3月26日，萬科發(fā)布2017年度全年業(yè)績(jī)，這是郁亮成為董事會(huì)主席后交出的首份答卷。數(shù)據(jù)顯示，公司銷售金額在2017年達(dá)到5299億元，同比增長(zhǎng)了45.3%。

2017年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2429億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)280.5億元，增長(zhǎng)33.4%;每股基本盈利2.54元，增長(zhǎng)33.4%。盡管在銷售額上落后，但萬科的凈利潤(rùn)比碧桂園高出了33.6億元。

盡管業(yè)績(jī)領(lǐng)跑，但是萬科對(duì)未來的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)卻在不斷增強(qiáng)。在3月27日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，郁亮為萬科描繪了一幅新藍(lán)圖。

按照郁亮的規(guī)劃，萬科重新定位為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。這是繼2012年轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”之后，萬科的又一次戰(zhàn)略調(diào)整。

業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮表示萬科早已不在意排名和規(guī)模，并拋出“房?jī)r(jià)單邊快速上漲時(shí)代結(jié)束了”的觀點(diǎn)，“房地產(chǎn)企業(yè)需要把自己看成制造業(yè)、服務(wù)業(yè)，要靠雙手勞動(dòng)賺錢，不要再去想靠不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲來賺錢”。

“行業(yè)進(jìn)入了新的時(shí)代，我們要告別舊思維，行業(yè)到了必須要作出改變的時(shí)候了。” 這是來自行業(yè)龍頭房地產(chǎn)商的思考。

新時(shí)代下的萬科之變

大部分開發(fā)商在年報(bào)季都交上了一份不錯(cuò)的成績(jī)單，銷售規(guī)模、利潤(rùn)都出現(xiàn)了不同程度的增長(zhǎng)。然而對(duì)2018年業(yè)績(jī)的成長(zhǎng)預(yù)期，這些房企卻給出了相對(duì)保守的目標(biāo)。這種現(xiàn)象在龍頭企業(yè)中表現(xiàn)得尤為突出。

前三名中，當(dāng)大家都在期待房地產(chǎn)銷售榜上“狀元郎”—碧桂園的萬億故事時(shí)，碧桂園總裁及執(zhí)行董事莫斌卻透露，“2018年碧桂園不會(huì)設(shè)定具體的銷售目標(biāo)”。

2018年，恒大地產(chǎn)將合同銷售目標(biāo)制定為5500億元，增長(zhǎng)幅度相對(duì)保守。其年度關(guān)鍵詞也從“規(guī)模”指向“利潤(rùn)”。“公司將從2018年由原來的規(guī)模型向規(guī)模加效益型的轉(zhuǎn)變，堅(jiān)定不移地實(shí)施低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”經(jīng)營模式。”恒大董事局主席許家印如是說。

而在融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌看來，未來將繼續(xù)看好大消費(fèi)板塊，“文旅板塊是詩和遠(yuǎn)方，我們投資的就是詩和遠(yuǎn)方”。

從龍頭業(yè)績(jī)發(fā)布中足以窺見新時(shí)代房地產(chǎn)的語境。曾經(jīng)的地產(chǎn)開發(fā)商們，正在由純粹的地產(chǎn)商向城市服務(wù)提供者的身份轉(zhuǎn)型，試圖將消費(fèi)者的注意力從房子里轉(zhuǎn)移出來，放置在優(yōu)質(zhì)的生活服務(wù)和生活場(chǎng)景中。

而在“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的定位上，萬科給自己規(guī)劃了未來的四個(gè)角色：美好生活場(chǎng)景師，實(shí)體經(jīng)濟(jì)生力軍，創(chuàng)新探索試驗(yàn)田，諧生態(tài)建設(shè)者。

定位改變背后源自于萬科對(duì)于新時(shí)代的解讀。

十九大報(bào)告指出新時(shí)代產(chǎn)生了兩點(diǎn)深刻的變化，第一，社會(huì)的主要矛盾發(fā)生了變化：從“人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需要與落后的社會(huì)生產(chǎn)之間的矛盾”，轉(zhuǎn)化為“人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”;第二，國家的發(fā)展階段發(fā)生了變化，從“高速增長(zhǎng)階段”轉(zhuǎn)化為“高質(zhì)量發(fā)展階段”。

有了對(duì)行業(yè)的判斷，萬科的轉(zhuǎn)型順理成章。在2017年致股東書中，萬科寫道，“沒有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)。”企業(yè)必須順應(yīng)變化，調(diào)整自己的動(dòng)作，這樣事業(yè)才有更長(zhǎng)久的生命力。而萬科未來的經(jīng)營理念，就是以人民的美好生活為中心。

談到行業(yè)未來的發(fā)展趨勢(shì)，郁亮表示，住房全面短缺時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，并不意味著存在供應(yīng)過剩，現(xiàn)在房地產(chǎn)主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的問題。

而萬科對(duì)創(chuàng)新業(yè)務(wù)的發(fā)展信心滿滿，在引述經(jīng)合組織(OECD)的研究結(jié)論稱，房地產(chǎn)行業(yè)不僅包括蓋房子，還有跟房子相結(jié)合的一系列服務(wù)。這些周邊行業(yè)的規(guī)模，最終會(huì)超過房地產(chǎn)開發(fā)本身。所以房地產(chǎn)行業(yè)只要堅(jiān)持為普通家庭提供好服務(wù)，未來的發(fā)展空間還非常廣闊。

