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韓國樓市的隱性危機(jī)

國際金融報(bào)

據(jù)韓媒報(bào)道,近期韓國房價(jià)和交易量持續(xù)走跌,4月韓國全國房產(chǎn)交易量僅為91669套,環(huán)比減少8.4%,同比減少27.7%。


(資料圖片)

住宅、商鋪、寫字樓、工廠,幾乎所有類型的房產(chǎn)都呈現(xiàn)交易萎縮的態(tài)勢,一片蕭條的大盤之下,首爾都市核心地區(qū)的豪宅價(jià)格卻還在上漲。但對普通人來說,豪宅距離自己的生活太過遙遠(yuǎn),房價(jià)下跌、資產(chǎn)縮水、租房利益受損才是他們面對的現(xiàn)實(shí)。未來,危機(jī)或?qū)⑦M(jìn)一步蔓延至金融系統(tǒng)和政府。

兩極化現(xiàn)象嚴(yán)重

在此番行情下跌之前,韓國房價(jià)也曾瘋狂上漲過一段時(shí)間。和世界上其他國家一樣,受疫情影響,三年前韓國的銀行放寬了個人貸款條件,刺激了人們的買房需求。即便同時(shí)政府也在推動遏制房地產(chǎn)市場的政策,然而,與政府穩(wěn)定房價(jià)的意圖相反,房地產(chǎn)限制政策反而進(jìn)一步激發(fā)了需求情緒。

從2020年開始,人們爭先恐后地涌入房地產(chǎn)市場,首爾都市核心圈房價(jià)領(lǐng)漲。2020年至2021年,房價(jià)最大漲幅超過40%,首爾更是超過50%,市中心房價(jià)漲超14萬元(人民幣)/平方米,創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。

但是,從2022年開始,高企的房價(jià)就開始后勁不足了,低迷的狀態(tài)一直持續(xù)到當(dāng)年年底。進(jìn)入今年第一季度,雖然市場迎來了“小陽春”,但是4月數(shù)據(jù)又反映了悲觀情緒。和2021年巔峰時(shí)期相比,首爾部分區(qū)域住宅房價(jià)暴跌三到四成,成交量更是暴跌超七成。

韓國房價(jià)漲跌走勢示意圖(數(shù)據(jù)來源:ING)

據(jù)韓媒報(bào)道,雖然目前全韓房價(jià)低迷,但在貸款限制放寬的刺激下,買家的需求高度集中在了熱門地區(qū)。

與上海、北京類似,在首爾,高品質(zhì)住宅比低品質(zhì)住宅價(jià)格跌得慢一些。在以首爾為核心的都市圈,最近一年(2022年6月至2023年5月),處在下游20%的公寓的平均價(jià)格下降了12.9%,上游20%公寓的價(jià)格則只下降了3.5%。

在寸土寸金的首爾江南區(qū),高品質(zhì)房產(chǎn)永遠(yuǎn)是富豪們理想的投資標(biāo)的,最近一段時(shí)間,該區(qū)域的房價(jià)還在不斷上漲。今年4月,首爾江南區(qū)大峙洞一棟145平方米的住宅售價(jià)在41.8億韓元,5月簽訂買賣合同的價(jià)格則達(dá)到45億韓元;5月23日,同樣是位于核心區(qū)域的松坡區(qū)蠶室洞,一套116平方米的住宅以23.5億韓元的價(jià)格售出,高出掛牌價(jià)4.5億韓元。

海外買家也同樣偏愛核心地區(qū)的房產(chǎn)。韓媒稱,在首爾外國人的投資圈中,甚至流行著“江南不敗”的段子。今年4-5月,共有257名外國人購買首爾的房產(chǎn),其中約46%為中國買家(118名),占比近一半;其次是美國買家(63名,約25%)。中國人大量購買了松坡區(qū)的房產(chǎn),美國人則偏愛瑞草區(qū)。

而同一時(shí)期,韓國環(huán)首爾地帶的房價(jià)和兩年前相比基本“腰斬”。京畿龍仁市某小區(qū)的二手房價(jià)格普遍下跌三到四成,一套84平方米的住宅近日以7億韓元的價(jià)格售出,比最高價(jià)下跌了5.85億韓元。

京仁女子大學(xué)教授徐鎮(zhèn)亨表示:“放寬貸款限制反而會把需求集中在核心地區(qū),昂貴的公寓會變得更貴,兩極化現(xiàn)象會加劇。即使市場整體有所反彈,兩極化現(xiàn)象也會持續(xù)下去。”

