中華網(wǎng)財經(jīng)11月17日訊：立冬以來，寒意濃濃，對于在港的物業(yè)資本市場同樣如此，而對于掌控的恒大物業(yè)的許家印來說，這時迎來了利好。已于11月15日晚間恒大物業(yè)集團有限公司（下稱“恒大物業(yè)”）通過港交所聆訊。從恒大物業(yè)聆訊時間跨度上看，其從9月29日交表到如今過審，前后歷時僅一個半月，再度刷新物管公司赴港上市的最短時間記錄。

招股書顯示，恒大物業(yè)此次上市中華泰國際、UBS、農(nóng)銀國際、建銀國際、中信證券及海通國際擔任聯(lián)席保薦人。

（來源招股書）

值得注意的是，此前媒體報道，本次IPO恒大物業(yè)計劃籌集資金不少于20億美元，最高或至30億美元，如果上述報道屬實，對于恒大物業(yè)來說將成為香港物業(yè)股名副其實的募資王。

據(jù)悉早在今年8月恒大物業(yè)引入235億港元戰(zhàn)略投資，投資方包括華泰國際大灣區(qū)有限公司、華人置業(yè)創(chuàng)始人劉鑾雄之妻陳凱韻、云鋒基金、騰訊、農(nóng)銀國際、中信、光大控股、紅杉中國、周大福等14家，彼時估值已超750億港元。

就其股權構(gòu)成方面，招股書顯示，上市前恒大集團持有恒大物業(yè)71.939%股權，而許家印及其妻子合計持有恒大集團77.8%的股權，繼而成為恒大物業(yè)的控股股東。

恒大物業(yè)股權關系（來源招股書）

凈利潤復合年增長率195.5%

中國物業(yè)服務20強企業(yè)中最高

關于恒大物業(yè)，招股書顯示，其是中國其中一家最大和增長最快的綜合物業(yè)管理服務運營商。根據(jù)中指研究院的研究，截至2019年12月31日或截至該日止年度，在中國物業(yè)服務百強企業(yè)中，以項目所覆蓋城市數(shù)目計，其排名第二；分別以總收入、總毛利及總凈利潤計，其排名第三；以簽約面積計排名第三及按在管面積計排名第四。根據(jù)中指研究院的研究，2017年至2019年，恒大物業(yè)的凈利潤以195.5%的復合年增長率增加，在中國物業(yè)服務20強企業(yè)中最高。

全國布局的恒大物業(yè)版圖（來源招股書）

另資料顯示，恒大物業(yè)是全方位的物業(yè)管理人，管理的物業(yè)組合多元化，其中包括中高端住宅物業(yè)、寫字樓及商業(yè)物業(yè)，并已訂約以管理其他類型物業(yè)，例如主題樂園、產(chǎn)業(yè)園、康養(yǎng)項目、特色小鎮(zhèn)及學校。截至2020年6月30日，其簽約為1354個項目提供物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務及/或社區(qū)增值服務，覆蓋22個省、5個自治區(qū)、四個直轄市和香港，合計超過280個城市，總在管面積達約2.54億平方米，簽約面積達5.133億平方米，服務近200萬個家庭。

總簽約面積5.27億平

在管面積為2.69億平

恒大物業(yè)簽約面積與在管面積（來源招股書）

于最后實際可行日期，恒大物業(yè)總簽約面積為5.26億平方米，而在管面積為2.58億平方米。

憑借優(yōu)質(zhì)服務，恒大物業(yè)亦于往績記錄期間取得出色的財務業(yè)績。招股書數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年其收入分別為43.99億元、59.03億元及73.33億元，復合年增長率為29.1%；同期凈利潤為1.07億元、2.39億元及9.31億元。

恒大物業(yè)收入分類（來源招股書）

疫情之下恒大物業(yè)逆勢增長，2020上半年實現(xiàn)收入45.64億元、實現(xiàn)凈利潤11.48億元，分別較上一年同期增長31.7%及182.1%。與此同時，上半年恒大物業(yè)凈利率增加12.4個百分點至25.1%，權益回報率更是升至79.6%。

2.1%收入來自非住宅物業(yè)

恒大物業(yè)物業(yè)類型數(shù)據(jù)對比（來源招股書）

此外，多類型物業(yè)組合，截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年6月30日，恒大物業(yè)非住宅物業(yè)的在管總面積分別為1.4百萬平方米、1.7百萬平方米、2.1百萬平方米及2.7百萬平方米。其預計未來的在管非住宅物業(yè)組合將會繼續(xù)增加，尤其是主題樂園、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及康養(yǎng)項目。

包干制收費方式占收入的99.6%、0.4%收入為酬金制

恒大物業(yè)的包干制與酬金制收費方式（來源招股書）

招股書顯示，于2017年、2018年及2019年以及截至2019年及2020年6月30日止六個月，恒大物業(yè)按包干制收取的物業(yè)管理費收入分別占物業(yè)管理服務收入約99.3%、99.4%、99.5%、99.5%及99.6%。