創(chuàng)新業(yè)務(wù)成績(jī)單

作為行業(yè)標(biāo)桿，萬科已經(jīng)不談銷售目標(biāo)很多年，有人擔(dān)心萬科是否會(huì)就此黯然失色。而事實(shí)上，萬科的領(lǐng)跑心態(tài)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到多元化業(yè)務(wù)中。

郁亮稱，“面對(duì)大時(shí)代和行業(yè)的變化，誰引領(lǐng)變化，誰就是領(lǐng)先的企業(yè)，而不是拿傳統(tǒng)的規(guī)模思維去衡量。”同時(shí)他表示，領(lǐng)跑意味著為廣泛的利益相關(guān)方和社會(huì)創(chuàng)造更多的真實(shí)價(jià)值。

從“城市配套服務(wù)商”到“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，萬科增加了鄉(xiāng)村的內(nèi)容，鄉(xiāng)村包括城中村，城市周邊的鄉(xiāng)村，以及遠(yuǎn)離城市的鄉(xiāng)村。

在現(xiàn)場(chǎng)，郁亮也回憶起了其早年的深圳城中村經(jīng)歷：自行車被偷是常事。目前萬科已經(jīng)啟動(dòng)“萬村計(jì)劃”，參與城中村綜合整治和經(jīng)營，與深圳人才安居集團(tuán)戰(zhàn)略攜手，在人才住房和社會(huì)租賃住房的開發(fā)建設(shè)、房屋租賃、裝飾裝修、物業(yè)管理等方面展開合作。

除了定位改變外，萬科多元業(yè)務(wù)的發(fā)展情況也備受矚目。

拋開規(guī)模，長(zhǎng)租公寓、商業(yè)管理面積、物流倉儲(chǔ)面積等持有物業(yè)和物理空間的規(guī)模，都成為當(dāng)前轉(zhuǎn)型房企角逐的核心。

租賃住宅業(yè)務(wù)方面，萬科是中國最早進(jìn)入租賃住房市場(chǎng)的開發(fā)商，從2007年萬科就開始布局，整合形成集中式長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”。截至2017年底，泊寓累計(jì)獲取資源超10萬間，累計(jì)開業(yè)超3萬間，已開業(yè)96個(gè)項(xiàng)目，覆蓋29個(gè)一、二線城市。在2018年希望新增10萬間。

不過，目前整個(gè)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域都處在規(guī)模化擴(kuò)張階段，盈利能力仍舊是每家機(jī)構(gòu)要面臨的難題

郁亮指出，“長(zhǎng)租公寓現(xiàn)在看起來要賺很多錢很難，甚至說長(zhǎng)租公寓就不應(yīng)該賺錢。因?yàn)樯唐贩坎荒芙鉀Q住有所居的問題才會(huì)有長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)”。

在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，萬科物業(yè)2017年實(shí)現(xiàn)合并報(bào)表范圍內(nèi)主營業(yè)務(wù)收入71.3億元。副總裁張旭張旭在業(yè)績(jī)說明會(huì)上表示：“北美有一個(gè)標(biāo)桿，可以做到8%的市場(chǎng)占有率，萬科物業(yè)還有很大的發(fā)展空間。現(xiàn)在我們已經(jīng)服務(wù)了500萬戶家庭，這是一個(gè)很大的規(guī)模。”并表示萬科物業(yè)沒有上市計(jì)劃。

商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，截至2017年底，總管理項(xiàng)目172個(gè)，總建筑面積超1000萬平方米。以印力集團(tuán)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理平臺(tái)，2017年10月，印力以深國投廣場(chǎng)為標(biāo)的發(fā)起并設(shè)立信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化。

在物流倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)，萬科已累計(jì)獲取項(xiàng)目62個(gè)，總建筑面積482萬平米，穩(wěn)定運(yùn)營項(xiàng)目平均出租率達(dá)到96%。目前已參與完成普洛斯私有化。

此外，萬科在養(yǎng)老、教育及其他業(yè)務(wù)方面進(jìn)行了探索。截至2017年底，已在15個(gè)城市布局養(yǎng)老業(yè)務(wù)，獲取項(xiàng)目約170個(gè);在全國參與運(yùn)營超過10所學(xué)校;與華人文化控股集團(tuán)攜手，探索文化領(lǐng)域的產(chǎn)品和服務(wù)。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)將面臨天花板，多元化業(yè)務(wù)成為行業(yè)共識(shí)。但就目前而言，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)依然是其保持高增長(zhǎng)的關(guān)鍵，占比高達(dá)95.9%。

萬科董秘朱旭在介紹萬科業(yè)績(jī)時(shí)也強(qiáng)調(diào)：“我們可以看到在22個(gè)城市銷售金額超過100億元，在37個(gè)城市銷售位列前三，其中22個(gè)城市銷售排名第一。”

而對(duì)于郁亮來說，在重新定位萬科之后，其領(lǐng)導(dǎo)的多元化轉(zhuǎn)型之路仍然任重道遠(yuǎn)。

關(guān)鍵詞： 萬科 城鄉(xiāng)建設(shè) 服務(wù)商