中華網財經1月26日訊：2021開年多家物管平臺相繼奔向港交所，一個明顯特征即：規模都不大——按微型劃檔更適合。此前繼新希望服務、德信服務、世紀金源服務陸續開啟赴港上市進程后，如今朗詩綠色生活服務有限公司（下稱“朗詩綠色生活”）于1月25日正式向港交所遞交招股書。

據朗詩綠色生活招股書披露信息顯示，此次IPO獨角保薦人為海通國際。

物業百強第28名、在管面積1620萬方

據招股書披露，朗詩綠色生活服務于2005年成立，是一家快速增長、深耕于長江三角洲的物業管理服務提供商，提供多元化的物業管理服務及增值服務。根據中指院的資料，按綜合實力計，名列“2020中國物業服務百強企業”第28名。截至2020年9月30日，朗詩綠色生活服務物業管理服務涵蓋19個城市，包括14個長江三角洲城市及五個中國其他城市。

規模方面，于2020年9月30日，朗詩綠色生活服務的在管總建筑面積為1620萬平方米，合共117項在管物業，包括94項住宅物業及23項非住宅物業，為逾11萬戶住戶提供服務。此外，總合約建筑面積為2310萬平方米。

朗詩集團董事長田明持有朗詩綠色生活服務53.54%股份

在股權重組前，朗詩集團公司直接持有朗詩物業管理。隨后，朗詩集團向Southern City Holdings轉讓其于朗詩物業管理的1%股權，并向朗鴻管理（通過新注冊成立境外公司控股的境內實體）轉讓其于朗詩物業管理的99%股權。

相關操作完成，也代表朗詩綠色生活完成上市架構的調整。與此同時，為了講好上市的故事，朗詩綠色生活還將一些不重要的業務移出上市公司。

據招股書指出，在業務發展早年，朗詩開始開發及推出已安裝若干科技系統的住宅物業，包括天棚輻射系統、置換新風系統及地源熱泵系統。董事認為科技系統運營業務有別于物業管理業務，兩者之間在性質上迥然有別。

所以在2015年底，朗詩綠色生活服務對業務戰略作出調整，開始縮減科技系統運營業務的運營規模。其有意將資源集中于主要核心業務的物業管理業務。同時也開始逐步停止參與科技系統運營業務，并將其負責綠色科技系統營運及保養的內部服務團隊遣散。

直至2021年1月份，朗詩綠色生活服務完成了向朗詩設施轉讓科技系統運營業務。

換而言之，為了說好上市的故事，朗詩綠色生活服務剝離了一切與主營業務無關的業務。不過，在物業上市公司井噴的當下，沒有特別的故事似乎并不能讓資本市場認可。

社區增值服務：收入占比偏低、現下滑

細看朗詩綠色生活服務的招股書，其主要業務模式：為住宅物業提供物業管理服務，并不斷擴大非住宅物業組合，為非業主（主要是物業開發商）提供增值服務以及為業主提供社區增值服務。

圖為收入主要來源及占比（來源：招股書截屏）

如上圖所示，截止2020年9月30日止，朗詩綠色生活服務收入中物業管理服務占比為73.1%，收入占比較2018年提高近10個百分點，非業主增值服務收入占比為18.3%，其收入占比較2018年則下降了10個百分點，社區增值服務收入占比為8.6%，收入占比較2018年提升0.7個百分點。

相較前三家（德信服務、新希望服務、世紀金源服務），朗詩綠色生活服務社區增值服務收入占比僅為8.6%比重偏低，前者為收入占比均超20%。

經營模式無新意：依賴規模擴張增收

朗詩綠色生活服務的經營模式無新意，依靠粗放式的依賴規模擴張增收。

數據顯示，朗詩綠色生活服務的在管總建筑面積由2018年12月31日的910萬平方米增加至2019年12月31日的1500萬平方米，并進一步增加至2020年9月30日的1620萬平方米。