關于包干制，招股書中恒大物業(yè)表示，“根據(jù)包干制，我們定期收取在管面積每平方米的預定物業(yè)管理費，這是我們與分包商提供的所有物業(yè)管理服務的全包費用。我們有權保留從物業(yè)開發(fā)商、業(yè)主和住戶收取的全額物業(yè)管理費。我們亦承擔物業(yè)管理服務成本，我們會將有關成本確認為銷售成本。如我們于物業(yè)管理服務協(xié)議期限收取的物業(yè)管理費不足以涵蓋所產(chǎn)生所有成本，則我們承擔損失且不可要求物業(yè)開發(fā)商、業(yè)主和住戶向我們支付差額。”

累計虧損3.35億元，虧損逐年下降。數(shù)據(jù)顯示，于2017年、2018年及2019年以及截至2019年及2020年6月30日止六個月，恒大物業(yè)就96個、84個、48個、50個及24個在管物業(yè)分別產(chǎn)生虧損人民幣114.8百萬元、人民幣112.3百萬元、人民幣59.0百萬元、人民幣34.8百萬元及人民幣14.4百萬元。

此外，酬金制一般為非住宅物業(yè)采取的收費方式。

業(yè)務關系主要依托恒大集團建立

99%在管面積來自母公司恒大集團

無論是高業(yè)績增長，還是龐大的在管面積，這與恒大集團的關聯(lián)業(yè)務密不可分。于招股書中對于恒大物業(yè)與恒大集團的業(yè)務關系披露顯示，“依托恒大集團多元化的業(yè)務板塊，我們已與恒大集團形成全方位的戰(zhàn)略協(xié)同，為恒大集團地產(chǎn)、文化旅游、康養(yǎng)和新能源汽車等業(yè)務板塊提供定制化的物業(yè)管理及增值服務，同時利用恒大集團各業(yè)務板塊的豐富資源，為業(yè)主打造住、行、樂、養(yǎng)的完整“恒大生活圈”。”

于2020年6月末，恒大物業(yè)716項在管項目中只有13項約102.4萬平米來自獨立第三方，超過99%在管面積為承接母公司及其聯(lián)營和合營公司的項目；與之對應，其的物業(yè)管理服務收入近乎百分百來自關聯(lián)方。

繼承恒大集團在管面積與第三方在管面積對比數(shù)據(jù)（來源招股書）

從過完收入看，招股書數(shù)據(jù)顯示，恒大物業(yè)的單一最大客戶即是恒大集團，2017-2019年及2020上半年為其貢獻銷售收入19.35億元、24.40億元、26.58億元及15.97億元，分別占其總收入的約44.0%、41.3%、36.3%及35.0%。

來自第三方收入占總收入百分比持續(xù)上升至64.1%

信息顯示，恒大物業(yè)除了繼承母公司恒大集團巨大體量的在管面積外，其致力通過發(fā)展與獨立第三方的商機而擴充營運。于往績記錄期，來自獨立第三方的收入占總收入的百分比持續(xù)上升，由2017年的55.8%上升至2018年的57.2%，并進一步增加至2019年的62.5%，并由截至2019年6月30日止六個月的61.0%增加至截至2020年6月30日止六個月的64.1%。

不過恒大物業(yè)貌似擺脫低價外拓的一般方式，其的第三方項目平均收費并不低，且在過往期間穩(wěn)步上漲，并于2020上半年達到每月2.28元/平米，這一數(shù)值已經(jīng)高于其整體住宅物業(yè)平均管理費的每月2.14元/平米。

推行智慧信息平臺注冊人數(shù)超170萬

恒大物業(yè)智慧信息平臺（來源招股書）

值得注意的是，恒大物業(yè)已推行智慧信息平臺，依托互聯(lián)網(wǎng)和IoT等技術，相信可提高我們提升客戶體驗、減少倚賴人手勞動及降低運營成本的能力。我們的智慧系統(tǒng)主要包括(i)恒大智慧社區(qū)APP；(ii)恒管家APP；(iii)ERP系統(tǒng)；及(iv)智慧社區(qū)平臺。截至2020年8月31日，恒大智慧社區(qū)APP注冊人數(shù)超過170萬人。

透過招股書了解到，截至2020年6月30日，恒大物業(yè)員工規(guī)模為46529名全職雇員，此次恒大物業(yè)通過聆訊無疑對于整個恒大物業(yè)集團上下無疑都是一次振奮，對于未來的資本化規(guī)模方向或許還有很長的路要走，強者恒強！

中華網(wǎng)財經(jīng)將繼續(xù)關注、跟蹤恒大物業(yè)上市進程，并及時披露其動態(tài)與運營近況。

（中華網(wǎng)財經(jīng)綜合  文/丁一）

關鍵詞： 恒大物業(yè) IPO