租房市場也受影響

確切來說,韓國的房價(jià)是在文在寅的五年任期內(nèi)漲起來的。

2016年歐債危機(jī)蔓延,影響到韓國出口需求,韓國將基準(zhǔn)利率由3.25%下調(diào)至1.25%,低利率刺激韓國樓市起飛。2020年疫情開始,為了救市,韓國索性將基準(zhǔn)利率降到了0.5%,房價(jià)再度暴漲。2020年到2021年,首爾的公寓價(jià)格飆升了一倍。

雖然最近一年價(jià)格有所回落,但大部分年輕人還是買不起房子。更重要的問題是,房價(jià)下跌給租戶帶來了大問題,他們的“全租房租約”甚至可能比房屋本身價(jià)值還貴。

“全租房”是韓國租房市場中的特色制度,租客在租房時(shí)應(yīng)一次性繳納押金,押金為房價(jià)的一半左右,住房期間,租客不用再支付租金,租約期終止后,房東才會退還租客所有押金。

這樣做的好處是,租客可以不花一分錢就住到房子,他需要承擔(dān)的只是押金通貨膨脹后的損失,而業(yè)主手上可以多出一大筆現(xiàn)金流,無論是存在銀行吃利息,還是做其他穩(wěn)定投資,對于業(yè)主來說也是一筆劃算的買賣。

這樣的模式在平凡的年代也許不會出什么問題,但隨著加密貨幣的流行,韓國國內(nèi)的投資風(fēng)氣越來越激進(jìn),為了炒股、炒幣,許多房東不惜抵上全部身家和現(xiàn)金流,資金鏈斷裂后,租客們無法拿回押金,僅在2022年,韓國就發(fā)生了2073起全租房保證金吞沒案,涉及金額達(dá)到7000多億韓元。

據(jù)韓國央行統(tǒng)計(jì),即使房東出售房屋,也有16.3萬名承租人在承受著無法收回押金的風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)下,房屋的租賃押金價(jià)格與房價(jià)一致下降,這意味著,房東即使從新租戶那里獲得新的押金,也可能根本沒有足夠的錢來償還舊的押金。

警惕高債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

韓國統(tǒng)計(jì)廳近日發(fā)布的《2022國民生活質(zhì)量》報(bào)告顯示,2019年至2021年,韓國民眾對生活的平均滿意度為5.9分(滿分10分),比經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織(OECD)38個成員國的平均水平(6.7分)低0.8分,與日本(6.0分)、希臘(5.9分)相差無幾,只有哥倫比亞(5.8分)和土耳其(4.7分)兩個國家低于韓國。

對生活的滿意度低是因?yàn)樯钯|(zhì)量下降。雖然躋身發(fā)達(dá)國家行列,但韓國普通民眾卻沒有享受到資本發(fā)展的盈余,其原因包括長時(shí)間的工作、人口快速老齡化帶來的孤獨(dú)感等,房價(jià)負(fù)擔(dān)也在其中。

在社交媒體上流行著“連自己的靈魂都拿去借房貸了”的用語,側(cè)面凸顯著在韓國,房產(chǎn)已經(jīng)和國民深度捆綁,這使得政府后續(xù)的調(diào)控非常艱難。以2021年為準(zhǔn),韓國家庭收入與負(fù)債的比率為206.5%,居世界最高水平。

而隨著房價(jià)下跌,韓國家庭平均凈資產(chǎn)從2021年末的4.4億韓元減少到今年3月末的3.9億韓元,減少了5000萬韓元。對此,償還能力薄弱的高危家庭比重也從2.7%擴(kuò)大到5.0%。

一邊是高負(fù)債,一邊是資產(chǎn)縮水,民怨積累頗深,韓國央行已經(jīng)關(guān)注到了房價(jià)暴跌所帶來的苦果。

6月21日,韓國央行發(fā)表的上半年金融穩(wěn)定報(bào)告顯示,反映整體金融脆弱性的金融脆弱性指數(shù)(FVI)今年第一季度為48.1,與去年年末(46.0)相比小幅上升。從2007年第一季度到2023年第一季度,該指數(shù)長期高于39.4,這些數(shù)據(jù)側(cè)面反映高負(fù)債所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

韓專家指出,建設(shè)公司的財(cái)務(wù)健全性降低,不僅會影響房地產(chǎn)項(xiàng)目融資(PF)貸款的不良擴(kuò)大,甚至?xí)绊懻呢?cái)政負(fù)擔(dān)。

為防止住宅市場長期低迷導(dǎo)致虧損擴(kuò)大,韓國央行有人士指出,有必要采取先發(fā)制人的措施。有人稱,首先應(yīng)調(diào)整出售價(jià)格、制定面臨未返還保證金風(fēng)險(xiǎn)的租房租客保護(hù)方案等對策,并且考慮給真正的購房剛需者放寬一系列的限制。

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