文│松果財經

作者丨Manjusaka

(資料圖)

成立三十載，龍湖集團一直是房地產行業“特立獨行”的存在。

一方面，龍湖在對外戰略方面長期量入為出，從不背上過重的“包袱”。

不久前，一則消息引發市場關注：龍湖集團提前償還17億元債務，已基本全部還清年內境內到期公司債。不僅如此，龍湖還宣布計劃年內還清2024年初到期的銀團貸款。

另一方面，在財務盤面穩健，有投資擴表能力的情況下，龍湖卻把發展的重點轉為內生，關注內生的轉化率、接管的效率以及內生毛利率的提升。

在“一個龍湖”生態體系下，龍湖集團構建了開發、運營、服務三大業務板塊，“1+2+2”五大航道：一個開發航道：地產開發；兩個運營航道：商業投資、長租公寓；兩個服務航道：物業管理、智慧營造。

針對各航道發展規劃，龍湖集團董事長兼CEO陳序平曾表示：“今年開始，我們將圍繞全集團經營性現金流為正這個目標前進，未來不依靠融資負債規模的增加去驅動公司業務增長，而是靠各個航道現金流回正驅動公司的增長。”

這一背景下，以服務為核心輕資產運營的物業管理（龍湖智創生活）、智慧營造（龍湖龍智造）兩大航道受到市場關注。在房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢下，這兩個具備高品質、數字化、強運營等特點的業務領域，均成為房企未來發力的“戰略支點”。

8月18日，龍湖集團公布了2023年中期業績。其中，2023上半年，龍湖智創生活收入66.7億元，利潤同比增長39%；龍湖龍智造累計獲取建管項目超50個，總建筑面積超900萬方。

在房地產市場供求關系發生重大變化的當下，房企面臨多重挑戰，龍湖的穩健發展，也許能給行業帶來更多啟示。

道路選擇：

穩中求進，錨定新航道

在曾經講求規模為王、追求打造形象和故事、熱衷于激進發展的地產界，龍湖集團似乎始終都保持著余量思維和戰略主動權。

余量思維方面，作為一家多次提前還債的房企，龍湖的財務盤面相當穩健。截至報告期末，龍湖集團在手現金為724.3億元；三道紅線指標繼續穩居綠檔，其中剔除預收款后的資產負債率為61.9%，同比下降6個百分點，為近五年來最低；平均賬期進一步拉長至7.19年。

戰略主動權方面，龍湖集團實現了自己的目標：“靠各個航道現金流回正驅動公司的增長。”2023年上半年，剔除公平值變動等影響后，龍湖集團股東應占核心溢利同比增長0.6%至65.9億元。

值得一提的是，龍湖核心凈利潤的正向增長發生在行業整體下行，約60%的上市房企預計虧損的情況下。這說明龍湖已經初步實現了低杠桿、低成本、強運營、正現金流的高質量發展模式。

過去，房企投資規模大、高度依賴外部融資且模式單一，“高杠桿”的特征蘊含著巨大的金融風險。

隨著中國經濟在轉型升級中持續復蘇，中國房地產市場迎來供求關系發生重大變化的新形勢，行業進入穩健發展的新階段。

內生增長潛力和發展韌性，是未來評價一家房企的核心指標。因此，能夠創造穩定現金流的經營性業務，對于房企價值越來越凸顯。

龍湖顯然更早地意識到了這一點，開始對自身的業務進行梳理和重構，形成了三大業務板塊“1+2+2”五大航道的新格局，追求經營性現金流為正的內生式增長，以此為自身經營的穩定性和成長性帶來更多保障。

隨著龍湖集團在物業管理、智慧營造兩大賽道精耕細作，沉淀行業know-how，其增長引擎正式換軌。2023年上半年，龍湖集團以物業管理、智慧營造為主的服務業務及其他，不含稅收入為人民幣58.4億元，同比增長13.0%。服務業務及其他毛利率為31.9%，較上年同期提升8.3個百分點。

錨定新航道，龍湖集團走出了心之所向的全新增長道路。那么，在物業賽道上，龍湖智創生活是如何實現持續增長的？在代建江湖里，龍湖龍智造又何以加速開拓新藍海？

戰略支點：

圍繞科技底座

發揮“一個龍湖”生態協同優勢

發力物業管理、智慧營造兩大輕資產、高潛力航道，龍湖打造了一個以“數字科技”為底座的“戰略支點”。

基于這個戰略支點，龍湖圍繞城市深耕，發揮航道協同效益。這個過程就像推倒多米諾骨牌一樣，由“一個龍湖”生態中多個優勢推動，產生一系列遞增性的連鎖反應。

具體來看，轉化龍湖集團品牌聲譽、科技實力以及業務沉淀三大優勢，龍湖智創生活打造出未來“人居”的新樣本，實現品牌升格占位。

品牌聲譽方面，“業主滿意度連續14年超過90%”道出了龍湖智創生活承自龍湖集團的良好口碑。

過去十一年，龍湖每年都如期啟動“善居計劃”，累計投入已達數億元。物業服務是維系“一個龍湖”生態體系與客戶群間聯系的關鍵觸點，優質服務、運營形成的良好口碑，將持續反哺龍湖智創生活的發展。

