近段時間，房地產(chǎn)、交通、城市規(guī)劃、建筑等領域的人都特別關(guān)注一個商業(yè)項目。

這個項目就是于2020年12月30日開業(yè)的龍湖重慶金沙天街。

備受關(guān)注的原因，在于這個項目是：中國全國首個商圈高鐵TOD項目。

近些年來，由于粗放的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式不可持續(xù)，不少開發(fā)商開始在存量市場中尋找新的增長點，而隨著國內(nèi)城市軌交發(fā)展，周圍可開發(fā)土地增加，使得TOD項目可持續(xù)發(fā)展能力持續(xù)顯現(xiàn)。

TOD是什么？在我國，TOD概念泛指以火車站、地鐵站、汽車公交站、機場等交通樞紐為中心，步行5-10分鐘的距離為半徑，建立起的集居住、辦公、商業(yè)、文化、教育等為一體的生活中心。

此前，國內(nèi)也誕生過不少成功的TOD項目，但龍湖重慶金沙天街所屬的光年項目與其他的高鐵TOD不同卻不盡相同：它是全國首個商圈高鐵TOD城市綜合體、重慶唯一“五軌合一”購物中心。

金沙天街背靠ＴＯＤ城市綜合體，公共屬性強、服務人就多。據(jù)預計，金沙天街一天服務的人口數(shù)量，有可能達到：30萬。

數(shù)據(jù)顯示，龍湖重慶金沙天街開業(yè)前三天接待的客流量高達近90萬人次，總營業(yè)額突破一個億。

高鐵商圈TOD代表著城市發(fā)展最時興的概念，也代表著開發(fā)商未來的新賽道。當然，在高鐵之上建造一個大型綜合體的難度可想而知。

所以，龍湖重慶金沙天街其背后代表的意義非凡，甚至行業(yè)內(nèi)眾多專業(yè)人士還把重慶金沙天街與許多世界級別的TOD類比，包括日本大阪Grand Front、紐約曼哈頓新世貿(mào)中心、東京澀谷站—未來之光、香港九龍站等。

龍湖重慶光年實景圖

意義非凡

龍湖集團旗下商業(yè)項目并不少，但龍湖重慶金沙天街的意義的確是與眾不同。

在2017年龍湖獲取這個項目時，與其競爭該地塊的企業(yè)并不多，因為在這個項目的規(guī)劃里，并沒有配套住宅，大多企業(yè)算不過來賬。

龍湖集團總規(guī)劃師胡劍回憶說，“龍湖的資金成本低，像這種大規(guī)模持有型物業(yè)，龍湖可以回報率做到超過6%，大于我們的資金成本，這樣就形成一個正向的剪刀。”

據(jù)龍湖2017年的財報數(shù)據(jù)顯示，當年龍湖的平均融資成本為：4.5%。

同時，長期的持有剛好符合了龍湖要和城市一起生長的戰(zhàn)略，項目所配備的商業(yè)、租賃住房、辦公的業(yè)態(tài)與龍湖的產(chǎn)品方向完全相符，同時龍湖起家重慶，更了解重慶百姓的生活需要。

就此，龍湖拿下該地塊，并將該命名：重慶龍湖光年，商業(yè)部分命名：重慶龍湖金沙天街。

出人意料的是，本來規(guī)劃里支持商業(yè)只有15萬平方米，但龍湖希望能加到：21萬。

2017年這一年，僅在商業(yè)方面，龍湖在重慶的天街年總客流量都已突破1億人次，受到市場充分認可。

對此有人說，“這個項目由龍湖操盤是實至名歸。”

當然，全國的商業(yè)、公寓、寫字樓綜合體那么多，龍湖偏為此大花心血，也與這個項目自身的優(yōu)質(zhì)有關(guān)。

在龍湖看來，該項目周邊配套完善，擁有成熟商圈，是重慶市近年來少有的市區(qū)內(nèi)核心優(yōu)質(zhì)地塊，同時在復雜的市場環(huán)境下，龍湖一貫堅持理性拿地，重慶市作為西部區(qū)域中心城市，發(fā)展?jié)摿?yōu)厚，一直是龍湖業(yè)務布局的戰(zhàn)略要地。此番落子，標志著西部區(qū)域布局進一步深化。

更為重要的是，這個項目是全國首個高鐵商圈綜合體。有業(yè)內(nèi)人士認為，龍湖有機會憑借此項目一戰(zhàn)成名，對其TOD領域的行業(yè)地位及未來在再做其他高量級TOD項目，將產(chǎn)生極大的幫助。

據(jù)了解，光年作為五軌合一的TOD項目，不僅涵蓋成渝高鐵專線，還鏈接了4條軌道線（1號+9號+軌道環(huán)線+都市快軌）以及27條城市公交線路，可實現(xiàn)高鐵、軌道、公交、出租車、社會車輛等多種交通方式零距離換乘。

