北京市第一中級(jí)人民法院法官來(lái)到門(mén)頭溝區(qū)妙峰山鎮(zhèn)碳廠村開(kāi)展送法下鄉(xiāng)活動(dòng)，向村民發(fā)放涉農(nóng)用地法律宣傳資料?！〉轮恰z

在農(nóng)用地上建設(shè)的溫室大棚，能專(zhuān)門(mén)用來(lái)休閑居住嗎？承租人在農(nóng)用地堆放建筑渣土及生活垃圾，有什么后果？村委會(huì)將耕地承包給公司后，發(fā)現(xiàn)耕地長(zhǎng)期撂荒，該如何處理？近日，北京市第一中級(jí)人民法院發(fā)布一批保護(hù)農(nóng)用地典型案例。記者從中選取3起案件，詳細(xì)梳理案情，通過(guò)以案說(shuō)法，引導(dǎo)公眾樹(shù)立珍惜和保護(hù)土地意識(shí)，同時(shí)提醒相關(guān)人士在流轉(zhuǎn)和使用農(nóng)用地時(shí)，自覺(jué)遵守法律法規(guī)。

(資料圖片)

租大棚建房居住，靠譜嗎？

以發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和生態(tài)休閑觀光為名的農(nóng)業(yè)園，實(shí)際是一排排用于休閑居住的溫室大棚，大棚內(nèi)可種菜，大棚外可鋪地磚，大棚的操作間可加蓋住房。據(jù)媒體報(bào)道，這樣的分戶(hù)出租溫室大棚用于居住的現(xiàn)象曾經(jīng)在北京郊區(qū)頻繁出現(xiàn)。購(gòu)買(mǎi)這樣的居所靠譜嗎？

在此次發(fā)布的典型案例中，某公司與梁某的農(nóng)村土地承包合同糾紛案就與此現(xiàn)象有關(guān)。梁某以簽訂承包合同的方式，在北京市某區(qū)某村一農(nóng)業(yè)園租賃了一座溫室及棚間土地，租賃期為30年，租賃費(fèi)用為20余萬(wàn)元。雖然合同約定梁某應(yīng)將大棚用于種植養(yǎng)殖項(xiàng)目，并嚴(yán)禁違法建設(shè)，但梁某租賃大棚的實(shí)際目的是休閑居住。

5年之后，農(nóng)業(yè)園因破壞土地進(jìn)行違法違規(guī)建設(shè)被當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府通知限期整改。之后，農(nóng)業(yè)園內(nèi)的操作間外墻外搭、護(hù)墻、土地硬化部分都被拆除，其中包括梁某所租溫室大棚的部分設(shè)施。

梁某為此將開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)該農(nóng)業(yè)園的公司起訴至法院，要求公司退費(fèi)并賠償損失。為了證明自己是被公司誘導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)大棚，梁某出具了某報(bào)的新聞報(bào)道作為證據(jù)。該報(bào)道稱(chēng)，記者以客戶(hù)身份向該農(nóng)業(yè)園咨詢(xún)時(shí)，公司銷(xiāo)售人員承諾，客戶(hù)可在溫室大棚內(nèi)種菜，在棚外種小樹(shù)、鋪地磚，連接大棚的操作間可加蓋到110平方米。

雖然公司辯解農(nóng)業(yè)園為農(nóng)業(yè)種植園，不具備休閑度假、養(yǎng)老居住功能，但法院結(jié)合農(nóng)業(yè)園存在的違法建設(shè)情況、新聞報(bào)道記載的銷(xiāo)售行為，以及梁某陳述其購(gòu)買(mǎi)大棚用以休閑居住的使用目的等，認(rèn)定雙方當(dāng)事人簽訂的承包合同無(wú)效，公司返還梁某租金18萬(wàn)余元。

法官介紹，通謀虛偽行為即行為人與相對(duì)人同謀以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為。根據(jù)民法典第一百四十六條，行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。在本案中，梁某承包涉案大棚的行為，單從合同內(nèi)容看是為了發(fā)展種植養(yǎng)殖項(xiàng)目，然而梁某的實(shí)際目的是居住生活，表示行為與內(nèi)心目的不一致。開(kāi)發(fā)該農(nóng)業(yè)園的公司前期進(jìn)行了可以在大棚內(nèi)加蓋房屋、裝修和鋪地磚的宣傳銷(xiāo)售行為，可見(jiàn)該公司對(duì)梁某承包涉案大棚的真實(shí)目的是明知的。雙方當(dāng)事人具有虛偽故意，存在通謀行為。基于此，雙方當(dāng)事人實(shí)施的法律行為完全具備了通謀虛偽行為的構(gòu)成要件。根據(jù)法律規(guī)定，該承包合同無(wú)效。

租農(nóng)用地堆生活垃圾，可行嗎？

劉某與北京市昌平區(qū)某村經(jīng)濟(jì)合作社簽訂《農(nóng)村集體出租土地合同書(shū)》，約定劉某租賃該村土地95畝，土地類(lèi)型為一般農(nóng)用地，承租土地用途為耕種養(yǎng)殖，承租期限為10年。合同要求劉某維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)，不得建設(shè)永久性建筑物；依法保護(hù)和合理利用土地，不得破壞耕作層給土地造成永久性損害。

