中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)11月9日訊：就在11月8日有消息稱，知名職業(yè)經(jīng)理人直集團(tuán)總裁許珂已離職。湊巧的是，同樣在11月8日，方直發(fā)展向港交所再次遞交了招股書，距離上次招股書失效時(shí)間已過去半個(gè)月，建銀國(guó)際為獨(dú)家保薦人。

從媒體梳理信息發(fā)現(xiàn)近兩年來方直為沖擊上市加快土儲(chǔ)與人才網(wǎng)羅。

其一方面加快囤糧準(zhǔn)備為擴(kuò)規(guī)模。信息顯示，2020年方直頻繁在公開市場(chǎng)拿地，一年下來分別在佛山、陽(yáng)江、廣州、珠海、惠州等拿地。其官網(wǎng)公示信息，2020年，方直通過招拍掛新獲7宗地塊，新增貨量300億元。

同時(shí)，招股書中也披露，2019、2020年方直新增土地儲(chǔ)備上升至百萬平米，尤其是2020年土地支出成本翻倍至8.45億，占物業(yè)開發(fā)及銷售成本的比例43.3%。

另一方面，方直發(fā)展加緊網(wǎng)羅人才。除了在IPO環(huán)節(jié)上招聘專業(yè)人才，方直在營(yíng)銷、財(cái)務(wù)各個(gè)層面招攬房企職業(yè)經(jīng)理人，包括2019年10月入職方直的羅江海以及上述提及的許珂等。

實(shí)控人陳專持股比例為95%

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)翻閱招股書了解到，方直發(fā)展最早可以追溯到2004年9月6日成立的廣東方直集團(tuán)公司，創(chuàng)世人為陳專，目前為一家一直在聚焦在大灣區(qū)發(fā)展業(yè)務(wù)的成熟領(lǐng)先綜合型房地產(chǎn)開發(fā)商。

在此前經(jīng)歷股權(quán)重組，并出售了方直物業(yè)，重組后當(dāng)前股權(quán)關(guān)系為創(chuàng)始人陳專通過旗下Wilk Special間接持有方直控股95%股份成為實(shí)控人，此外易賢勛作為個(gè)人間接持股5%。

資料顯示，方直發(fā)展最早成立于1998年，經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)裝修以及園林設(shè)計(jì)施工，2006年正式進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，創(chuàng)始人陳專是廣東陽(yáng)江陽(yáng)西縣上洋鎮(zhèn)人。

歸母凈利潤(rùn)率9.17%低于2020上半年行業(yè)中位數(shù)

招股書顯示，方直發(fā)展業(yè)務(wù)主要以物業(yè)開發(fā)及銷售、商業(yè)物業(yè)租賃及室內(nèi)裝飾服務(wù)，三個(gè)部分組成。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，在2018年、2019年及2020年，公司收入分別為30.44億元、33.59億元及31.51億元；期內(nèi)毛利8.24億元、14.08億元及11.97億元；歸屬股東凈利潤(rùn)分別為2863萬元、2.43億元及2.89億元；同期的毛利率分別為27.1%、41.9%及38.0%。

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)獲悉，此外，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷新冠疫情影響下，2020年上半年，行業(yè)179家樣本房企毛利率中位數(shù)為31.3%，同比下滑2.4個(gè)百分點(diǎn)；凈利率中位數(shù)為9.7%，同比下滑2.6個(gè)百分點(diǎn)，且與歷年相比，凈利率中位數(shù)降至2015、2016年水平。

而在2020年方直發(fā)展歸母凈利率9.17%，經(jīng)歷了行業(yè)復(fù)蘇，但該指標(biāo)仍低于上半年的行業(yè)中位數(shù)。

截至5月末毛利率43%

而更新后的招股書補(bǔ)充了截至2021年5月31日的相應(yīng)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。

截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2020年及2021年5月31日止五個(gè)月，公司毛利分別為人民幣8.25億元、人民幣14.09億元、人民幣11.97億元、人民幣2.96億元及人民幣2.17億元，同期的毛利率分別為27.1%、41.9%、38.0%、61.1%及43.0%。