同時，不用出站就可以通過軌道進樓、穿樓、上樓、下樓，公交站、出租車停靠點、地下通道、高鐵站進出口也與商業(yè)中心實現(xiàn)無縫連接。

可以想象，這個項目通過交通的鏈接在無形中盤活去往其他消費點的客群，還能攔截跨區(qū)消費，從而帶動沙坪壩商圈的整體流量。

這無疑將有效地組織城市的生活，減少城市的擁堵，提高城市的運營效率。

披荊斬棘

當然，開發(fā)這樣一個具有時代意義的項目，并非易事。關(guān)于項目的難點，胡劍將其總結(jié)為土地共用產(chǎn)權(quán)、建設協(xié)調(diào)、以及運營。

土地共用產(chǎn)權(quán)只要溝通總能解決。

而在建設上，項目未來是有日均超過30萬人流穿行的，如何確保施工安全、如何進行交通組織、如何進行施工策劃，都是擺在項目建設者們眼前的研究課題。

當時中建八局西南公司沙坪壩項目負責人還嘆息說，“做了幾十年工程，這是難度最大的項目之一。”

為了順利完成修建、加大項目的安全性，他們還不惜提高成本。據(jù)了解，項目順利修建的最重要措施之一，就是搭建堅固的安全防護，項目安全防護鋼結(jié)構(gòu)總用量超過1000余噸，其中站前廣場巨型防護大棚高16米、寬20米、長150米，用鋼量達200噸，由32根圓鋼巨柱為防護棚承力構(gòu)件。

同時，為保證公交站結(jié)構(gòu)安全、防止?jié)B漏風險，每一根巨柱均直接放置于一層結(jié)構(gòu)主梁上且不與結(jié)構(gòu)剛性連接。據(jù)悉，保證鋼結(jié)構(gòu)巨柱獨立屹立16米高而不受周邊風荷載、振動荷載的影響發(fā)生傾覆，是站前廣場巨型防護大棚施工的關(guān)鍵。

而胡劍認為最困難的一點還是運營，他自己也拋出了前期項目的疑問：彼此之間的安防怎么管？鐵路軌道不同的主體怎么分工？設備維護怎么管？消防疏散的應急演練怎么管？

最后解決的辦法是：形成一個管理中心，不同的主體變成一家人。

胡劍說，“因為是全國首個，大家都是摸著石頭過河，只要有著共同的目標，就一定能克服困難。”

長算遠略

光年項目由裙房及塔樓組成，其中雙子塔塔樓為辦公SOHO樓，層數(shù)為40層，而金沙天街分為A、B館，占地21萬平方米，體量超過現(xiàn)有沙坪壩商圈商業(yè)的總和。目前，已匯聚500個品牌入駐，入駐品牌可滿足各個群體的需求。

這是一個共贏的項目，無論是居民、企業(yè)、政府都能從中受益，無論是在微觀和還是中觀層面上看，高鐵TOD開發(fā)都能為城市和區(qū)域帶來眾多利好。隨著一線與新一線高鐵布局的進一步加強，城市級TOD項目還會陸續(xù)出現(xiàn)在這類大開發(fā)商的布局之中。

值得一提的是，光年項目還讓成渝兩地的產(chǎn)業(yè)可以更近。

隨著CR400AF復興號動車組12月24日從重慶沙坪壩站和成都東站雙向?qū)﹂_始發(fā)，提質(zhì)改造完成的成渝高鐵有了全程僅1小時左右的直達動車，成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈兩大核心城市重慶與成都也由此步入1小時高鐵時代。而光年項目的綜合體項目屬性，會讓成渝城市群之間的人員、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)的往來更加密切。

在《TOD在中國》一書里，新城市主義代表人物彼得·卡爾索普提到：全世界的城市都面臨著經(jīng)濟、生態(tài)和社會等方面深刻的危機，而這危機正是由產(chǎn)生過度碳排放的生活方式造成的。倘若我們?nèi)斡涩F(xiàn)有的發(fā)展模式繼續(xù)泛濫，我們對于環(huán)境的負面影響將會不可逆轉(zhuǎn)，從而傷害地球上的每一個生物。因此，對于碳的依賴必須縮減，而城市設計能夠從中起到核心作用。

而從龍湖對于光年項目的打造不難看出，其一直秉承城市空間與生活服務的匠心精神，從拿地選址之時，便站在消費者需求和城市持續(xù)發(fā)展的角度，思考交通和空間的一體化規(guī)劃和開發(fā)，參與城市空間、服務重構(gòu)。

相信依托光年項目的成功經(jīng)驗，未來將出現(xiàn)更多、更為復雜的高鐵TOD項目，為建設現(xiàn)代化都市圈、推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化貢獻更大力量。

關(guān)鍵詞： 龍湖集團