中華網財經11月15日訊：11月12日中國證監會官網顯示，上海上房物業服務股份有限公司（簡稱“上房服務”）的招股書顯示為“預披露更新”狀態，財通證券股份有限公司為保薦人（主承銷商）。

主攻公共物業和商業物業

中華網財經獲悉，沖A股主板IPO的上房服務主攻業務方向為公共物業和商業物業，并不像傳統物業上市公司一樣有著強大的房地產行業母公司背景。

招股書披露，上房服務公司前身為中外合資的星翔物業，成立于2001年8月，主營業務是為不同領域的客戶提供以物業管理為基礎，包括商業地產物業服務、醫療機構支援服務、教育機構支援服務、文化體育支援服務、其他機構物業服務等產業物業服務，以及停車場經營管理和餐飲團膳服務。

值得注意的是，幾經股改增資的上房服務在2017年6月8日，掛牌新三板，證券代碼為“871437”，證券簡稱為“上房服務”，并于2018年12月10日摘牌。

李文潔、張圣哲、周超、趙磊、黃為國、肖玉康六人直接或間接持股84.62%

股權機構方面，招股書披露，上房方征為公司控股股東，直接持有發行人3,408.00萬股股份，占發行人股本總額的49.39%。公司實際控制人為李文潔、張圣哲、周超、趙磊、黃為國、肖玉康六人。此六人通過上房方征間接可支配發行人49.39%的表決權，通過上海方怡間接可支配發行人21.43%的表決權，通過上海方延間接可支配發行人11.63%的表決權，周超直接持有發行人2.17%的表決權。因此，上述六人直接或間接合計可支配發行人84.62%的表決權，為公司實際控制人。

對于實控人可能出現的管理風險，招股書中上房服務坦誠指出，若上述6人未來在有關公司經營決策的重要事項方面出現重大分歧，或者《一致行動人協議》有效期已過，將可能導致上述6人之間的一致行動執行不力，對公司經營管理造成一定影響。

此外，截至本招股說明書簽署日，上房服務旗下擁有4家控股子公司（包括3家一級子公司及1家二級子公司）。

業績增速下滑

收入方面，招股書披露，2018年至2021年6月末，上房服務分別實現營業收入59,202.14萬元、72,173.15萬元、81,819.58萬元及46,367.32萬元，其中2019年、2020年分別實現21.91%和13.37%的增長。從相關增速來看，公司營收已出現下滑趨勢，且并不穩定，與凈利潤增幅也不匹配。

上述同期，公司在管面積分別為1228.85萬平方米、1374.96萬平方米和、1799.56萬平方米、1731.78萬平米，在管面積在下降。

其中，2021年1-6月，來自醫療機構支援服務收入16680.78萬元元、商業地產物業服務收入9,451.37萬元、教育機構支援服務收入6,586.10萬元、其他機構物業服務收入5,528.50萬元、文化體育支援服務收入3,288.44萬元、停車場經營管理收入4,010.20萬元、餐飲團膳服務收入821.92萬元。上述項目收入占比分別為35.98%、20.38%、14.2%、11.92%、7.09%、8.65%、1.77%。

商業服務毛利占全部綜合物業服務毛利超四成

報告期內各期，醫療機構支援服務毛利占全部綜合物業服務毛利的比例分別為20.32%、23.65%、25.24%和22.59%，商業地產物業服務毛利占全部綜合物業服務毛利的比例分別為47.02%、44.46%、42.45%和41.84%，教育機構支援服務毛利占全部綜合物業服務毛利的比例分別為13.18%、14.96%、17.08%和15.73%，醫療機構支援服務、商業地產物業服務和教育機構支援服務毛利合計占全部綜合物業服務毛利的比例約為80%~85%，并呈現逐年上升的趨勢，與物業管理服務收入的變動趨勢基本一致。

商業地產物業服務收入持續下滑

值得注意的是，將上述項目收入拉長時間來看，收入占比居第二的商業地產物業服務收入持續下滑，已由2018年度收入占比25.17%下降至2020年度的20.36%，兩年下降4.81個百分點。

值得一提的是，招股書披露，報告期內，上房服務曾開展房屋管理業務，相關業務收入分別為9.65萬元、23.40萬元、20.86萬元、12.60萬元，占營業收入的比例分別為0.02%、0.03%、0.03%、0.03%。對此，上房服務表示，該業務對發行人影響較小。后續合同到期后，發行人將不再繼續開展上述業務。

主營業務收入占比逐年提升至89.58%

另，報告期內，公司主營業務收入主要來源于綜合物業服務，2018年、2019年度、2020年度及2021年1-6月，該項收入金額分別為50,635.58萬元、62,274.56萬元、73,018.66萬元及41,535.21萬元，占主營業務收入比例分別為85.53%、86.28%、89.24%及89.58%。報告期內各期，專項物業服務占主營業務收入的比重分別為14.47%、13.72%、10.76%及10.42%，呈逐年下降趨勢。

主營業務毛利率16.17%

報告期內各期，公司主營業務毛利率分別為16.12%、15.60%、16.77%和16.17%，主營業務盈利能力較強。

此外，負債方面，報告期各期末，母公司資產負債率分別為62.26%、64.21%、57.23%及57.77%，合并資產負債率為61.21%、62.03%、57.68%及59.12%。

報告期內多次違法違規被罰

在經營管理方面，招股書披露，報告期內該上房服務多次被罰，其中因“停車庫收費超標”，違法《價格法》第十二條和《價格違法行為行政處罰規定》第九條第（一）項，被主管部門處罰并沒收違法所得134198元。

IPO募集資金使用

招股書披露，上房服務擬發行不超過2300萬股，預計募集42197.31萬元。對于資金使用，上服服務預計，募集資金擬投入約1.36億元用于業務拓展、約1.07億元用于信息化建設、9510.47萬元用于停車場技改、8327.98萬元用于人力資源建設。

（中華網財經綜合 文/劉星）

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