然而，該村村民后來(lái)發(fā)現(xiàn)劉某在土地上堆放生活垃圾和建筑渣土，村民對(duì)此反應(yīng)強(qiáng)烈。2016年，國(guó)土資源部門(mén)向該鎮(zhèn)政府出具加強(qiáng)土地管理的函，載明劉某在承租的土地上堆土，堆土面積約1000平方米，有部分建筑渣土和開(kāi)槽土，要求鎮(zhèn)政府落實(shí)屬地管理責(zé)任，清除建筑垃圾。經(jīng)鎮(zhèn)政府核實(shí)，劉某確有堆放建筑渣土及生活垃圾行為。

某經(jīng)濟(jì)合作社以劉某存在向承租土地傾倒生活垃圾及建筑渣土違反合同約定為由向劉某出具解除合同通知書(shū)，并要求劉某承擔(dān)賠償責(zé)任及其他法律責(zé)任。劉某提起訴訟，要求某經(jīng)濟(jì)合作社繼續(xù)履行《農(nóng)村集體出租土地合同書(shū)》，并恢復(fù)劉某承租土地時(shí)的原貌。

法院判決，劉某違約在先，某經(jīng)濟(jì)合作社已向劉某出具解除合同通知書(shū)，劉某也已簽收，涉案合同已于解除通知書(shū)到達(dá)劉某時(shí)解除。

法官介紹，因所涉地塊為一般農(nóng)用地，劉某堆放建筑渣土的行為必然影響土地正常耕作。根據(jù)雙方簽訂的《農(nóng)村集體出租土地合同書(shū)》，劉某有維持土地農(nóng)業(yè)用途的義務(wù)。根據(jù)土地管理法，農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。根據(jù)刑法，違反土地管理法規(guī)，非法占用耕地、林地等農(nóng)用地，改變被占用土地用途，數(shù)量較大，造成耕地、林地等農(nóng)用地大量毀壞的，處五年以下有期徒刑或拘役，并處或單處罰金。劉某在承租土地上傾倒建筑渣土等垃圾，存在不當(dāng)使用土地行為，不僅違反了雙方合同的約定，也違反了法律相關(guān)規(guī)定，某經(jīng)濟(jì)合作社有權(quán)解除合同。

承包方撂荒耕地，發(fā)包方可以解除合同嗎？

北京市海淀區(qū)某鎮(zhèn)某村委會(huì)與某農(nóng)業(yè)公司簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同書(shū)，約定村委會(huì)將位于某村的耕地200畝發(fā)包給某農(nóng)業(yè)公司使用。承包土地用途為建設(shè)高科技農(nóng)業(yè)試驗(yàn)基地、教學(xué)實(shí)習(xí)基地、農(nóng)業(yè)新產(chǎn)品新技術(shù)示范基地，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)都市農(nóng)藝園觀光采摘，設(shè)施農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)、加工及產(chǎn)品銷(xiāo)售，每年承包金12萬(wàn)元。

合同明確，某村委會(huì)監(jiān)督承包方按照合同約定對(duì)農(nóng)用地進(jìn)行合理利用，制止改變土地用途的行為，如某農(nóng)業(yè)公司棄耕、撂荒和不交承包金，某村委會(huì)有權(quán)終止合同。然而合同履行5年后，雙方發(fā)生糾紛。

某村委會(huì)表示，某農(nóng)業(yè)公司在所承包耕地上大量?jī)A倒渣土，私搭亂建造成耕地硬化，改變承包耕地用途，棄耕、撂荒耕地十分嚴(yán)重。經(jīng)村民代表大會(huì)討論決定，保護(hù)農(nóng)田土地，制止某農(nóng)業(yè)公司違法行為。

在案件審理中，法院組織某農(nóng)業(yè)公司相關(guān)人員及村民代表共同對(duì)該案所涉土地現(xiàn)狀進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，土地上有堆積垃圾，看地人圈地飼養(yǎng)雞、鴨、鵝、羊等現(xiàn)象。法院最終判決該農(nóng)業(yè)公司將承包的土地返還給村委會(huì)。

法官介紹，根據(jù)案涉土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同約定，結(jié)合法院對(duì)涉案土地的現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)情況、當(dāng)事人提交的海淀區(qū)某鎮(zhèn)政府對(duì)某村委會(huì)關(guān)于案涉地塊大量堆放渣土，改變土地使用性質(zhì)，危及小區(qū)居民生活用水安全隱患的報(bào)告的回復(fù)、出警記錄等證據(jù)，法院認(rèn)定某農(nóng)業(yè)公司在案涉耕地上存在撂荒及改變土地用途的行為，違反了雙方合同關(guān)于對(duì)土地進(jìn)行合理利用、不得改變土地用途的明確約定。某農(nóng)業(yè)公司的行為顯屬違約，村委會(huì)行使合同解除權(quán)，有事實(shí)及法律依據(jù)。

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