中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)11月8日訊：不久前，在萬(wàn)科舉行2021年媒體交流會(huì)上，郁亮表示，行業(yè)冬天來(lái)了，大家都冷，首先要自己解決自己過(guò)冬問(wèn)題。

而在萬(wàn)科發(fā)布2021年10月銷售及近期新增項(xiàng)目情況簡(jiǎn)報(bào)顯示，2021年10月該公司實(shí)現(xiàn)合同銷售面積258.1萬(wàn)平方米，同比下降29.51%；合同銷售金額419.5億元，同比下降19.7%；2021年1~10月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積3,204.5萬(wàn)平方米，同比下降11.76%；合同銷售金額5,210.7億元，同比下降4.4%。目前已完成7900億元年度銷售目標(biāo)的68.96%。

也就是，截至10月末，萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)的銷售業(yè)績(jī)完成年目標(biāo)剛剛接近七成，行業(yè)大環(huán)境下行萬(wàn)科業(yè)績(jī)也一退再退。

房地產(chǎn)“冬天”萬(wàn)物云上市猜想

恰巧在這時(shí)，物業(yè)板塊這一“印鈔機(jī)”在此前一再被郁亮及萬(wàn)科否認(rèn)上市不合時(shí)機(jī)，而如今在這個(gè)房地產(chǎn)的“冬天”萬(wàn)物云被推上了上市路。11月5日萬(wàn)科的第十屆監(jiān)事會(huì)第八次會(huì)議決議公告，審議通過(guò)了萬(wàn)物云有關(guān)上市的多項(xiàng)決議。

這一舉動(dòng)，也被業(yè)界人士猜測(cè)稱，這是萬(wàn)科亟待轉(zhuǎn)型的一種安排。也有投行分析指出，此時(shí)并非上市最佳時(shí)機(jī)。

而郁亮最近一次談及萬(wàn)物云的上市問(wèn)題是在今年6月，其表態(tài)是：萬(wàn)物云要作為城市服務(wù)商去敲鑼。

增速低于碧桂園服務(wù)

據(jù)萬(wàn)科年報(bào)披露，截至2020年底，萬(wàn)物云在管面積達(dá)5.66億平方米。這個(gè)體量什么概念，行業(yè)龍頭碧桂園集團(tuán)截至2021年6月30日的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理面積約6.4億平方米，合同管理面積約12.05億平方米。也就是說(shuō)，萬(wàn)物云未上市前其規(guī)模已接近碧桂園服務(wù)，此次上市港股市場(chǎng)勢(shì)必將迎來(lái)另一物業(yè)巨無(wú)霸，其估值及也將引發(fā)一番猜想。

對(duì)標(biāo)碧桂園服務(wù)來(lái)看，從近年的增速方面，萬(wàn)物云持續(xù)低于碧桂園服務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年度，萬(wàn)物云分別實(shí)現(xiàn)收入為97.96億元、127.00億元、182.04億元，同比增速分別為32.95%、29.65%、27.36%。而碧桂園服務(wù)則分別是46.75億元、96.45億元、156.00億元，同比增速分別為49.74%、106.31%、61.74%。

同樣在盈利能力與碧桂園服務(wù)尚有距離。數(shù)據(jù)顯示，盈利表現(xiàn)上，截止2021年6月30日，碧桂園服務(wù)營(yíng)收115.60億元，毛利為38.60億元，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)30.11億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率26%。萬(wàn)物云今年上半年?duì)I收103.83億元，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為10.43億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率僅為10%。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率不及前者的40%，不過(guò)收入規(guī)模在縮小。

也有投資者就此表示，相較潛在投資價(jià)值，萬(wàn)物云目前走的路線略顯粗放，而碧桂園服務(wù)已開始進(jìn)入下沉精耕細(xì)作。雖然行業(yè)集中度還不夠，但在萬(wàn)物云上市后會(huì)加快行業(yè)洗牌。

萬(wàn)科持股62.889%

就萬(wàn)科于11月6日發(fā)布的萬(wàn)物云赴港上市公告來(lái)看，截至公告日，萬(wàn)科直接或間接合計(jì)持有萬(wàn)物云62.889%的股權(quán)，持有股份數(shù)660,602,000股。

公告顯示，此次發(fā)行方式為香港公開發(fā)售及國(guó)際配售，發(fā)行具體上市時(shí)間將根據(jù)境外資本市場(chǎng)狀況、審批進(jìn)展及其他情況決定。

發(fā)行規(guī)模根據(jù)香港聯(lián)交所關(guān)于最低流通比例的規(guī)定和萬(wàn)物云未來(lái)發(fā)展的資金需求，此次發(fā)行的H股股數(shù)不高于萬(wàn)物云發(fā)行后總股本的15%（超額配售選擇權(quán)行使前），并授予承銷商不超過(guò)上述發(fā)行的H股股數(shù)15%的超額配售選擇權(quán)。

根據(jù)公告披露，截至該公告日，萬(wàn)科直接或間接合計(jì)持有萬(wàn)物云62.889%股權(quán)。萬(wàn)物云成立于2001年2月，注冊(cè)資本為人民幣105,042萬(wàn)元，主要經(jīng)營(yíng)范圍包括物業(yè)服務(wù)家政服務(wù)；與物業(yè)管理相關(guān)的房屋維修、養(yǎng)護(hù)，樓宇機(jī)電設(shè)備，環(huán)境衛(wèi)生及園林綠化設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等。

截至2021年6月30日（未經(jīng)審計(jì)），萬(wàn)物云的總資產(chǎn)為190.10億元，總負(fù)債119.30億元，所有者權(quán)益70.8億元；2021年1-6月，萬(wàn)物云錄得營(yíng)業(yè)收入103.83億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)10.43億元。

此前，萬(wàn)科方面表示，目前萬(wàn)物云在住宅服務(wù)、商寫服務(wù)、城市服務(wù)三方面均已呈現(xiàn)良好發(fā)展勢(shì)頭，公司認(rèn)為上市時(shí)機(jī)成熟，董事會(huì)已審議通過(guò)，下一步將提請(qǐng)股東大會(huì)審議。

公告中，萬(wàn)科表示，公司相信如果此次分拆上市得以實(shí)現(xiàn)，將有助于突出公司在空間科技服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，提高公司及萬(wàn)物云的持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力，釋放其內(nèi)在價(jià)值，同時(shí)有利于公司向開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重的轉(zhuǎn)型發(fā)展。本次分拆上市后，公司仍將繼續(xù)保持對(duì)萬(wàn)物云的控股權(quán)，不會(huì)對(duì)公司其他業(yè)務(wù)板塊的持續(xù)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作構(gòu)成任何實(shí)質(zhì)性不利影響，不影響公司獨(dú)立上市地位。

同時(shí)通過(guò)本次分拆上市，可以有效增強(qiáng)萬(wàn)物云的資本實(shí)力，并擁有獨(dú)立的資本運(yùn)作平臺(tái)以及投資者基礎(chǔ)，為其業(yè)務(wù)發(fā)展提供更為多元化的融資渠道，提升萬(wàn)物云競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

值得一提的是，在萬(wàn)科發(fā)布擬分拆萬(wàn)物云到香港聯(lián)交所上市公告后，萬(wàn)物云CEO朱保全在朋友圈中寫道，“恰逢其時(shí)，合伙奮斗”。

對(duì)于萬(wàn)物云上市進(jìn)展，中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)將進(jìn)一步關(guān)注并報(bào)道。

（中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)綜合 文/劉星）

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