中華網財經5月19日訊：萬科A發布2021年面向專業投資者公開發行公司債券（第二期）票面利率公告顯示，本期債券發行規模不超過人民幣15.66億元（含15.66億元），主要分為兩個品種，品種一為5年期（附第3年末發行人贖回選擇權、調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權），品種二期限為7年期（附第5年末發行人贖回選擇權、調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權）。

有個上述公司債票面利率，公告顯示，2021年5月18日，發行人和簿記管理人在網下向機構投資者進行了票面利率詢價。根據網下機構投資者詢價結果，經發行人和簿記管理人協商一致，最終確定本期債券品種一的票面利率為3.40%，品種二的票面利率為3.70%。

募集資金用途顯示，本期債券擬發行不超過 15.66 億元（含），扣除發行費用后，公司擬全部用于償還回售/到期的公司債券具體如：歸還債券“18萬科01、18萬科02”合計15.66億元。詳細如：

中華網財經獲悉，募集說明書顯示，發行人截至2021年3月31日的凈資產為3,554.32億元，歸屬于母公司所有者權益合計2,257.08億元，合并報表口徑資產負債率為81.37%，合并口徑扣除預收賬款及合同負債后的資產負債率為45.60%，母公司資產負債率為69.42%；本期債券上市前，發行人最近三個會計年度實現的年均可分配利潤為380.53億元（2018年-2020年度經審計的合并報表中歸屬于母公司所有者的凈利潤平均值），預計不少于本期債券一年利息的1.5倍。

對于，本期債券的償債資金方面，募集說明書中萬科表示，將主要來源于發行人經營活動產生的收益和現金流。數據顯示，2018-2020年度，發行人合并口徑營業收入分別為2,976.79億元、3,678.94億元及4,191.12億元；營業利潤分別為674.99億元、766.13億元及799.59億元；與之相對應的營業毛利潤率分別為29.70%、27.30%及22.75%。近年來，隨著一批在市場回暖期銷售、盈利情況相對較好的項目進入結算，房地產行業的利潤率有所提高；發行人經營活動產生的現金流量凈額分別為336.18億元、456.87億元及531.88億元。發行人目前的經營情況、財務狀況和資產質量良好，但受宏觀經濟環境及政策調控、房地產開發投資及銷售進度以及房地產開發周期等因素的影響，未來經營活動現金流波動存在不確定性。

負債總額較大、資產負債率較高的風險

募集說明書風險提示：發行人作為全國房地產開發市場化運作的投資、建設和管理主體，其投資項目存在項目密集性強、需要資金量大、投資回收周期較長的特點。

截至2018年12月31日、2019年12月31日和2020年12月31日，公司的負債總額分別為12,929.59億元、14,593.50億元及15,193.33億元，呈持續增長趨勢；有息債務融資總額（包括短期借款、長期借款、一年內到期的非流動負債、應付債券及其他流動負債中的短期融資券）分別為2,612.08億元、2,578.52億元和2,585.26億元。有息負債水平較高引致財務費用增長，本息兌付增加公司剛性債務支出，可能使發行人面臨一定的償債壓力。

截至2018年12月31日、2019年12月31日和2020年12月31日，公司資產負債率分別為84.59%、84.36%和81.28%；扣除預收賬款、合同負債后的資產負債率分別為51.55%、50.96%和47.49%。整體看，公司資產負債率水平較高，可能面臨償債壓力從而使其業務經營活動受到不利影響。但公司剔除不構成實質償債壓力的預收賬款后，資產負債率保持在行業內較低的水平。若未來行業形勢或金融市場發生重大不利變化，較大規模的負債總額將使發行人面臨一定的資金壓力。

速動比率下降、短期償債壓力較大的風險

截至2018年12月31日、2019年12月31日和2020年12月31日，流動比率分別為1.15、1.13和1.17，速動比率分別為0.49、0.43和0.41。截至2018-2020年末，發行人短期借款（不含應付利息）、一年內到期的非流動負債（不含租賃負債及應付利息）及其他流動負債中的短期融資券合計分別為931.83億元、938.87億元、829.13億元。雖然發行人保持著較為充足的貨幣資金，但仍存在短期償債壓力較大的風險。

存貨超1萬億元存在跌價風險

公司主營業務以房地產開發銷售為主，存貨主要由已完成開發產品、在建開發產品、擬開發產品構成。截至2018年12月31日、2019年12月31日和2020年12月31日，發行人存貨凈額分別為7,503.03億元、8,970.19億元和10,020.63億元，占總資產比例分別為49.08%、51.85%和53.61%，公司存貨規模及占總資產的比例均相對較高。截至2020年末，公司存貨跌價準備余額41.85億元，占該年末存貨凈額的比例為0.42%。若未來房地產行業不景氣，開發項目利潤下滑或項目無法順利完成開發，公司將面臨存貨跌價損失風險，從而對公司的盈利能力產生影響。

抵押受限資產較多的風險

公司所有權受限資產主要為債務融資設立的抵押資產。截至2020年末，發行人存貨中用于長期借款、一年內到期的非流動負債及短期借款抵押的存貨賬面價值為639,752.68萬元，投資性房地產受限部分賬面價值為887,729.74萬元，上述受限的存貨及投資性房地產賬面價值占該期末公司凈資產的比例為4.37%。發行人銀行存款中含有受限使用資金956,834.37萬元，其中因質押或凍結對使用有限制的資金為人民幣384,160.00萬元。目前發行人經營狀況良好，信用資質優良，但若未來公司因階段性流動性不足等原因導致未能按時、足額償付借款，可能造成公司資產被凍結和處置，將對公司正常生產經營活動造成不利影響，進而影響公司的償債能力及本期債券的還本付息。

在管子公司共3862家

資料顯示，2018-2020年，發行人合并財務報表范圍都發生了一定變化。截至2018年末，發行人納入合并范圍的子公司共3,435家，合并范圍較2017年相比，當年新增加合并單位1,058家，當年減少合并單位66家；截至2019年末，發行人納入合并范圍的子公司共3,704家，合并范圍較2018年相比，當期新增加合并單位388家，當年減少合并單位119家；截至2020年末，發行人納入合并范圍的子公司共3,862家，合并范圍較2019年相比，當期新增加合并單位235家，當年減少合并單位77家。

（中華網財經綜合 文/葛亮）

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