,同比降幅超三成,絕對規(guī)模處于近五年同期最低水平。
房價:今年以來新房價格累計漲幅仍處近五年同期最低水平,11月價格環(huán)比年內(nèi)首跌
新房:2021年1-11月,百城新建住宅價格累計上漲2.46% ,漲幅較去年同期收窄0.73個百分點,累計漲幅居近五年同期最低水平。2021年11月,百城新建住宅均價16183元/平米,環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌,下跌0.04%;同比上漲2.72% 。
二手房:2021年1-11月價格累計上漲3.36% ,漲幅較去年同期擴大0.67個百分點。2021年11月,百城二手住宅均價16013元/平米,環(huán)比跌幅擴大,下跌0.08%;同比上漲3.66%。
房價:珠三角領(lǐng)漲,佛山、東莞、廣州等城市房價累計漲幅居百城前列
2021年1-11月,珠三角城市群累計上漲3.58%,居主要城市群首位。
2021年1-11月,百城新建住宅累計漲幅TOP20城市中,珠三角城市占5席,佛山、東莞、廣州等城市漲幅較高。
房價:2021年1-11月一線、二線城市累計漲幅較去年同期均有收窄,三四線代表城市累計漲幅略有擴大
二手房價:長三角領(lǐng)漲,上海、昆山、馬鞍山等城市房價累計漲幅居百城前列
2021年1-11月,長三角城市群累計上漲5.59%,居主要城市群首位。
2021年1-11月,百城二手住宅累計漲幅TOP20城市中,長三角城市占11席,上海、昆山、馬鞍山等城市漲幅較高。
另,對四季度市場情況進行展望。
毛大鵬稱,展望四季度,政策傳導(dǎo)至市場端尚需時間,銷售規(guī)模或繼續(xù)回落,房價保持小幅波動;受土地成交縮量拖累,新開工面積下降態(tài)勢難改,開發(fā)投資增速回落
銷售方面,四季度,樓市“雙向”調(diào)節(jié)模式顯現(xiàn),部分城市存在政策微調(diào)預(yù)期,整體市場有望改善,但政策傳導(dǎo)至市場端尚需時間,全國商品房銷售面積和金額同比預(yù)計將繼續(xù)下降;房價或保持小幅波動,部分城市房價面臨一定調(diào)整壓力,發(fā)布“限跌令”城市數(shù)量或增加。
新開工方面,土地成交面積同比明顯下降,對新開工規(guī)模形成較大拖累,同時,資金壓力不斷提升,一定程度上亦降低了房企開工積極性。重點城市陸續(xù)完成后兩批集中供地,但市場延續(xù)低溫態(tài)勢,土地流拍、撤牌量明顯增加,其中第三批次地塊出讓條件優(yōu)化下略有好轉(zhuǎn),土地成交規(guī)模難有明顯改善,四季度,新開工面積下降態(tài)勢難改。
投資方面,四季度,加快推進竣工周期,加速資金結(jié)轉(zhuǎn),建筑工程投資仍將對全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額提供支撐,但新開工規(guī)模的縮量、土地購置費增速回落均將繼續(xù)拖累投資增速,四季度全國開發(fā)投資額增速或?qū)⒗^續(xù)收窄。
2022年,預(yù)計全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售面積回落,銷售均價平穩(wěn)運行,新開工面積繼續(xù)下降,投資低速增長”的特點。
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