資本負(fù)債比率回升至284.9%

主要財(cái)務(wù)比率方面數(shù)據(jù)顯示，資產(chǎn)總額回報(bào)率由2018年的0.23%提升至1.29%；股權(quán)回報(bào)率由2018年的9.9%提升至2020年的38.4%；流動(dòng)比率則由2018年的1.5倍下降至2020年的1.4倍；而負(fù)債方面，2018年至2020年，方直發(fā)展資本負(fù)債比率分別為668.3%、738.6%、231.4%；利息覆蓋率降至2020年的106.4%，基本能覆蓋狀態(tài)。

更新后的招股書數(shù)據(jù)顯示，截至2021年5月31日至五個(gè)月，毛利率43.0%、資產(chǎn)總額回報(bào)率0.5%、股權(quán)回報(bào)率17.2%、流動(dòng)比率1.5倍、資本負(fù)債比率284.9%、利息覆蓋率43.8%。

就資本負(fù)債比率，而在此前的招股書顯示，截至2018年、2019年與2020年12月31日，方直發(fā)展資本負(fù)債比率分別為668.3%、738.6%與231.4%，而最新數(shù)據(jù)，資本負(fù)債比率則上升至284.9%，對(duì)此方直發(fā)展表示，主要由于物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的融資需求增加以支持的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，導(dǎo)致銀行及其他借款增加。

總土儲(chǔ)增長(zhǎng)至480萬方

截至2021年1月31日，方直發(fā)展土地儲(chǔ)備總量的總建筑面積約為430萬平方米。其中，開發(fā)中的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)占的已規(guī)劃總建筑面積約為160萬平方米，而持作未來開發(fā)的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)占的估計(jì)總建筑面積約為230萬平方米。

最新的招股書顯示，截至2021年8月31日，方直發(fā)展土地儲(chǔ)備總量的總建筑面積約為480萬平方米。截至2021年8月31日，該公司開發(fā)中的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中其應(yīng)占的已規(guī)劃總建筑面積約為280萬平方米，而該公司持作未來開發(fā)的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中其應(yīng)占的估計(jì)總建筑面積約為170萬平方米。

現(xiàn)金短債比由0.23提升至0.38

值得一提的是，從此前的招股書看，方直發(fā)展杠桿水平明顯偏高。

數(shù)據(jù)顯示，2018-2020年，方直集團(tuán)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物分別為6.94億元、3.53億元以及9.19億元；期間，未償還銀行及其他借款總額則進(jìn)一步增加至78.78億元、95.71億元，其中一年內(nèi)需要償還的借款總額為13.81億元、24.27億元、40.39億元，顯然難以覆蓋債務(wù)。據(jù)此計(jì)算，截至2020年底，方直集團(tuán)的現(xiàn)金短債比為0.23。

最新遞交的招股書則顯示，現(xiàn)金及等價(jià)物這一項(xiàng)指標(biāo)有了明顯變化，截至2021年5月31日錄得18.69億元，較2020年底增加了1.04倍。

同時(shí)，因未償還借款總額指標(biāo)進(jìn)一步猛增至128.37億，一年內(nèi)借款增至49.39億元，方直發(fā)展現(xiàn)金短債比優(yōu)化至0.38。

此外，截至2021年8月31日，方直發(fā)展在廣東省的12個(gè)城市共有超過45個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備總量的總建筑面積約為480萬平方米，較此前增加約50萬平米，包括大灣區(qū)的深圳、廣州、佛山、惠州、中山、珠海及東莞等，并未擴(kuò)至長(zhǎng)三角區(qū)域。

而銷售回款方面，截至2021年8月31日，方直發(fā)展所有現(xiàn)有物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目收取的預(yù)售所得款項(xiàng)金額為人民幣44.93億元。

招股書未提及許珂

值得一提的是，深得老板賞識(shí)的羅江海負(fù)責(zé)任務(wù)已變更為“負(fù)責(zé)本集團(tuán)業(yè)務(wù)擴(kuò)張”，而管理層人員列表中未提及許珂。

（中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)綜合 文/劉星）

關(guān)鍵詞： 方直 升至 總裁 提及