規模的增長帶動收益的增長，收益由2018財年的3.1億元增加至2019財年的4.33億元，同比上升39.6%。由2019年前9月的3.01億元增加至2020年前9月的4.06億元，同比上升34.7%。

毛利亦從2018財年的8270萬元上升22.2%至2019財年的1.01億元，并由2019財年前9月的7030萬元上升52.1%至2020年前9月的1.07億元。；純利亦從2018財年的3100萬元上升10.6%至2019財年的3430萬元，并由2019財年前9月的2060萬元上升99.5%至2020年前9月的4110萬元。

毛利率止步不前：低于同期赴港的德信服務7.32個百分點

圖為按業務劃分毛利率（來源：招股書截屏）

但實際上，在往績記錄期間，朗詩綠色生活服務的盈利能力并無太大變化，毛利率分別為26.7%、23.4%、23.3%及26.3%，而純利率則為10.0%、7.9%、6.8%及10.1%。

值得注意的是，與此前提交招股書的德信服務，其規模相當，而毛利率則低于前者7.32個百分點（德信服務最后一期毛利率為33.62%）。

無法突破創新：主要支出成本依然為勞動力成本

朗詩綠色生活服務依然無法通過降低勞動成本等創新獲得更高的利潤。

圖為銷售開支分類占比（來源：招股書截屏）

數據顯示，在2018財年、2019財年以及2020年前9月，其勞工成本為1.41億元、1.98億元及1.55億元。為銷售成本的最大組成部分，分別占銷售成本的61.9%、59.7%及51.7%。

之所以占比逐年減少，是因為朗詩綠色生活服務采用了向分包商外包若干服務，包括清潔、保安、園藝及景觀以及若干日常維修及保養服務。

外包成本于2018財年、2019財年以及2020年前9月分別為6690萬元、1.04億元以及1.11億元，分別占銷售成本的29.4%、31.3%及37.1%。

應收款逐年成倍增長：累計價值近千萬元

于2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日，貿易應收款項的減值撥備分別為280萬元、500萬元及1130萬元。于2018財年、2019財年及2020年首9個月就貿易應收款項確認的減值虧損分別為130萬元、220萬元及630萬元。

來自關聯方在管面積超57%

另，來自母公司及關聯開發物業占比提升至57.1%。數據顯示，在2018年、2019年及截至2020年9月30日，朗詩獨家開發的物業及朗詩與其他獨立第三方物業開發商共同開發的物業（朗詩未必于該等物業中擁有控股權益）的在管總建筑面積為760萬平方米、860萬平方米及930萬平方米，分別占在管建筑面積的83.4%、57.1%及57.1%。

招股書亦指出，自2020年9月30日起及直至最后可行日期，朗詩綠色生活服務已訂立八項物業管理服務合同。該八項物業管理服務合同均關于向住宅物業提供物業管理服務，總合約建筑面積為80萬平方米。

簡單換算，80萬平方米的新增合約，相當于在2020年首9月的2310萬平方米基礎上增長3.46%。

另一方面，朗詩集團在2020年實現簽約銷售額（包括委托開發管理項目）約為411.31億元，同比增長1.59%，簽約建筑面積約229.93萬平方米，同比減少1.78%。母公司能為朗詩綠色生活服務提供的幫助大概1年為10%左右的增量。

募資用途涉及戰略收購及投資等

此外，針對IPO募資用途，招股書顯示，所得款項將用作戰略收購及投資，及進一步升級數字化智能系統的軟硬件、加強客戶數據安全及設立戰略分析平臺、開發及升級內部管理系統及持續升級朗e云以及信息技術工具及軟件以營運微信服務號；以及在豐富社區生活與文化活動、擴展及進一步推廣物業代理服務、豐富及推廣社區增值服務、設立微信小程序；此外，部分款項用作持續激勵、留聘及招聘人才以加強人力資源管理，及將用作營運資金及其他一般企業用途。

（中華網財經綜合 文/劉星）

關鍵詞： 朗詩綠色生活服務 I