中華網財經11月1日訊：港交所披露信息顯示，10月29日，中梁百悅智佳服務有限公司（簡稱：中梁百悅智佳）遞交的港股IPO申請已失效。

中華網財經此前報道，中梁百悅智佳于2021年4月29日向港交所遞交了招股書。從股權結構上看，中梁董事長楊劍通過自持及家族信托間接持有中梁百悅智佳79.94%的股份，絕對的實控人。此外，碧桂園物業香港持股6.24%。

規模：在管建筑面積0.2億平

招股書顯示，截至2020年12月31日，中梁百悅智佳在管項目178個，簽約管理項目432個，在管總建筑面積約2010萬平方米，近三年在管面積復合年增長率為769.3%。

財務表現上，中梁百悅智佳的收益由2018年人民幣1.76億元增加至2020年的人民幣7.05億元，復合年增長率為100.2%；凈利潤由2018年的人民幣2660萬元增加至2020年的人民幣8620萬元，復合年增長率為79.9%。

其中，來自物業管理服務的收益占比由2018年的0.1%增加至2019年的6.4%，并進一步增加至2020年的33.8%；來自獨立開發商開發項目的物業管理服務收益占物業管理服務總收益的百分比由2018年的0增加至2019年的8.4%，并進一步增加至2020年的20.1%。

三年內估值暴增超600倍

值得一提的是，該公司三年內估值暴增超600倍，也引發廣泛關注。

此外，為獲得更大估值，中梁百悅智佳引入碧桂園物業作為投資方。招股書中顯示，為提高企業增值服務業務的運營效率和管理能力，中梁百悅智佳特地引進碧桂園物業香港作為企業策略投資者，并認為其是業務發展中的里程碑事件。

不僅如此，中華網財經在梳理股權結構時了解到，中梁百悅智佳在估值這條路上走出一條與別的物管平臺不一樣的路。如招股書披露，在2018年4月，中梁實控人楊劍對旗下公司進行了重組計劃，將物業管理從中梁控股中分離出來，轉讓予上海良中也就是楊劍的私人公司，總代價不過500萬元。

而在2020年1月份，公司高管李家城以1133萬元的價格間接持股了公司約7.97%的股份，以上述方法計算，中梁百悅智佳估值1.42億元；同年7月，Yung、 Jeffrey Yan-Leun以595萬港元的價格入股1.87%成為中梁百悅智佳的戰略投資方，此時再次估值已翻番至3.18億港元。

此外，2021年3月30日，碧桂園物業香港以2.40億港元獲得中梁百悅智佳服務679股股份，約占公司已發行股本的6.24%。4月20日，上海中梁的注冊資本增至1.3億元。在公司股本未完全明晰的基礎上，即使僅計算公司已發行股本，中梁百悅智佳服務的估值就已經高達38.39億港元，按5月7日實時匯率計算，約31.93億元。

盈利能力下降：毛利率持續下降至28.4%

值得注意的是，中梁百悅智佳在經歷高速發展后，不可避免的出現了利潤下滑。公司毛利率從33.6%降至28.4%，下降了5.2個百分點；凈利率從15.2%降至12.2%，下降了2.9個百分點。總資產回報率從40.7%下降至17.8%，下降22.9個百分點。

此外，2021-2020年，中梁百悅智佳陸續有30%（18.3百萬平方米）合約面積到期，短期內還面臨續約風險。

另悉，中梁百悅智佳基本以住宅物業為主，其于2020年，住宅與非住宅的在管建筑面積分別為2001.2萬平方米及7.6萬平方米，收益分別為2.37億元及94.6萬元，這兩部分的占比分別為99.6%及0.4%。

據悉，中梁百悅智佳將盡快更新招股書重新上傳。

（中華網財經綜合 文劉星）

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