科技實力方面，受益于龍湖集團包括產業互聯網、物聯網、人工智能等底層技術和中臺共享服務功能模塊的支持，龍湖智創生活實現數智化重構物管、商管業態。

業務積累方面，“一個龍湖”生態體系下，龍湖智創生活的物業管理和商業運營的服務半徑不斷延伸。據公開資料顯示，截至2023年上半年，龍湖智創生活運營服務的購物中心達81個，商業運營在管面積762萬方。此外，龍湖智創生活已與141個購物中心項目訂立商業運營服務合約，意味著還有更多購物中心，將在未來的五年內開業落地。

品牌良好口碑+智能化能力+服務半徑延伸，龍湖智創生活的穩步增長可以說在意料之內。

同理，憑借龍湖集團在房地產領域的完整生態以及豐富經驗，龍湖龍智造從誕生起就是智慧城市時代的“稀缺資源”，差異化優勢凸顯。

基于龍湖多年整個數字化的沉淀包括建造能力的沉淀，龍湖龍智造可以為客戶提供全周期、全業態、一站式數字化服務，具體上有五個業務模塊，涵蓋從前期的研判、全過程代建、方案設計、一體化裝修施工以及數字化服務。代建行業能做到如此全能、全周期、全鏈條一站式服務的寥寥無幾。

目前，中國智慧城市建設已進入深水區，智慧城市營造是未來城市發展的趨勢。龍湖龍智造深耕高能級城市數字化轉型，超90%的建管項目分布在核心的一、二線城市，商業價值持續擴大。

同為“一個龍湖”生態體系下的協同型服務模式，龍湖智創生活與龍湖龍智造都基于城市深耕實現了航道協同效益。而隨著這兩大業務的成長，“數字科技”勾勒出龍湖集團更多增長曲線的向上軌跡。

全新航向：

以數智科技為帆乘風破浪

“一個龍湖”是房企生態協同的典型。其中，物業管理與智慧營造被一起歸為服務航道，說明它們的潛在聯系：

通過“服務”這條主線，龍湖集團串聯起了終端用戶和生態合作伙伴。而在這個生態體系中，智慧化的物業與智慧營造共同構成了加速城市數字化轉型的“兩翼”。

由此，我們也可以看出，龍湖集團兩大服務航道具備較好的成長潛力。

一方面，以“數字科技”賦能服務，順應了時代趨勢。在《國民經濟與社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》中，“數字化”“智能建造”被提到全新的高度，作為推進新型城市建設、全面提升城市品質的重要內容。

另一方面，龍湖智創生活與龍智造是龍湖集團創新精神的匯聚點——二者都沒有選擇做傳統領域跟隨者，而是堅持以數智科技引領行業創新。

一來，龍湖智創生活持續深耕數智科技拓寬自身服務邊界。

物業科技化賦能物企服務邊界擴張是大勢所趨。近年來隨著頭部物企科技化的投入建設逐漸提速，目前頭部物企已基本完成數字化基礎建設。

數字化技術的創新，推動了物業管理行業和代建行業的智能化、平臺化、數據化、生態化轉型，為物業管理行業和代建行業提高了效率和品質，增加了競爭力和附加值。

在科技投入與建設方面，龍湖智創生活一直是領跑者，其對智慧引擎的探索正展現出直觀的積極影響。

2023年上半年，龍湖智創生活運用數字化新技術，打造了智慧空間整體解決方案。通過自研的智慧科技平臺，龍湖智創生活將人工智能、AIoT及智能應用等科技手段，滲透在各種應用場景。

具體來看，龍湖智創生活衍生出蒼鸞智慧樓宇管理系統、明鳥智慧能源管理系統、燭龍智慧安品管理系統、天馬智慧通行管理系統等數字化產品。

以蒼鸞智慧樓宇管理系統為例，根據龍湖智創生活的運營數據顯示，蒼鸞智慧樓宇管理系統可以有效提升一線物業工作人員的效率，通過項目對比，減少76.1%的巡檢時間，提升62.5%工單處理速度。這證明數字化、智慧化成果應用正在為龍湖智創生活帶來服務能力的累增。

二來，龍湖龍智造以“智慧營造”為切入點，引導代建行業轉向一個新的角度。

作為剛剛“年滿一歲”的后起之秀，龍湖龍智造沒有沿著傳統道路前進，而是響應提升城市智慧化水平的政策，有機融合“數字化”、“智能建造”等全新概念，走出了一條名為“智慧營造”的新航向。

展望未來，城市發展由外延擴張走向品質提升，智慧城市轉型加速，會帶來更多的城市建設和更新需求，以及更高的城市管理和服務水平的要求，為物業管理行業和代建行業提供了全新的增長軌道。

而龍湖集團的創新精神與品牌力、開發能力、運營能力以及健康財務結構等優勢相結合，有望形成“溢出效應”，加速其業務規模化增長，從而收獲更多行業發展的紅利。

本文來源：松果財經（公眾號：songguocaijing1）—— 解讀財經熱點事件，以獨特視角帶你挖掘新經濟時代的商業機會。

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